出售越秀金融大厦予房托 越秀地产回笼资金近78亿

作者/赵焓璐

10月24日晚间，越秀地产发布公告称，拟将出售越秀金融大厦予越秀房地产投资信托基金，若顺利出售完毕，税后收益可达13.66亿元。

公告显示，越秀地产的直接全资附属城市建设开发集团有限公司拟向Yue xiu REIT 2018 Company Limited出售Gain Force Investments Ltd.的全部股权，目标公司透过中间实体间接持有项目公司100%权益，而项目公司为越秀金融大厦相关土地使用权及现有所有权的登记合法业主。Yue xiu REIT 2018 Company Limited为越秀房产基金全资拥有的特殊目的公司，该公司间接拥有约12.9亿个基金单位，相当于已发行基金单位的约38.7%。

除此之外，公告还称假定出售完成于2021年8月31日落实，则越秀金融大厦的售价约为人民币77.93亿元。

据观点地产新媒体了解，在业内被称为“北塔”的越秀金融大厦的前身为广州越秀·财富中心，于2013年10月开始启动招商，其客户主要聚焦于金融、科技及服务业。彼时，广州珠江新城CBD正进入成熟发展阶段，而具备国际化设计、坐落于“大哥”IFC（广州国际金融中心）旁侧的越秀金融大厦无疑成为了一道风景线，媒体间的报道中，“国际甲级写字楼”、“珠江新城第三高楼”则一度成为了它的代名词。

当时以越秀地产写字楼的定位，将多以整层的方式出租，吸引跨国公司的金融企业，一般不考虑中小型租户。

这样的定位，恰恰与上文提到的越秀地产“王牌”项目广州国际金融中心有所相似。而这座建筑，也为接下来要出场的REITs主角——越秀房托提供了一片更为广阔的舞台。

作为连接越秀集团实体经济和资本市场的桥梁、国内赴港上市的唯二REITs机构之一，越秀房托受益于母公司越秀地产的开发&运营&金融模式，发展优势明显，被选中的商业地产物业在由越秀地产进行开发招商后，出售给越秀房托。

这样做的好处是，越秀地产可以充实回笼自身资金储备，越秀房托则能够针对物业进行更为成熟化的商业运营。有人以孵化行为来比喻这番市场操作：越秀地产负责孵化阶段，越秀房托着重布局项目的退出路径。

在这种模式下，越秀地产与越秀房托合作多次，其中为人称道的要属2012年越秀房产基金以人民币134.4亿元向越秀地产收购坐落于羊城珠江新城CBD的广州IFC，即广州国际金融中心，其中包括88.5亿股权代价、45亿元开发贷款及0.9亿元股东权益。

交易完成后，越秀房产基金新增物业建筑面积45.6万平方米，以加入酒店、服务式公寓的形式扩充旗下物业组合类型。此外，该项目交易后，越秀房托资产总额从年初至年末增长了237.3%。另一边，越秀地产通过该交易减少约45亿元银行贷款负债，并带来净现金流入约40亿元。截至2021年3月，广州国金中心全年收入9.31亿元，占基金收入53%，下半年收入环比增长31%。

IFC项目并非越秀地产首次向越秀房托注入物业资产。早于2008年，越秀房托向越秀投资购入广州越秀新都会大厦72.3%权益，涉及金额6.77亿港元；2017年，越秀房托斥资22.8亿元从越秀地产收购武汉越秀财富中心和星汇维港购物中心67%的股权。据了解，该项目2015年由越秀地产开发落成。

除了积极布局广州、武汉，于2015年越秀REITs以人民币26.27亿元收购上海浦东竹园CBD物业宏嘉大厦，即上海越秀大厦。若越秀金融大厦项目交易完成，越秀房托所持有物业将增加至9个。

10月3日，越秀房托首获惠誉国际评级为“BBB-”长期发行人违约评级，评级的变化可从越秀房托中期业绩中窥知一二。截至2021年6月底，越秀房托物业组合整体估值为344.88亿元，与去年同期持平，总产权面积为97.3万平方米。在8.82亿元的总收入中，国金中心的收入贡献达53.1%，同比增长16.3%；武汉物业同比增长1.1%至9000万元，占总收入比例约为10.2%。惠誉方面称，预计越秀未来几年的平均租金将稳定增长。

而此次出售越秀金融大厦，越秀地产再一次阐述了与越秀房托交易的优势，其称通过互动和资本有效模式，促进越秀房产基金的长远增长。据此，越秀地产专注发展和培育商业投资物业，而越秀房托则作为指定物业持有平台持有其已落成的部分投资物业。这种互动模式有望同时带动越秀地产和越秀房托的长远增长。

而未来双方是否还会有如“广州IFC”的项目合作问世，越秀地产下一步棋该如何落子，也许应回想思考越秀地产中期业绩会中，越秀地产董事长林昭远所强调：“总体的定调还是稳中求进。”