携手仁恒46亿首入上海 越秀地产一线布局

作者/李标

在广州集中供地中以103亿元拿下番禺暨南大学2宗地块后，越秀地产又出现在了上海的第二轮土拍中。

10月13日，越秀地产通过公开挂牌方式成功竞得上海闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块，总地价46.21亿元，楼面价4.31万元/平方米，溢价率9.02%。

据观点地产新媒体了解，该次拿地的公司为越秀地产与仁恒置地联合体，双方将成立项目公司用于项目开发，项目公司财务将合并到越秀地产业绩中。

而其所拿地块是一宗纯宅地，占地面积约61326平方米，总可建筑面积约162755平方米，其中计容建筑面积约107321平方米。

同时，竞得人须于上海闵行地块内配建计容面积约为10732平方米的住宅楼宇及产权车位，配建工程成本预计约5842万元，配建工程将无偿移交给上海市政府。

虽然该地块具有一定的配建条件，但其优越的地理位置，周边较为成熟的配套及居住氛围，仍然吸引了华发、招商、建发等房企参与竞价，并在半小时内便达到封顶价，第二次触发“随机值”。

在上海第二轮集中拍地的第一日，中铁置业集团有限公司招商路劲象屿联合体拿下的奉贤地块首次触发“随机值”制度。

在这轮竞拍中，越秀地产与仁恒联合体报出了最高价46.21亿元，而本轮报价的随机值为46.465亿元，在综合报价及随机值的基础上计算得出平均值46.2392亿元，联合体以最小价差获得了地块。

越秀地产董事会认为，联合体以合理价格收购上海闵行地块，并将增加公司的优质土地储备，这也是越秀地产首次在上海拿地。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海的土地价格属于房地价联动，在土地价格和销售价格两方面同时进行限制，房企的利润空间有一定的保证。

上海第二轮集中供地降温十分明显，这也给了不少企业进入上海的机会，但这是一道两难选择题，房企们在融资和销售端同时限流遇到“钱荒”之时，都害怕在土地市场踏空。

另一方面，上海土地的总价都在数十亿元，对房企的资金流动性要求比较高，从越秀地产在土拍中的对手--华发、招商、建发身上也能发现这种迹象。

卢文熙认为，越秀地产此前在上海并没有项目储备，通过这一个项目进入市场是一个不错的选择，更关键的是它绑定了仁恒置地，而上海市场十分看重品牌与口碑，对项目是很大的加分项。

仁恒置地作为深耕上海的新加坡上市房企，其以开发大型国际社区住宅为主，主要特点是低密度的高端住宅大盘，多数位于城市的黄金区域。

例如位于陆家嘴的仁恒滨江花园，这也是上海曾经的明星楼盘。在仁恒置地选择规模加速前，其项目往往就代表了“高端、品质”，而其重仓的长三角更是在购房者心中筑起了一种品牌印象。

此次上海新拿项目与越秀地产在杭州百亿三芒星地块中的角色也类似。今年2月份，越秀公告称以34.52亿元入股滨江拿下的107亿文晖三芒星项目，并表项目公司。

文晖三芒星项目公司由越秀地产持股33.8%，为第一大股东，滨江持股33.2%，保利持股33%，而滨江主要负责工程、物业，保利操盘、营销，越秀则是负责财务。

虽然该项目并非是越秀地产在杭州的第一个项目，但是其过去的项目一般都不在城市的核心区域，而是多数位于市郊非主城区，所以找到优秀的合作伙伴，入股这个百亿项目对越秀来说也极为重要，与上海情况多少有些类似。

在房企去化压力与竞争越来越大的情况下，越秀地产能寻来仁恒置地作为项目底牌是一个不错的选择，而作为首次进入上海的开山项目，越秀地产在其中的角色更有可能是一个财务投资商，并不会操盘开发，而是做一个配合的角色，并从中了解上海市场。

可以窥见，合作进入新市场是越秀此轮布局的特点之一，如上半年，越秀地产新增500万平方米土地，总土地支出为232亿元，最大的特点是51%的新增土储通过勾地或者是合作形式获得。

尤其在长三角，其先后借助龙光、滨江、仁恒得以在若干城市插旗。

目前越秀地产其凭借资金的优势，在当前下行的市场中加紧弥补过去布局过于集中的缺陷，尤其是补上了一线城市的短板。

如今年5月份的北京首轮集中供地中，越秀地产联合北京天恒置业集团竞得怀柔区刘各长地块，成功首入北京。

至此，越秀地产获得了进入北京、上海两个一线城市的入场券，完成了这家老牌粤企在“北上广深”四个一线城市的布局。