太古地产韩置：立足长远，引领潮流消费体验与商业可持续发展

编者按：商业领航人，总以前瞻的视角，践行新理念。12月15-17日，2021赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布将在上海外滩W酒店举办。在此之前，赢商网推出《了不起的商业人》之“了不起的商业领航人”系列，集结商业地产行业重磅力量，共同探寻大有可为的中国零售商业地处发展新逻辑。

如果把商业地产比作一本书，太古地产应当是其中韵味独具的一页。承袭港资浪漫、精琢、前瞻的运营风格，太古地产强调创新思维并着眼长远，持续致力于推广文化艺术，构建蓬勃社区，实践可持续发展。

加入太古地产逾17年，韩置深受太古文化熏陶，曾先后参与及管理香港太古广场、广州太古汇、成都远洋太古里及前滩太古里等项目。本期赢商网连线太古地产零售业务董事韩置，一起聆听他对内地商业变革的思考，分享太古地产创新衍变的运营经验。

太古地产零售业务董事韩置

个人简介（PROFILE）

韩置现任太古地产零售业务董事，负责公司于亚洲区零售物业组合的租赁及管理。韩置加入太古地产逾17年，先后于香港及中国内地不同项目，包括香港太古广场、广州太古汇及成都远洋太古里等担任不同岗位。在2017年11月出任现职前，他曾任中国内地业务发展董事及成都远洋太古里总经理。

客群更迭，如何演绎潮流消费新体验？

如果自1999年底算起，韩置来到中国内地市场已经22年之久，巧合的是，这段时光恰是我国商业地产激情与剧变交融，利益与风险共舞的20年。

亲历内地商业环境变迁，韩置深感幸运，谈及当下所处时代，他保持着审慎的乐观：一方面，疫情黑天鹅带来更多不确定性，市场竞争亦进入白热化阶段；另一方面，消费群体的更迭引领了消费升级，消费结构由物质型向享受型转变，国人对美好生活的向往，加之国际消费中心城市建设的契机，国内商业地产正焕发出巨大潜力，步入一个异常精彩的时代。

“与以往相比，可以看到国家在消费层面的推动，以及对供给侧改革的力度很大。同业们更专注于探讨什么是真正的‘以顾客为中心’、怎样做好场景体验、研究产品等等，这些变化都是非常正向的。”韩置说到。

成都远洋太古里

“年轻代消费群体的出现，正在与时代互相影响。”

韩置特别提及对年轻一代的关注。在他看来，当下千禧代、Z世代消费能力明显提升，在消费习惯上，不再割裂地看待线上线下，而是将其视为一个整体的生活体验。“对我们而言，数字化的最大价值是能够实现与顾客的连接，按照以往的B2B、B2B2C模式，购物中心没有工具直接触达消费者，但数字化之后基本能做到B2C2B，然后再2C，这是特别重要的。”

的确，商业精细运营背后离不开对“人”的洞察分析，数字化活力的释放程度将是购物中心决胜未来的关键。韩置认为，对太古地产而言，推进数字化的意义主要有三个方面：首先是商业赋能——此前购物中心对品牌商户的加持，主要在于提供营商环境、场景服务等，如今数字化成果也可以赋能商户，基于对商圈内属地客群的详尽了解，使运营者与品牌方相互促进，共建良性生态。

其次，借助大数据、智能、AI分析等技术，不仅可以获取清晰的顾客画像，而且能够预测他们喜欢、需要什么，从而抵达潜在目标客群进行精准营销；此外，智能化的数据分析还可提供决策依据和建议，帮助企业规划未来的新产品，包括设计新的空间场景。“目前我们也在探索突破，运用数字化增加新的收入来源等。”

在年轻人语境下，今年8月，太古地产还联动四城五场发起了一场“YóU你定义”主题活动，携手北京保利打造了一款潮流换装类多人互动社交游戏，消费者可在游戏中选择与品味相合的着装，定制个人虚拟形象等。太古地产将数字化技术与时尚消费结合，打通线上游戏与线下场景，创造出全新的定制化潮流购物体验。

