京城“地主”金隅80亿公司债平衡术

撰文：龚丽欣

刚刚完成重组的金隅集团，再次站到镁光灯下。

11月18日，金隅集团发布消息称，该公司拟面向专业投资者公开发行2021年公司债券（第一期），拟发行规模不超过20亿元。

今年以来，房地产行业总体融资难已成为事实，当下各融资渠道紧缩仍在持续。数据显示，1-10月，房企在信托、境内债、资产证券化和境外债渠道共获得16501.9亿元资金支持，同比下降18.6%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点。

在此情况下，房地产企业的每一笔融资都将成为业界关注的话题。

对金隅集团而言，上述债券主要用于偿还到期债务。接二连三的信用债成为其实现资本闭环的重要工具。

信用债账单

2021年，房地产行业迎来了债务偿付高峰期，有数据统计，年内，房企到期债务规模将达12448亿元，同比增长36%。

如今，时间来到11月，偿债压力仍在。月内，保利、招商蛇口、建发等房企纷纷启动在银行间市场注册发行债务融资工具，金隅也不例外。

11月18日，北京金隅集团股份有限公司发布2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书称，拟发行规模为不超过20亿元的公司债。

事实上，经金隅集团第五届董事会第十六次会议、2019年年度股东大会审议通过，并经中国证券监督管理委员会注册，其债券注册总额为不超过80亿元（含80亿元），采用分期发行的方式，该期债券为第二期发行，发行规模为不超过20亿元（含20亿元），该期债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还银行贷款及其他债务融资工具。

据观点指数不完全统计，年内，金隅集团已完成发行125亿元债券，募资方式包括公司债、超短期融资债券等等。

数据来源：公开信息、观点指数整理

一方面，从融资利率来看，有着国资背景的金隅集团，可以长期保持相对低廉的融资成本。今年以来，该公司发行的债券当中，利率最高的是三天前发行的15亿元可续期公司债券（第一期），融资成本在3.28%。

整体来看，2020年全年，金隅集团对外融资增加28亿元，融资成本降低44个基点，而今年上半年，该公司，新融资成本同比降低77个基点，长期融资占比提高3个百分点。

另一方面，金隅集团偏爱超短期融资券，在年内发行的125亿元债券中，超短期融资券共计100亿元，占据八成。

事实上，短期融资券属于房企融资的补充性金融工具，因其利率低、发行快，被视为房企缓解资金紧张的高效融资工具，今年以来，包括越秀地产、招商蛇口、金地集团、阳光城、滨江集团、华远地产等均涉足超短期融资券的范畴。

此前，监管部门对交易所债券发行业务进行窗口指导，要求对房企借新债还旧债发行时间只能在回售登记登记期结束后，且不允许转售，“借新还旧”的资金只能用于偿还旧债本金，不能用于偿还旧债利息。

也就意味着，对房地产企业而言，新发行的债券大多只能用于偿还旧债，金隅也不例外。

募集说明书中，金隅集团明确，本期债券募集资金不用于购置土地，不用于房地产业务及建材业务，不转借他人使用，不用于弥补亏损和非生产性支出。

同时，上述资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还建设银行6亿元贷款、北京银行4亿元贷款，以及一笔10亿元于12月3日到期的超短期融资券。

事实上，面对2021年的偿债高峰期，金隅同样有压力，财报透露，截至2021年6月末，金隅集团有息负债余额为1,040.62亿元，其中1年内到期的短期债务合计金额约为453.27亿元，占比43.55%。

对于临期负债，金隅也提到，目前公司已制定通过自有资金、利用剩余授信额度、进一步实施债务工具融资等方式的偿债安排偿还。

地产与地产之外

成立于1992年的金隅集团，是由原北京市建材工业局逐步转变而来，经过多年的发展，该公司已从单一的建材产品生产商发展成为拥有金隅新型建材制造、金隅地产、金隅现代服务业为核心产业链的综合企业。

房地产业务方面，金隅拥有三十多年历史，是北京三大国企之一，目前已进入北京、上海、天津、重庆等城市。此前有研究报告指出，除商品房用地外，金隅在北京、天津等地还拥有超过1000万平米的工业用地储备，未来若逐步转换成商住开发项目，该部分资产有望获得重估。

正因如此，金隅一直被外界称作潜藏的京城“地主”。

翻看财报可以发现，经过重组的金隅，尚待实现销售的释放。数据显示，2018年至2020年，金隅地产分别实现签约金额220.32亿元、259.46亿元、522.33亿元，分别同比增长37.02%、17.77%、101.31%；而2021年上半年，金隅地产实现签约销售额227.59亿元，签约面积88.59万平方米。

不过去化速度较慢，是金隅业绩承压的原因之一。截至今年6月，该公司在一二线城市拥有29个竣工未售项目，总建筑面积达到632.23万平方米，其中，位于杭州市江干区景芳三堡的金隅中铁诺德·都会森林，去化99.30%，成为其中去化最快的项目；而位于北京市房山区阎村镇的金林嘉苑项目去化仅33.25%。

事实上，在2016年，在金隅集团推进金隅冀东战略重组之时，该公司就曾提到，“战略重组冀东水泥后，房地产业务将成为公司今后的核心业务”。

随后，双方先后经历股权重组、资产重组等多种方式工作，终于在2021年6月结束了长达五年的重组之旅。如今，双方的战略重组落下帷幕，金隅集团的地产业务并未成为其业绩顶梁柱。

财报透露，上半年，金隅集团共计实现营业收入577.1亿元，其中，水泥业务实现营业收入193.9亿元，新型建材实现营收192.9亿元，房地产收入177.2亿元，物业投资与管理板块实现主营业务收入21.3亿元，各业务收入占比分别为33.6%、33.43%、30.71%、3.69%。