牵手长宁国企，铁狮门的上海TOD攻略

铁狮门终于又在上海添了一个新项目。

11月17日，据上海市土地市场网站显示，长宁区天山路街道113街坊34丘E2-03地块由上海长羿房地产开发经营有限公司，上海长鹂企业发展有限公司竞得，成交价格50.9亿元。

值得注意的是，据企查查信息披露，上海长羿房地产开发经营有限公司背后有3家公司的踪影，分别为上海狮耀跃和私募投资基金合伙企业（铁狮门股权投资），深圳啦啦管理服务咨询有限公司（货拉拉）以及上海庭泓企业管理合伙企业（有限合伙），其中，上海庭泓企业管理合伙企业（有限合伙）曾为铁狮门房地产咨询（北京）有限公司的子公司。而另一方上海长鹂企业发展有限公司为上海市长宁区国资。

继浦东前滩晶耀项目、杨浦江湾新城尚浦领世综合体项目之后，位于长宁区古北的大型TOD综合体成为了铁狮门在上海第三个开发的项目。

合作拿地

此次长宁天山地块的出让，可以说是铁狮门牵手长宁国企的一次区域性规划。

根据出让信息显示，该地块出让面积35587.5㎡，容积率4.6，建筑面积163702.5㎡，其中商业建筑面积不少于15000㎡，公服设施建筑面积不低于5400㎡。保证金10.18亿元，起价50.90亿元，起始楼面价31093元/㎡。

从位置上来看，113街坊位于古北路天山路路口，是15号线娄山关路的正地铁上盖，未来将建造通道，同时与2号线娄山关路站通过地铁联通，可以说是长宁未来位置最好的商办土地。

据地块出让公告显示，未来，该项目将引入互联网＋生活性服务业、时尚创意产业、大健康、人工智能、金融服务业或总部型企业，与周边载体整体协同，重点聚焦国际经贸商务功能，着力发展总部经济，预期将成为长宁中部虹桥地区新的商业产业地标。

根据成交信息，上海长鹂企业发展有限公司的法定代表人便为铁狮门的中国区首席执行官陈志超，企业股权构成由铁狮门旗下的上海狮耀跃和私募投资基金合伙企业(有限合伙)占53.8%，货拉拉名下的深圳啦啦管理服务咨询有限公司占30.3%，剩余为上海庭泓企业管理合伙企业(有限合伙)的15.9%。

此长宁区项目，区域政府与铁狮门的合作意愿明显，不仅前期出让仅一家竞买申请人提交了竞买申请，出让日期也由11月26日调整为11月17日；出让文件中提到，“受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于60%的办公物业不少于20年；受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%的商业物业不少于20年”，合作的底色已经铺垫。

得益于与长宁区政府国企的深入合作，铁狮门此次领头的投资，最终楼面价仅31093元/㎡，对比周边成交地块4万以上的楼面价格，可以说是极为合算。

毫无疑问，作为长宁商业核心区的重要资产,该项目已被长宁列为重点开发项目之一,定在了长宁区规划列表的重要位置，计划于2025年落成。

铁狮门中国区首席执行官、高级董事总经理陈志超也表示： “我们非常高兴启动这个意义重大的项目,携手长宁共建未来。”

上海战略

纵观铁狮门在上海操办的项目，无疑都是深刻地与城市发展更新挂钩，在上海的区域建设中，它们扮演着重要又低调的角色。

自2008年在上海以67.517亿元拿下了当时有“地王”之称的新江湾城“F地块”后，铁狮门不紧不慢，至今年7月才将项目中的办公项目转让给了字节跳动；无独有偶，位于陆家嘴的晶耀前滩项目则是历时五年打造，在2018年才正式启动商业招商。

在长战线的规划建设背后，是铁狮门与上海各区域政府的深入合作。在此前铁狮门取得的上海新江湾城“F地块”挂牌出让时，地块的挂牌文件就提到了“与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系”的要求；而此次长宁区项目，区域政府将整个地铁车站规划和地下街道改造都交给了铁狮门，助力此次的TOD建设。

历史底蕴丰富，夹在虹桥临空区和古北商业区的天山区域，有着足够的消费储备，增长潜力，却缺少一个具备吸引力的“创新集群”，铁狮门此次领头的建设，无疑是长宁区急需的。陈志超也表示：“继我们杨浦和浦东项目取得重大进展后，铁狮门在上海又迎来了新的里程碑。此次全新开发的长宁项目标志着铁狮门致力于在上海实现长期的可持续发展。”

对于在上海的发展，铁狮门好像在不断尝试，从争做“第二个陆家嘴”的前滩，到汇集上海人才教育资源的杨浦，铁狮门看中了上海深厚历史底蕴下的区域更新，毕竟在寸土寸金的上海，不缺好的商业和好的住宅。铁狮门也在此前多次提到，在中国的业务越来越朝着城市运营商的定位在转变，希望把铁狮门在美国和欧洲的城市更新经验引入中国。

在中国商业地产步入存量时代的现在，铁狮门正在通过区域发展综合体的形式，试图以更少的资金撬动上海的城市发展，建立自己的“集群”，这无疑是更加划算的。铁狮门背后的国际企业资源也让加紧打造“国际化”的上海各区域趋之若鹜。

陈志超在合作中也提到，铁狮门将在此打造一个绿色可持续发展的世界级综合体项目，致力于吸引国内和国际知名TMT企业的总部入驻，并为在此生活工作的人们营造一个充满活力的社区氛围，从而进一步推动长宁的现代化发展，为整个区域注入全新动力。

或许可以说，铁狮门在上海的买卖，不再只是卖商业和管理，更多的是卖资源和吸引力。可能真的像他们所说，铁狮门在中国的投资和开发并不仅仅是5年或是10年的计划，而是在未来50年甚至70年的时间里共同发展。