通过线上小游戏中的地图提示来到线下打卡

“这次的新尝试是通过一个线上游戏平台，联动多个城市商业项目，把客人和我们的消费体验链接在一起。未来，我们还会长期与文化、表演、艺术类机构合作，和零售品牌一起探寻沉浸式体验新方式。”韩置向赢商网表示。

文化艺术推广可以丰富大众生活，更可建立活力迸发的新型社区。目前，太古地产旗下已有一系列由本地及国际艺术家创作的艺术品、在ArtisTree多功能场地举办的表演、以及各种高水准展览，为社区人士提供了多元化参与艺术活动的途径。

2021年广州太古汇十周年“此刻，心象的咏叹”多媒体装置

与此同时，太古地产还支持了多项世界级文化盛事，包括巴塞尔艺术展香港展会、北京国际音乐节、浦东美术馆、香港艺术月等，这些丰厚资源也将为其今后的商业发展提供内在助力。

存量视角，城市更新下的商业可持续

进入内地市场近20年，太古地产仅打造了6个商业项目，相较而言，今年是太古地产动作颇多的一年，其中最令人瞩目的当属上海前滩太古里的开业。

据韩置透露，前滩太古里的定位曾发生过改变。起初锚定为社区型商业，但随着成都远洋太古里的开业运营，看到新客群诞生带来的机遇，最终大胆改变了前滩太古里的定位，使商场内容涵盖从奢侈品到广泛的日常生活。

“疫情来临之前，我们已经关注到消费者对Wellness的需求将成为一个长期趋势。后疫情时代，人们重新审视回归生活与平衡人生，前滩太古里以Wellness为主题，正是希望传递用心好生活的理念。”

上海前滩太古里

由此可以看到，体量12万㎡的上海前滩太古里，执意打破商业与自然的界限，创新营造生活与环境的乐趣——不仅搭建了占地8000平方米的中央公园，还拥有长达80米尽览黄浦江景的“悦目桥”、450米长的空中跑道“Sky Loop天空环道”等多重亮点，成为当地熠熠生辉的现象级商业样本和城市名片。

在品牌集合上，前滩太古里不仅集结了Hermès、Dior、Gucci、LV、Zegna等一众高奢品牌，更带来中国内地首家ASICS RUNNING STATION 跑步型动社、百老汇院线旗下文化生活概念影院MOViE MOViE、茑屋书店等健康生活方式体验场。

“存量时代下，我们关注城市更新带来的机会，今年还有幸参与上海静安张园保护性开发项目，将以轻资产的形式参与运营管理。”韩置表示，现代新兴消费者更加重视自己所在城市的历史和过去的人与事，未来商业的在地化Locality也将成为主流之一。“通过对石库门里弄建筑的修缮，太古将潜心挖掘在地文化内涵，融合历史沉淀的文化底蕴与新建筑场景，找到与新一代年轻群体的对话方式。”

城市更新的脚步已率先在北方开出了花朵。今年11月，位于北京的三里屯太古里西区完成雅秀商场旧改，带来16家新品牌入驻，北京首家优衣库全球旗舰店、迪桑特全球旗舰店、北方首家NIKERISE零售概念店、陶陶居北京首店等特色门店重磅亮相，进一步拉动了区域消费势能。

三里屯太古里西区项目图

事实上，从推进卫生净化到协助交通疏导、搭建公共花园，近年来三里屯太古里持续参与社区治理和环境优化，已成为北京城市更新名副其实的催化剂。

立足长远，太古地产关注所在项目为社区及环境带来的影响，参与综合性城市治理，这是一种致敬历史与未来的责任，更是一种“可持续”的运营理念。

“向‘碳中和’目标迈进，我们制定了2030可持续发展愿景，目标是在2030年之前成为可持续发展表现领先全球同业的发展商，现在已将可持续发展理念融入每个营运层面。”韩置向我们介绍。

