那匹“黑马”回来了！京投发展175亿北京拿地再造TOD

作者/陈玲

与深圳、上海、杭州等城市相比，北京第三次集中拍地的热度并不高，大多数以底价成交。

12月24日，北京市第三批次商品住宅用地挂牌报价截止，根据报名及报价情况，有9宗地当日成交，总成交价258.62亿元。

另外，两宗地快流拍，朝阳区管庄乡GZGJC-02地块无企业报名，丰台区王佐镇青龙湖C地块因参加竞买的企业不具相关资质，不符合竞买资格，且无其他企业报名。房山拱辰0017、0019地块则将进入现场竞价环节，将于12月27日转入线下竞标决定归属。

在这场土拍中，除去龙湖、旭辉、金地这几家民营企业，更多为葛洲坝、京投发展、金茂等国企、央企拿地。

当中，北京市基础设施投资有限公司与北京京投置地房地产有限公司联合体以175.3亿元底价夺得朝阳东坝三宗地，成为本场土拍最大赢家。

175亿落子东坝

在这次土拍中，京投发展以175.3亿元的价格包揽了朝阳东坝三宗地块，这一项目也将被打造成京投发展在京第五个TOD项目。

具体来看，京投发展以56.1亿元竞得第一宗朝阳东坝1101-A002-1、1101-A003-1地块，建设用地面积约5.7公顷，规划建筑规模约13.2万平米，成交楼面地价为42500元/平米。

第二宗地块，以起拍价格48.5亿元竞得1101-A002-2、1101-A003-2地块，建设用地面积约6.4公顷，规划建筑规模约9.4万平米，成交楼面地价为51596元/平米。

第三宗地块，以以70.7亿元竞得1101-A002-3地块，建设用地面积约7.7公顷，规划建筑规模约13.7万平米，成交楼面地价为51606元/平方米。

3宗地合计建设用地面积19.79万平米，建面36.3万平米。当中A002-1、A003-1地块需配建2万平米保障房，并由北京市朝阳区保障性住房发展有限公司回购并持有，回购价格12000元/平米，地块销售指导价为8.1万元/平米，另外2宗地销售指导价则为8.6万元/平米。

值得关注的是，此次东坝地块也是北京土拍首次出现“期地”出让，即根据轨交工程进度分期交地开发。也就是说，周期将明显长于普通项目，这点也令绝大多数高周转房企心有余而力不足。

对于后续是否扩大“期地”出让范围，北京规自委曾表示，将总结本次“期地”出让工作经验并不断完善，后期对于类似的地铁车辆段盖上开发项目，将根据实际情况探索实施“期地”出让。

据悉，在“期地”出让中，土地款交纳也有所不同，购买“期地”的开发商需先付竞买保证金，摘地后，35个工作日内付清土地收益部分的出让金。

由于TOD项目的特殊性，三宗“期地”内部又分为落地区和上盖区，交地时间有所不同，分批次交地时，竞得方签订土地移交书后，5天内需缴纳相应的一级开发建设补偿费用。

按照公开文件测算，正式竞买前，3宗地需分别需要缴纳11.22亿元、9.7亿元、14.2亿元保证金；拿地后，京投发展还需要缴纳9.9亿元、8.2亿元及12亿元的政府收益部分，共计65.22亿元。剩余的开发费用，将在交地后陆续支付。

有市场声音指，起初东坝地块并未被拆分，地块挂牌时被拆分成三块，主要出于不希望出现总价过高等考量。

其实，京投发展拿下该宗地早有迹可循。

一方面，京投发展与大股东曾多次通过一二级联动摘地，此次东坝地块正是由京投公司进行一级开发；另一方面，京投发展早已为此次拍地筹措资金。

11月24日，京投发展称，为满足公司全资子公司京投置地业务发展需要，向其增资150亿元。

京投TOD潜行

“1地块楼面地价42500元/平米，2地块成交楼面地价为51596元/平米，3地块成交楼面地价为51606元/平方米，相比起销售指导价有较大的利润空间。”一位业内人士在接受观点新媒体采访时表示，东坝板块正在快速发展，规划较好。

资料显示，东坝地块临近东北五环和第四使馆区，处在国贸CBD、首都国际机场、通州副中心三角核心地带和金盏国际合作服务区内，地铁12号线和3号线交汇，具有显著的区位优势，是北京中心城区内为数不多未实施的集中建设区。

近年来，东坝地区有多项利好政策倾斜，2020年国际交往中心专项规划明确将东坝地区打造成为国际人才集聚、国际交往活动活跃、国际化综合服务完善的新亮点区域。同年，东坝地区部分区域划入国家服务业扩大开放综合示范区和中国（北京）自由贸易试验区。

不过，由于地块尚不能即时开工，京投发展需要付出一定的资金成本。但由于地价较低，三宗地的利润仍较为可观，目前在同区域项目中，华樾国际销售均价7.1万元/平米；富兴首府销售均价7.5万元/平米。

TOD项目难度较大，而京投发展早已有丰富的项目打造经验。

其实，京投发展早已多次与京投公司合作，借一级土地开发的便利，并提供资金方面的支持，拿下多个TOD项目。

2013年，“京投系”就耗资近百亿接连夺下海淀区玉渊潭地块与昌平区东小口地块，在两宗地块的股权安排上，第一大股东京投公司持有该项目49%股权，京投置地则持有余下股权。

这两个地铁车辆段上盖项目工程复杂，需要多年的施工经验、过硬的设计才能胜任，“这几年，京投陆续参与轨道上盖物业的开发，积累了丰富的经验。”

资料显示，2003年由北京市地铁集团改组而成的京投公司，业务包括轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域，因此在TOD项目打造上具备先天优势。

与东坝地块一致，玉渊潭地块与昌平区东小口地块的一级开发商均为京投公司。因此，虽然购地款接近百亿元，但一级开发商的土地补偿金就高达59亿元，也就是说，京投系联合体再投入34.5亿元即可夺得84.6万平方米的优质地块。

观点新媒体了解到，近几年，“TOD赛道”竞争越来越激烈，据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、华润、越秀、碧桂园、招商蛇口等20余家企业都已入局。

而京投发展是多年深耕地铁停车场上盖的企业。

据悉，京投发展已是国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，并在内部专门配备了轨道交通项目的战投部。

目前，京投发展已在北京、无锡等城市先后开发了西华府、琨御府、公园悦府、岚山、愉樾天成等多个TOD项目，东坝地块将成为其在京第五个TOD项目。