上海第三批集中供地收官：国资成主流 民营房企静待时机

上海第三批集中供地正式收官，27幅涉宅用地最终以超470亿成交价顺利收尾，无流拍土地。

从土拍情况看，虽土地市场整体清冷依旧，但仍有部分地块引起房企的激烈争夺。一方面是因为项目本身有比较客观的利润空间，另一方面也是因为上海较好的市场韧劲受到更多开发商的青睐。

上海土拍的冷其实是延续全国降温趋势。房企资金流动性困境未缓解，拿地态度自然保持谨慎。虽然本次土拍依然由国企扛起大旗，但有不少民营房企向和讯表示进入上海意愿强烈，只是在等一个机会。

民企资金紧张 拿地态度谨慎

上海土地市场竞争依然存在。同其他集中供地城市一样，上海本地国企也充当了拿地主力军。但在为期5天的土拍中，不乏大名城、路劲等持续深耕型民企、以及安徽交控、深业等外地国企。

“这体现了上海拿地的公平性”，中原市场分析师卢文曦认为，在上海拿地的机会均等性是一样的，叠加上海市场风险小，有一定利润空间，市场竞争也是存在的。

土地市场竞争性源于上海市场的韧性。从11月市场表现看，基于成交产品以中高端为主，成交均价环比上涨5.7%，一些中心项目也未受到市场情绪影响，开盘即销售一空。新盘销售暂无太大压力的上海对于依靠销售资金回血房企来说无疑是必争之地。

但从11月融资情况看，民企融资依然走弱。从11月份房企所发行境内债券情况看，发行主体几乎都是国有房企或地方城投公司。由此带来的影响是民企投资受限。有TOP20房企相关人员透露，自己和大部分民企一样还处于投资停滞状态。该人员继续表示，资金厚度决定投资目标，虽然对上海有强烈的进入意愿，但投资目标分解到上海的不会很多。

其实，有多家房企向和讯表达了进入上海的意愿。有人表示，待政策维稳时，看明年是否有机会进入；也有人表示，上海出让金额较大，当前融资没有实质性放松，玩不动。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，只有在资金面全面缓解且市场转暖的情况下，民企才会重回土地市场。

中国豪宅研究院院长城市运营专家认为，土地市场没有局限于国企，只要不缺钱、会拿地、资源配置与产品定位合适，无论是国企还是民企，都会迎来机会。

冷热不均 市场分化明显

具体看上海此次土拍情况发现，底价成交是关键词，但高价值板块依然引起多家房企竞争。由于利润空间有一定保障，逾三成地块溢价成交。

以浦东新区高行镇（高桥新市镇北社区Y00-0402单元）E01-06地块为例，经过近50轮的争夺，最终由招商蛇口以9.39%的溢价率揽获，上海第三批次集中供地地王也由此诞生。

该地块地理位置相对优越，地块周边教育、商业、医疗、交通配套完善，毗邻森林绿地公园。其房地联动价超过7万元每平方米，周边项目森兰星河湾目前销售均价为79500元每平方米；

此外招商蛇口还联合象屿、江苏海鸿以9.08%的溢价率拿下青浦区西虹桥蟠龙路西侧45-06地块。该板块吸引5家房企竞拍。

中指研究院企业事业部高级分析师束端认为，成交溢价率方面因上海的特殊土拍规则，三家以上房企参与一次性报价的地块，成交点位集中在47%-48%附近，对应溢价率为8%-9%（洞泾镇02-04地块、西虹桥45-06地块因触发随机值对最终成交价格产生了扰动）。二家参与一次性报价的地块，因出价策略不同，最终成交溢价率差异性较大。

市场热度向五大新城偏移

“两集中”供地体系下的土地市场不缺土地，房企却依旧缺钱。第二批集中供地诸多的流拍、撤拍现象引发了多地对第三批集中供地的“松绑”。

与其他城市调整土拍规则不同，上海第三批集中供地延续以往规则，但在土地供应结构上作出调整，以郊区地块的供应来降低参拍门槛 。供地区域分布其中在上海五大新城。其中青浦7宗，浦东4宗，松江、嘉定、奉贤各2宗，临港新城则有6宗。

五大新城主流趋势显露无遗。一方面源于五大新城常住人口数量与目标数量还有一定差距，为了引入人口，需要充足的土地供应。

另一方面，从楼市情况看，青浦、嘉定、松江等传统交易主力区表现一般，难以支撑起全市成交。相反，五大新城热度正不断上升。据上海中原地产统计，

受到临港集中投放影响，大浦东成交量释放明显，一共成交18.8万平方米，约占成交总量3成。此外，奉贤成交超过10万平方米，也起到一定支撑作用。

在11月上海商品住宅成交TOP10中，前五个项目均来自于浦东和奉贤。基于调控政策因素，越是市中心总价越高，对于支付能力要求也高，在预算有限的背景下，需求或进一步集中在外围刚需区域。

卢文曦表示，五大新城是长期热点，市场成交热点排名靠前说明很多刚需和刚改力量已经认同这些区域。

于房企而言，当前资金困境除融资受阻、回款率减缓外，预售资金的监管更是房企难以承受之痛。进入市场热度逐渐攀升的五大新城既能房企加速销售回款，减轻资金压力，也可减少预售资金严管之下带来的房企流动性挑战。