远洋的资本计算 成立14亿美元基金与套现64亿元之间

作者/龚丽欣

未来公司销售规模有相当一部分会来自地产金融”，早在2016年，远洋集团董事局主席李明就曾如是提到。

自此之后，远洋集团的房地产金融业务逐渐浮出水面。

10月13日晚间，远洋集团发布一则公告，该公司计划将旗下一宗地块及一幢写字楼售予合资基金公司。

事实上，远洋此举不仅实现了资金的“套现”，更能实现资产负债表的优化。

具体来看，远洋集团这一纸公告主要阐述的两件事情，其一，远洋集团联合国际投资人设立写字楼基金；其二，出售部分资产予合伙基金公司。

据观点地产新媒体了解，远洋集团联合数家国际投资人（包括全球主权财富基金与机构投资者），共同出资参与设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金。

其中，远洋集团全资附属公司新耀环球有限公司担任保荐推荐合伙人，出资4亿美元；远洋持股49%的腾城有限公司担任特别有限合伙人，出资1美元；两名外部有限合伙人各出资4亿美元，预期另有一名外部有限合伙人认购出资2亿美元。

上述基金用于投资一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目。值得注意的是，该资金为半盲池型基金，即一部分资金用于投资特定项目——北京CBDZ6地块及远洋光华国际项目，另一部分用于投资其他符合标准的项目。

成立基金、出售项目看似毫无关联的两个事件，却因相同的标的引起业内关注。

同日，远洋集团以64.15亿元的代价将全资子公司崇高发展有限公司出售，而接盘方为上述合伙基金公司。

资料显示，崇高发展拥有位于北京市朝阳区东三环商务中心区核心区Z6地块，土地面积1.1万平方米，该地块于2010年12月22日竞得，彼时由远洋、香港上海汇丰银行有限公司和崇高发展有限公司（彼时，崇高发展为Golden Success Profits Limited的间接全资附属公司及南丰集团成员公司）联合体以38.07亿元的代价竞得。

这也是当时被市场称为“中服四地块”中的其中一块，除了远洋地产联合体，剩余三宗地分别由中金和万通地产等联合体，中国民生银行，安邦保险联合体竞得，总价款约达118亿元。一时间，北京市场为之轰动。

观点地产新媒体了解，直到2020年10月18日，中国民生银行、大家保险集团、远洋集团北京CBD核心区Z4、Z5、Z6项目才举行开工奠基仪式。

目前，在Z6地块上正在建造一幢甲级写字楼。公告中，这幢写字楼被分作物业A及物业B，前者的代价为62.98亿元，并注入了基金资金池当中；后者为1.16亿元，由北京远睿企业管理咨询有限公司直接购买，该公司法人代表为周岳，与远洋资本常务副总经理同名。

如此看来，远洋集团联合其他企业成立了14亿美元（约为90亿元人民币）的基金，进而通过基金，以64.15亿元的代价收购了Z6地块。

另外，上述写字楼基金已订立协议，“种子项目”除了Z6项目，还涉及远洋光华国际大楼。该项目于2009年竣工，是位于北京朝阳商务中心区的甲级办公楼，建筑面积约为10.8万平方米。

公告并未披露远洋光华国际大楼的具体收购金额，但从项目盈利情况来看，于2021年上半年，该项目录的税前溢利1.14亿元，税后溢利6746.7万元，于2021年6月30日的未经审核综合资产净值约为15.18亿元。

远洋集团预计，Z6项目出售事项所得款净额约为64.12亿元，集团将用作一般营运资金、偿还集团债务及/或投资事项。

在这场“左手倒右手”的买卖中，远洋集团以总价64.15亿元出售Z6地块，同时出资4亿美元，折合约25.73亿元参投合伙基金；粗略计算，前后至少净套现38亿元。

而假设潜在的远洋光华国际也注入基金的资产池，仅粗略按资产净值15.18亿元计算，远洋集团套现的资金量更更上一个层级。目前，包括Z6地块、远洋光华国际仍在远洋集团官网的不动产开发运营名单里。

上述出售完成后，Z6地块及远洋光华国际项目将不再与远洋综合财务报表综合入账，即通过上述退出的方式实现资产出表，从而完成财务负债的优化。

公告透露，上述基金的期限起计8年，最高可延长2年，而远洋集团也预计于9年期间内，该公司将因出售事项累计获得收益约13.15亿元。

事实上，远洋集团此前也有类似的“套现”操作。2018年12月，远洋集团全资子公司新耀环球有限公司与工银国际投资管理有限公司的全资附属永帆国际有限公司，分别出资人民币9亿元的等值美元设立一个基金公司。

该物业基金设立的目的，同样是收购远洋全资子公司迅荣创富有限公司持有的，位于北京市朝阳区CBD核心区的远洋光华国际。

彼时的公告显示，出售事项预期为远洋带来约17.95亿元（须待审核），该笔资金将用作一般营运需要。

但对远洋而言，除了资产出表，其更重要的考虑或许以资金敲定规模，从而增强集团的盈利能力。毕竟在前些年宣布多元化转型时，李明就公开强调了，未来远洋集团要成为具有领先产业投资能力的投融资集团。

于是，成立基金、强化远洋资本、发展房地产金融成为了远洋集团近几年发展重心。其中，远洋资本的发展速度可见一斑。

去年11月中旬，远洋资本1.7亿港元重组盛洋投资，不仅扩大了规模，更获得了一个香港上市的壳平台；今年以来，远洋资本10.3亿获得红星企发18%股权；远洋资本收购红星美凯龙旗下7家物流地产；远洋资本战投中国华融，成为主要股东；

就在昨天（10月12日），远洋资本成功收购新加坡REITs，切入新加坡市场。

李明的“房地产金融”愿景一步步在实现，但这个愿景能为远洋集团撬动多大的规模，目前暂未知晓