华夏幸福三季度：销售额同比下跌六成与债务清偿方案落地

作者/陈玲

10月依旧是各房企陆续披露季报的时间段。

10月26日，华夏幸福基业股份有限公司发布2021年第三季度经营情况简报。

第三季度，华夏幸福全口径销售额71.88亿元，同比下降60.40%；销售面积24.04万平方米，同比下降78.63%。其中，产业新城园区业务14.69亿元，房地产开发签约销售额43.15亿元，其他业务（物业及酒店等）14.04亿元。

同期，华夏幸福的权益销售额为56.51亿元，同比下降64.20%；销售面积15.79万平方米，同比下降82.48%。其中，产业新城园区业务10.74亿元，房地产开发签约销售额32.41亿元，其他业务（物业及酒店等）13.36亿元。

截至前9月，华夏幸福的累计全口径销售额207.33亿元，同比下降65.49%；销售面积93.12万平方米，同比下降71.67%。其中，产业新城园区业务58.60亿元，房地产开发签约销售额118.04亿元，其他业务（物业及酒店等）30.70亿元。

根据观点指数公布的《2021年1-9月房地产企业销售表现》，TOP100房企全口径销售额为217.2亿元。这意味着，华夏幸福从销售层面已跌出前100。

若仅从数据上看，华夏幸福的销售额出现较大幅度下滑。但实际上，与三季度销售滑入冰点的房企相比，华夏幸福三季度销售反倒有所起色。

数据来源：观点指数整理

不过，相比起销售业绩提升，对华夏幸福而言，更为重要的是接近一年的阴霾迎来曙光。

观点地产新媒体了解到，今年2月，华夏幸福主动对外披露债务逾期问题，因流动性紧张导致部分债务未能如期偿还，并于随后接连出售项目、出台债务重组方案。

情况显然很棘手，王文学疲于缝补债务缝隙，并求助河北省政府牵头协助，曾重金支援的平安口风大变，称不再出钱，对华夏幸福相关投资资产计提减值359亿元。

9月9日，华夏幸福公告，受质押股票被强行处置等因素影响，华夏控股及其一致行动人（主要指鼎基资本管理和北京东方银联投资管理）对华夏幸福的持股比例进一步被动减持至24.92%。

与此同时，第二大股东平安人寿及其一致行动人，“被动”成为华夏幸福第一大股东，而平安，始终对成为华夏幸福的控股股东或实际控制人无太大兴趣。

而外界传的方案出台时间，也一拖再拖，从传闻的6月到8月，偿债方案迟迟没有落地。

直至9月23日，华夏幸福称与债权人就综合性风险化解方案的相关内容进行沟通，股票将于2021年9月24日(星期五)开市起停牌。

9月末，华夏幸福终于对外界披露了这份债务重组方案。而这份方案，对于2021年接连暴雷的企业来说，也或许会有些许借鉴意义。

根据这份偿债方案，华夏幸福2192亿元金融债务，将通过以下方式分批妥善安排清偿：

第一，卖出优质资产回笼资金约750亿元，回笼资金中拟安排约 570 亿元用于现金偿付金融债务；剩余部分用 于落实住宅开发和交付责任，及恢复产业新城及其他业务板块的正常运营，以保 障经营债务及承接金融债务的清偿。

第二、出售资产带走债务约500亿元；第三，优先类金融债务展期或清偿约352亿元；第四，现金兑付约570亿元金融债务，即出售资产回笼资金中约570亿元用于兑付金融债务。

第五，以持有型物业等约220亿元资产设立信托受益权份额抵偿，即以公司约220亿元有稳定现金流的持有型物业等资产设立信托计划，并以信托受益权份额 偿付相关金融债务；第六，剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。

这说明，华夏幸福并没有引入新的投资方，而是将出售优质资产，将持有型物业通过信托等方式变现，仅保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务，维持自身经营。

另外，华夏幸福在公告中透露，对于此前由于企业经营困难，本债务重组计划项下产生的金融债务，已发生未支付的利息豁免或利随本清，如选择利随本清，则利率下调；已发生未支付的罚息、违约金、复利及其他违约责任予以豁免。

有市场人士推算，华夏幸福2192亿元规模的金融债务中，剔除“出售资产带走”的约500亿元债务和“优先类金融债务展期或清偿”的约352亿元债务（主要是银行贷款），剩余的待化解债务为1340亿元，目前方案中用于现金兑付的资金规模为570亿元，首期现金清偿率预计可达42.5%以上。

这一清偿方案引爆了市场情绪。

在华夏幸福复牌后首个交易日，华夏幸福以涨停价格4.41元开盘，其后一直封住涨停板，总市值约170亿元，大股东中国平安大涨7.73%。至今，华夏幸福股价回落至3.7元，总市值144.81亿元。

偿债方案提振了市场信心，但就市场看来，这一重组计划仍有很多不确定性，包括优质资产的处置进程，及展期与债务置换条件能够征得金融机构债权人同意等。