俊发集团：地产寒冬下的生存样本

作者/曾树佳

俊发集团官网上的“新俊杰”管培生计划，写着“为理想，行无止”的宣传标语。这个理想中的愿景，却在现实中打了折扣。

10月底，一位被俊发裁员的员工，在某论坛发表了“俊发集团把我睡了，丢了应届生身份，不想赔钱，更不想n+1，怎么办，要不要劳动仲裁？”的动态，引发关注。

其中透露，俊发在全国多地进行裁员，目标比例约50%。紧接着俊发发布了《严正声明》，声称这是网络媒体刻意夸大、捏造公司组织及人员调整相关情况。

不过，它在声明中并不否认自身面临着疫情、房地产调控等诸多挑战。在挑战面前，它将外界眼中的“裁员”解读为一种自我变革，“通过流程再造、岗位分解、起立坐下等专项行动，实现更加精细化的管理。”

俊发虽发迹于云南，但创始人李俊却总着眼于全国布局，他以“城市更新综合服务商”为定位，近年来在上海、西安、石家庄、广州等地陆续推进旧改项目。

官网显示，其除了发力云南之外，目前已入驻大湾区、长三角、华中、西南四个区域，布局上海、佛山、广州、西安等14城，累计开发百余个地产项目。

但尽管将项目铺排开，李俊心心念念的千亿计划，却仍只是停留在憧憬的层面。数据显示，去年俊发集团实现流量销售额670亿元；今年前10月，其销售额为428亿，离千亿目标仍相去甚远。

而俊发的问题并不只是规模，在它身后，无论是资金、人事变动，还是物业公司的上市路途，都是一道道难解的题。

商业地产“拖累”

俊发集团由香港俊发地产有限公司（简称“香港俊发”）持股100%。而在香港俊发的直接对外投资公司中，除了俊发集团之外，还有一家公司名为“云南俊爵商务咨询有限公司”（简称“云南俊爵”）。

外界或许会产生疑惑，为何李俊要把云南俊爵单择出来，让其与俊发集团平行，而不是把它归入后者旗下？这其中，或许涉及了他诸多的考虑因素。

眼下，云南俊爵与俊发集团，分别持有昆明俊奥商业有限公司（简称“昆明俊奥”）51%、49%股权。而昆明俊奥，则全资持有云南中豪置业有限责任公司（简称“中豪置业”）。以此推测，俊发集团对中豪置业可能没有并表。

俊发的业务主要包含建设、商业两个板块，中豪置业便是其商业板块的运营主体公司之一，主要负责新螺狮湾国际商贸城的部分运营管理工作。

螺蛳湾商贸城的开发，有着较为复杂的历史进程。

该项目原本是2008年昆明市的重点招商引资工程，于2009年启动，在原本的规划中，其规模要超过义乌国际商贸城。项目的开发主体为云南中豪集团，它通过中豪置业推进拿地、建设。

但五年后，由于资金链断裂、违规预售、欠付工程款等原因，中豪集团陷入停工泥潭，导致土地款拖欠、闲置土地被收回，螺蛳湾商贸城也随之搁浅。

直到2017年，俊发参与了中豪集团的重组工作，不仅接手中豪置业，以及原中豪开发的中望城、中豪优活城、中豪郡朗花园等项目，还投入资金，再度激活了螺蛳湾商贸城的建设开发。

项目“易主”后，俊发也接下了中豪集团大量的债务，前者先后与民生银行、信达资产、工商银行等多达21家金融机构，就债务重组达成了一致意见，并签订了相关协议。

截至去年10月，整个螺蛳湾还面临着138亿元的借款本金余额需要归还，这对于俊发来说，是一项不小的债务负担。除此之外，它还要面临项目遗留下来的管理、运营问题。

由于此前中豪集团在很长一段时间里，都处于资金链紧张的情况，因而螺蛳湾在招租过程中，流程不完善、标准不具体，市场内存在大量转租、炒铺行为。

去年11月，“螺蛳湾新一轮铺面租金价格高达190万、俊发将把租金上调5倍甚至30倍”的消息，在市场上传开，一批商户以拒绝涨租金为由，闹得沸沸扬扬。直到后来商铺承租权进入阿里拍卖，将定价权完全交还给市场，才平息了这一场风波。

乐居财经查阅获悉，中豪置业目前涉及司法案件3538宗，并有6次成为被执行人，7次被行政处罚，22次被限制高消费。对于这样的资产，俊发集团未把它放置到自身的股权链条下，似乎就不难理解了。

