华侨城两日连续挂牌穗沪公司股权背后

作者/于丹

华侨城连续两日挂牌转让子公司股权的动作，承接了“双十一”的售货热情。

11月12日，据上海联合产权交易所披露，深圳华侨城房地产有限公司拟转让广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权，转让价格为15.39亿元。

前一日（11月11日），据北京产权交易中心披露，华侨城旗下上海天祥华侨城投资有限公司拟以底价4.86亿元转让上海鹏鲲置业有限公司50%股权。

就标的企业来看，二者成立时间并不算长。其中，广州华侨城置业成立于2019年8月，上海鹏鲲置业成立于2020年9月。从披露的2020年财务数据中发现，两公司的营业利润总额与净利润皆显示为负数状态。

事实上，这并非是华侨城近期首次转让。仅9月至今，华侨城已涉及近10项股权转让项目，涉及金额逾30亿元。而在2020年，华侨城完成了包括重庆悦岚等11个股权转让项目，合计交易对价68.9亿元。

买卖之间

在11月11日至12日连续两天，华侨城分别转让旗下广州华侨城置业发展有限公司、上海鹏鲲置业有限公司的42.4%、50%股权，合计挂牌底价为20.25亿元。

观点地产新媒体了解到，广州华侨城成立于2019年8月15日，注册资本为10亿元，法定代表人为笪云平。经营范围包含房地产开发经营；汽车产业园的招商、开发、建设等。该公司由深圳华侨城房地产有限公司持股100%，无对外投资。

根据广州华侨城官方公众号披露，2019年2月华侨城拿下白水寨白水仙瀑景区项目首进广州，获得其20年经营权，投资总额10亿元。同年6月、7月、9月连续三个月摘得广州增城区派潭镇背阴村、石滩镇郑田村、荔城街罗岗村三宗地块，总成交价为52.37亿元。

此后，广州华侨城几乎再未对外界披露新增土地信息。

据了解，广州华侨城目前主要开发项目为位于广州增城荔城的“华侨城·云尚”，已于2021年9月23日开盘，均价约为21000元/平方米，尚未售罄。

根据北京中天和资产评估有限公司作出的资产评估，评估价值为10.04亿元，相比企业净资产账面价值9.93亿元略高，即转让标的（42.4%股权）对应评估值为4.26亿元。

此外，根据转让协议，受让方成功受让后，标的企业将对一期住宅、二期住宅单独开立销售监管账户，并对一期住宅、二期住宅成本及资金支出进行独立核算。转让方负责项目公司操盘，受让方不参与标的企业日常管理。另外，该项目交易价款支付方式为一次性付款。

不难看出，华侨城对该项目的价值仍有较高期待。

对此，有业内人士向观点地产新媒体表示，广州华侨城所持项目经历拿地、开发等前期阶段，即将步入收获期，因此还是会吸引不少买家，但要看市场对该项目的认可情况。

与标的企业广州华侨城不同的是，另一被华侨城在同一时间挂牌转让的上海鹏鲲置业有限公司，仍在前期阶段。

据北京产权交易所11月11日披露，华侨城拟挂牌转让上海鹏鲲置业有限公司50%股权，转让底价4.86亿元。

上海鲲鹏成立于2020年9月，注册资本为3.6亿元，经营范围为房地产开发经营，由上海天祥华侨城投资有限公司持股100%。

该公司资产为上海市闵行区浦江123-3地块，该地块用地面积57310平方米，总建筑面积136160平方米，地上建筑面积84800平方米，地下建筑面积51360平方米，建筑容积率1.48，用途为商业用地。

据悉，该地块土地证正在办理中，目前还有一条市政道路未完成拆迁，地块上还有三棵古树需做保护。

财务数据显示，截至2021年9月30日，上海鹏鲲置业无营业收入，资产总计约3.60亿元，负债总计负51.85万元，所有者权益约3.60亿元。

另据此前媒体报道，2005年，华侨城和上海天祥投资出资50亿元，共同开发浦江镇130万平方米地块，目前项目称为“浦江华侨城”，仍有尾盘在售。

置换背后

这并非是华侨城头一次密集转让动作。

据不完全统计，自9月至今，华侨城已挂牌至少9项股权及债券转让项目，已公布金额超30亿元。

数据来源：公开资料、观点指数整理

另有媒体统计，此前三年间，华侨城至少出售或转让30多家子公司及债权。其中，在2020年，华侨城通过公开市场完成了重庆悦岚房地产开发有限公司70%股权、襄阳文城实业发展有限公司80%股权等11个项目的转让工作，合计交易对价68.9亿元。

对此，业内人士分析称，华侨城转让项目公司的背后，是为了“以旧换新”，出让部分不太赚钱的资产，从而腾出资金买进其他优质项目。

财报显示，华侨城今年前三季度主营收入494.45亿元，同比上升47.97%；归母净利润34.19亿元，同比下降34.85%；扣非净利润28.56亿元，同比下降42.9%。

对此，华泰证券报告分析称，华侨城前三季度增收不增利主要源于两个方面，一是受行业利润率下行以及结算结构影响，报告期综合毛利率同比下降27.2个百分点至30.0%，较中期进一步下降3.3个百分点。二是合作项目结算放量，少数股东损益由去年同期的1.9亿大幅提升至20.5亿，占净利润的比重同比增加34个百分点至37.5%。

在今年土拍市场，华侨城明显发力。例如在6月的苏州首批集中供地中，华侨城连摘3宗地块，总金额约85亿元。上述报告期内，华侨城新增土地储备项目18幅，总面积222.13万平方米，权益总对价157.4亿元。

分析人士指出，华侨城由于此前疫情影响，文旅板块受挫，进而转向住宅市场。但文旅购地与公开招拍挂市场资金运作方式不同，华侨城近年项目并购、土地投资规模较大，肯定会对资金产生一定压力。通过对于流动性不好的资产调整，能够回笼资金。

三季度末，华侨城三条红线延续“绿档”表现，但资产负债率呈现出上升态势。其中，公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、现金短债方面，分别较2020年末增加1.8、减少1.1、增加40.7个百分点至75.2%、68.9%、264.2%。

另据披露，华侨城平均融资成本4.38%，总有息负债1380.7亿元，短期借款占比为12.13%。

关于资产转让，华侨城方面曾向外界回应，资产置出是根据战略规划前提以及业务发展需要作出的调整。这种做法有利于华侨城进一步聚焦主业，保证企业有更多的精力和资源集中到文旅产品的开发建设中，不断提升文旅核心竞争力，通过资源优化配置，为消费者开发建设更优质的文旅项目。

11月12日晚，华侨城公布2021年10月主要业务经营情况，10月实现合同销售金额45.06亿元，期内无新增土地。于2021年1-10月份，华侨城累计实现合同销售金额708.6亿元，较2020年同期增长3%。

同时披露，于2021年国庆节假期，华侨城景区、酒店及开放式旅游区合计接待399.7万人次，恢复至2019年同期的135%。