首创置业退市后，先把“未来”卖了

作者/李奕和

正式私有化退市一个月后，首创置业将旗下物业公司摆上了货架。

11月1日，北京产权交易所披露挂牌信息显示，首创置业旗下首置物业服务有限公司100%股权以及首万誉业（上海）物业服务有限公司51%股权被挂出。

两标的股权尚属预披露阶段，目前价格不得而知。但值得注意的是，首万誉业由首创置业联合万科物业在2015年成立，主要服务首创置业旗下开发项目。

首置物业更是首创置业旗下核心的物业品牌，至2020年的服务面积达2000万平方米，妥妥一个中型的物业服务公司。而首创置业此次挂出的，均是其在两者所持有的全部股权。

也就是说，首创置业这次要将旗下两个主要的物业平台给出清了。

继富力、蓝光、花样年和当代置业之后，这家京城老牌房企最终也走上了“卖物业”的老路。

两种命运

两大核心物业平台被全盘挂出，外界关注的是，谁将是首置物业和首万誉业的接盘方？毕竟，不同接盘方的选择，也将揭示首创置业在行业艰难时局下，不同的目的和真身。

纵观近段时间以来地产、物业领域的表现，首置物业和首万誉业或将面临两种命运。

一方面，首创置业一直以来强调要将旗下多元化业务做大做强。此次挂牌两大主要物业平台，或有意整合旗下资源，将物业从以地产开发为主的首创置业旗下剥离，单独注入首创集团旗下公司。

另一方面，随着越来越多的房企陷入流动性危机，物业被当做地产公司快速换取现金流的筹码。首创置业挂牌首置物业和首万誉业，是否也有这方面的考虑？

从数据来看，首创置业的规模问题一直被外界所诟病。其千亿目标喊了好些年，但受企业本身和行业大环境影响一直未能实现。2020年，首创置业销售额708.6亿元，相比设定的800亿目标，也仅完成88.58%。

而在融资收紧、严控杠杆的行业环境下，首创置业的负债也有所偏高。2021半年报数据显示，其剔除预收款后的资产负债率78%，净负债率164%，现金短债比为1.34，仍脚踩两道“红线”。

截止2021年6月底，首创置业短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债合计291.4亿元，总有息负债总额987.6亿元。期内持有现金仅363.02亿元。

面对较大的债务压力，首创置业在此刻将两大核心物业平台挂出，并不难理解。

此前，富力、蓝光、花样年、当代置业，为了缓解现金流压力，助力地产公司度过危机，不得不忍痛割爱，对物业公司进行了变卖。

另一个事实是，物业作为首创置业近些年致力培养和打造的多元化版图之一，是否将被注入首创集团旗下其他平台，也值得探讨。

事实上，企业挂牌旗下资产，最后由旗下另一平台收入囊中的情况并不少见。今年6月，奥园美谷在北京产权交易所以10.2亿元将京汉置业等公司股权公开挂牌转让，以剥离房地产业务。这些挂牌标的，最终被奥园集团旗下公司所拿下。

在披露今年半年报时，首创置业就表示，未来几年将在保持签约规模基本稳定和适度投资规模的情况下，致力于调整资产结构和业务布局，探索新利润的增长点，比如物业管理、商业运营和轻资产的业务平台。

而在今年3月业绩会上，该公司管理层在面对物业管理、资产运营等业务时还表示，将资源整合，以自身业务做大做强，在业务发展到一定程度，要考虑借助资本市场的力量进一步壮大这个业务。

可见，与其他众多房企一样，物业显然被看做是首创集团未来的增长极之一。而在未来发展到一定程度时，不排除走向资本市场。

从近段时间的动作看，首创集团也在有意整合旗下资源。

同于今年3月，首创置业曾披露重组意向书，计划将全部奥特莱斯业务转让给首创集团，包括首创矩大及其他奥特莱斯项目。未来，首创置业将集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业。

对首创置业的私有化，或是其中最大的动作。

今年7月，首创置业正式披露私有化消息。到9月30日，北京首创城市发展集团（以下简称“首创发展”）合并首创置业的条件达成，首创置业正式结束了在港交所18年的上市历史。

对于首创发展，其在首创集团的地位至今仍是一个待解的迷。成立于今年6月10日的它，似乎是为了私有化首创置业而设立的。如今，注册资本已经达107.74亿元。

而在该公司的经营范围一项，则涵盖了房地产开发、物业管理、酒店管理、销售自行开发的商品房等。目前，首创发展的对外投资企业仍仅有首创置业一家。

如此来看，首置物业和首万誉业在不久的将来被注入首创发展，也并非没有可能。

物业成色

“头两年物业成香饽饽、成了未来，现在地产不行，就把未来给卖了。”万物云CEO朱保全，把物业称作地产的“未来”。

首创置业预备卖掉的“未来”里有多少想象？

挂牌信息显示，首万誉业由首创置业、深圳誉鹰物业分别持有51%、49%股权。后者深圳誉鹰物业，实际由万物云（即万科物业）100%持有。这是首创置业和万科物业，在6年前一起合作的产物。

2015年开始，万科物业在拓展自身物业的基础上着手市场化，并推出睿服务（由睿平台、服务中心、管理中心三大部分组成），将万科物业服务的一整套解决方案，共享给合作伙伴。

“首万”的合作，便从这时候开始。当年7月，首创置业与万科物业达成战略合作，双方共同出资、股权合作，成立首万誉业物业管理公司。作为该合作的实质性事件，8月，北京首万物业服务有限公司注入首万誉业。

根据合作的内容，首万誉业将全面导入万科物业的“睿服务”体系，以服务首创置业旗下未来的房地产项目发展。

详细的工商登记信息显示，目前，首万誉业旗下控股北京首万物业、首万誉业天津、首万誉业成都以及首万誉业北京四家公司，不过后三者已被注销。而北京首万物业在全国各地有分支机构31家。这也是首万誉业目前的核心资产。

相比首万誉业是与万科物业合作的产物，首置物业则属于首创置业旗下正统的物业品牌。据了解，早在2012年，首创置业正式进军物业领域。此后经过战略融合、并购发展，2017年初步实现全国9城的品牌布局。

近些年，随着物业逐步成为资本市场的“香饽饽”，首创置业也不再满足于与万科物业的合作。2019年，首创置业正式整合成立全资物业服务平台--首置物业。

凭借这首创置业的全国化布局，截至2020年底，首置物业已实现全国32座城市、海外4座城市的覆盖，在管服务项目74个，服务面积2000万平方米。业务涵盖住宅、商业、写字楼、案场、长租公寓等领域。目前，其在各地的分支机构有23家。

事实上，首万誉业原本也归属于首置物业旗下，但在2020年12月31日，首置物业所持有首万誉业的51%股权被转到首创置业旗下。首万誉业成为首置物业的“兄弟”公司。

值得一提的是，2020年，首置物业才提出了“百日青萍行动”，并打响全国布局总体战。然而，仅一年后，首置物业和首万誉业被双双摆上了货架，等待出售。

挂牌信息显示，2020年，首置物业营业收入7242.83万元，净利润1296.85万元，总资产1.47亿元。截至2021年8月31日，其营业收入9987.55万元，净利润1726.1万元。

此外，首万誉业2020年营业收入2.82亿元，净利润4488.93万元，总资产3.02亿元。截至2021年8月31日，营业收入1.33亿元，净利润-853.42万元，总资产3.11亿元。

除了此次挂牌的首置物业和首万誉业，首创置业旗下仍有首经物业、首商物业、首奥物业三家物业公司，均成立于2020年7月，注册资本清一色为1000万元，目前均无对外投资企业。