2020年，太古地产旗下所有发展中项目已100%获绿色建筑评级计划最高级别认证，97%的既有物业取得绿色建筑认证，成都远洋太古里、广州太古汇均实现了100%可再生能源供电。2021年，太古地产已经连续五年成为香港唯一被纳入道琼斯可持续发展世界指数的企业，位列全球排名第七、亚洲区排名第一。

以下为采访实录（部分）：

赢商网：国内商业地产发展至今已有20多年历史，根据您过往的履历经验，如何形容当下所处的时代？

韩置：总体来说还是机遇与挑战并存。我是1999年底来到中国内地的，算起来已经20多年了，很幸运能够看到整个商业地产的发展变迁。我觉得现在是一个特别精彩的年代，因为刚好面临消费者的转变，消费的升级，千禧年还有Z世代的年轻人消费能力明显提升，让我们看到了新的潜力。

国家层面，现在的政策也在全面推动消费，以及建设国际消费中心城市，这些都是特别难得的机会，消费成为一件促进美好生活的事情。另外就是供给侧方面的改革，当然我们不是做（数）量的，我们一直坚持用匠心精神研究产品，但是伴随存量时代到来，城市更新拥有了更多机会，这是我们希望抓住的。

另外，现在大家都在谈共同富裕，这个也是一个大机遇。共同富裕不是同等富裕，而是调整人口结构，扩大中产部分，形成一个橄榄型社会结构，这对于商业地产是一个特别好的机遇。我们做的正是推动这方面，为顾客提供更美好的生活。除了”口袋富“也要”脑袋富“，这也是我们坚持的，希望从精神层面满足顾客的需求。运营一个项目的关键，在于如何找到和目标客群的情感联系。

和同业接触，他们的观念、做法与以往相比也发生了很大改变，现在更多在专注探究什么是以人为本、以顾客为中心，怎样做好场景体验、研究产品等，这些变化都是非常正向的。

赢商网：您认为下一个阶段，商业地产变革的关键词可能会是什么？

韩置：关于未来趋势，我认为以下几个方面是商业地产需要关注的。第一个是可持续发展，向‘碳中和’目标迈进，我们制定了2030可持续发展愿景，目标是在2030年之前成为可持续发展表现领先全球同业的发展商，现在已将可持续发展理念融入每个营运层面。

第二个是商业在地化，英文叫Locality。现代新兴消费者更加关注自己所在城市的历史与过去的人和事，未来商业的在地化Locality也将成为主流之一。今年我们有幸参与的上海静安张园保护性开发项目，其实也是所谓的在地化，也就是如何通过挖掘在地文化内涵，把历史沉淀的文化底蕴与新建筑场景相融合，让他们与新的客户群体产生联系。

第三个是Wellness。其实到目前为止我都不知道中文怎么精确地翻译。在疫情来临之前，我们就已经关注到消费者对Wellness的需求。前滩太古里的项目理念最后确定为Wellness，是因为我们看到在地文化的城市建设、环境，还有世界的大趋势，Wellness变得越来越重要。而如何用中文去定义它，我们思考了很多。后疫情时代，大家都在重新思考如何回归生活、平衡人生，因此还是希望前滩太古里传递“用心好生活“的理念。

最后一个是沉浸式体验，这也是最近几年大家在广泛探讨的，但关键是你如何研究顾客把它实现出来，创新这些体验，这是行业需要思考的。未来，我们会长期与文化、表演、艺术类机构合作，和零售品牌一起探寻沉浸式体验新方式。

赢商网：从太古地产的角度去理解，数字化对于购物中心的意义是什么？

韩置：提到数字化，首先我想讲一下新一代。年轻代消费群体的出现，是与时代互相影响的，新一代可能已经没有线上线下之分了，这个整体已经是他们的生活体验，像手机已经变成人体器官了，没有了便会感觉不安，所以我们也不能再把线上线下割裂开去理解。

前滩太古里是目前我们数字化程度比较高的一个项目，可以实现全场景智能停车管理、配有数字化的导视牌，还有上海首个商场AI智能跑道天空环道，可以通过人脸识别的记录运动数据。我们自己也在做一些新尝试，最近发起了一个叫“YóU你定义”的潮流活动，通过一个线上游戏平台，联动多个城市商业项目，把客人和我们的消费体验链接在一起。