信托依赖症

发力旧改、招拍挂，沉淀商业地产，俊发有着较大的资金需求。今年年初，俊发13.69亿商业物业信托受益权ABS终止发行，这更加迫使它向其他融资渠道伸展。

由于并未上市，它有些融资举动显得较为神秘，但从其以往的运行轨迹看，它与信托公司过从甚密。

今年年中，俊发与中航信托合资成立深圳俊航投资合伙企业（有限合伙）（简称“俊航投资”），两者分别持有约50%股权。俊航投资注册资本为13.6亿元，仅有一家对外投资公司，为云南俊轩房地产开发有限公司。

换言之，俊发引入了中航信托，为自身的项目公司输血。而在此之外，它还陆续成立了许多信托融资计划。

比如，去年9月开始发行的佳园400号集合资金信托计划（第1期）、佳园400号集合资金信托计划（第2期C类），就是俊发通过平安信托发行的信托产品。

这两笔融资的发行规模分别为3.4亿元、5000万元，筹集资金用于俊发昆明观云海云中苑A6地块二期项目的开发建设。

而目前处于执行状态的，还有AQ560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划、银杏2023期俊发春城一期项目集合资金信托计划，两者的发行规模均在4亿元以上，资金分别注入俊发林泉雅苑项目、海东俊园三期19-4地块等。

现阶段，俊发集团有27项股权出质，均处于有效状态。除了上述提及的债权主体之外，还有中融信托、晨曦基金、富滇银行、民生银行、平安不动产等金融机构，引资的范围较为广泛。

今年以来，俊发共有12笔股权出质事项，比往年更为密集。其中最大的一笔，是11月初出质了云南凯华房地产有限公司100%股权，涉资15.8亿元。凯华房地产对应的项目为昆明俊发盛唐城。

今年中期，俊发集团的经营性现金流净额为-24.9亿元，与去年同期的-4.47亿元相比，继续往负角度扩大。可见它自身的经营状况并不乐观，内生的现金回流无法满足其巨大的资金缺口，因此只能靠融资维持运转了。

二代的挑战

公开资料显示，李俊的父亲李黎明是是做家具生意的；1998年，同样具有商业嗅觉的李俊迈入了地产领域，成立俊发。但五年后，他因涉嫌行贿入狱两年，幸得王石出手帮助，才度过危机。

在发展期间，俊发集团的总裁之位时有变动。2016年，周德康辞任CEO之后，李俊甚至被迫从幕后重新走向台前，亲自执掌俊发。两年后，李俊邀请张海民担任集团总裁，但后者也于该年底选择离开。无奈，李俊只能再次接手运营事务。

只是，他选择了规模大、周期长、回款慢的城市更新领域，以及有着历史遗留问题的商业项目，为俊发后续在调控之下产生的资金压力，埋下了伏笔。

在谋求业务扩展的同时，俊发也加快了二代接班的节奏。李俊之子李镇廷于2019年底成为俊发集团董事，并于隔年年中担任公司法人，现已为集团董事长、总裁，迅速走向台前。

在调控的基调下，地产二代们并不轻松，虽然不需要像蓝光发展的杨武正、福晟集团的潘浩然等面对明面上的债务暴雷压力，但李镇廷眼下的压力也并不小。

除了资金、人事等经营层面的问题外，他还要面临项目楼盘琐碎的维权事件。

据报道，去年，昆明的俊发蓝湖俊园私自将客户的认筹款转换成定金；俊发时代俊园以配套公立名校、中华小学、昆三中虚假售房。今年，俊发观云海二期项目涉嫌捆绑车位，并被指“价外加价”收取软装定金和服务费……

年内，俊发最受关注的动态，无疑是其物业公司俊发七彩服务向港交所提交了招股书。为了尽快打通这条融资渠道，引入投资者，俊发七彩特地与小米签下了引人关注的对赌协议。

招股书显示，小米集团旗下公司以3000万美元认购俊发七彩4.5万股股份，持股4.29%。

而俊发七彩服务2021年、2022年的营收须不少于13.59亿元、18.04亿元，净利润须不低于3.53亿元、5.31亿元，否则就要对小米进行现金补偿。

同比俊发七彩2020年业绩情况，若要完成对赌，俊发七彩今年的营收和净利润增幅，要达到65%、92%以上。这对于实控人李镇廷来说，确是一项挑战。