对我们而言，数字化的最大价值是能够实现与顾客的连接，按照以往的B2B、B2B2C模式，购物中心没有工具直接触达消费者，但数字化之后基本能做到B2C2B，然后再2C，这是特别重要的。

太古地产从1979年开始做商业地产，至今已经40多年了，我们对自己的定位一直都是商业赋能者。一开始，我们赋能商户是提供一个良好的营商环境，去营造好的场景和服务，涵盖整个客户旅程；如今数字化成果让我们能够在了解顾客的同时进一步赋能商户。以往我们认为品牌是最了解客人的，因为他们能够第一手接触到客人，但其实品牌方可能管理成百上千个店，并没有精力去了解每一间门店是怎样的。我们的精力就集中在每一个项目里面，加上数字化的能力之后，能够比他们了解得更多，大家互相促进，这个是一个特别良性的生态。

其次，借助大数据、智能、AI分析等技术，不仅可以获取清晰的顾客画像，而且能够预测他们喜欢、需要什么，从而进行精准营销；此外，智能化的数据分析还能提供决策建议，帮助企业规划未来的新产品，包括设计空间的新产品、场景的新产品。目前我们也在探索，是否可以取得一些突破性的进展，比方增加一些收入来源等，机会是一直都在的，还需要我们研究和深入。

赢商网：2021年很快就要过去了，您认为今年太古地产在商业零售里面的一些收获和成就是什么？

韩置：首先是上海前滩太古里的开业，算一个比较大的惊喜。回想当时这个地块，还是荒芜一片。坦白地说，当时我们给前滩太古里的定位和今天不是一样的。虽然概念还是Wellness，但当时还是定位成一个社区型商业，后来伴随新一代客群出现的机遇，尤其是在成都远洋太古里开业之后，我们更了解市场了，就有一个大胆的设想，所以改变了前滩太古里的定位，希望更广泛的去涵盖从奢侈到日常生活品牌。真是一个很大的收获，尤其是对团队来讲。

前滩太古里正式亮相之后，国庆节期间的平均客流达12万多，现在工作日也有六七万人，周末可达十万人，我觉得这是很好的一个成绩。特别感谢顾客，感谢市场给我们的一些机会，这是我们一个很大的收获和成就。

第二个就是有幸能够参与上海静安张园保护性开发项目，我们是以轻资产的形式做这个项目。因为历史层面的原因，以及石库门建筑的价值，这个项目是非常有意义的，我们也希望能够在保护古迹的基础上呈现更多新的方式。

另外，我们和浦东美术馆建立了合作伙伴关系。文化建设对商业越来越重要，我们希望可以在新项目及现有项目上，让大家看到关于文化、关于服务、关于艺术的新玩法。

还有一个是三里屯太古西区的开业，今年新开了两个场。项目试营业以来还是挺成功，可以说是一个新尝试，也是城市更新一个不错的新模式，未来我们会继续去探索城市更新的机会。

赢商网：接下来的2022年，太古在零售业务方面还会有哪些新的动作？

韩置：首先，张园项目应该会在2022年开出来一部分，启动区大概两万平方米，预计大概在7月份。后面的项目因为会牵扯到一些复杂的工程，可能会稍微晚一些。另外的重点工作是对几个现有物业进行比较大的提升，包括硬件、软件，大家很快就能看见。

其次就是新项目的开发，我们还是继续在寻找一些机会，目前手上也在研究一些项目，如果未来能拿下来的话，相信会有很精彩的一些内容和概念呈现，这也延续了太古地产不断创新衍变的理念。我记得在做成都远洋太古里的时候，有朋友问我如果要打造下一个太古里，怎么样才能超越成都远洋太古里？其实我那时没有答案。前滩太古里推出之后，我个人觉得有突破，有全新的做法，跟成都远洋太古里很不一样，两者无法比较。只要有心去突破，就能继续创新。