印象山东||加速转型，2021年山东商圈开启新一轮蝶变

2021年，大量新商业空间携新品牌入市，山东商业于不断重构中展现新貌。

山东商业地产于短暂沉寂后焕然新生，消费扩张与升级势在必行，其商业展现出强劲的创新力。

2022年开年之际，赢商网特别策划“印象山东”这一大型新闻选题，以“城市有度”“商圈有新”“品牌有道”“商业有型”“进阶有路”为关键词展开，从数据、客群画像、商业选址、城市进阶等多个层面，全面解析2021年山东商业地产的改变与焕新。

商圈转型，大有不同

在前期调研中，山东的商圈按照成长状态大体可分为三类：新兴商圈，成熟商圈，传统老商圈。

进入2021年，山东商业的发展开启逐步下沉，新商圈数量越来越多，老商圈竞争压力愈大。山东多个的老商圈不再占据优势，面临淘汰；正值壮年的商圈在商业发展中不断扩张，以期望吸引更多高质量商业项目和品牌进驻；新商圈往往尚未成型，仅靠中心位置的城市级商业综合体支持……

在此大背景下，一部分仍旧存在商业的老商圈开启转型，利用新型商业空间、步行街、夜经济等新型商业模式进行升级扩张，这部分商圈以青岛台东路商圈、济南洪楼商圈、临沂通达路商圈（又名西郊批发商圈）为主要代表，地铁2号线台东站的开通，济南印象城、临沂泰盛广场开业等地铁和商业项目的加持，给予商圈更多转型动力；

成熟商圈的扩张和升级往往集中商圈内部商业项目的调整和升级，这些商圈以青岛香港中路商圈、威海幸福公园商圈、烟台南大街商圈等，他们依靠商圈内内部商业项目的调改升级，例如青岛万象城二期开业，威高广场嘉禾天地升级以及烟台万象汇开业等，完成商圈的扩容；

而对于新商圈来说，新项目，即新商圈。尤其是受到行业内外关注的拟开业项目，周边的住宅已然成为商业卖点之一，两者缺一不可。

山东商圈数量繁多，涉及到年终盘点，赢商网将在其中挑选具有代表性的商圈，探究山东商圈2021年的蝶变之路。

大浪淘沙终没落——青岛中山路商圈

2021年12月31日，青岛中山商城正式宣告终止营业，后期，项目将整改建设成地下停车场，这预示着山东知名的老商圈中山路商圈已经走向没落。

作为山东最古老的商圈之一，中山路商圈的起源于1980年，发展至今，中山路商圈和台东商圈一南一北，成为青岛漫长商业发展史的代表。

1980年，青岛市设立黄岛路、市场三路等17处农副产品市场，在此时，青岛闻名遐迩的即墨路小商品市场也就此成立。随着大型百货公司等新型业态植入，中山路的南北段分别兴建了高层商业建筑，中山商场等地下商街的开业，让中山路商圈就此开始兴盛。

此时，中山路上包含国货、东方、发达、百盛 等一系列大型百货商场，还拥有中国电影院、春和楼、四方路等旅游、休闲的地方；除此之外，1993年山东省第一家肯德基餐厅在青岛中山路开业，1991年，青岛首届青啤酒节在中山公园举办等首店的开业和活动的举办，给中山路商圈带来更多流量。

但随着山东商业发展，中山路商圈在其他商圈的影响下客流被逐渐分流，原有的商业格局被淘汰，新一代商业综合体的引进和兴盛让百货和小商品市场不得不转型以求出路，但即墨路小商品市场和四方路市场等市场的先后“退路进室”进一步促进了整个中山路商圈的没落。

1991年，青岛市政府开始东迁至香港中路五四广场。市政府的东迁不但搬走了城市政治中心，更带走了最具消费能力的顶尖人群。从1995年之后，青岛新市政府所在香港中路上迅速崛起了佳世客、麦凯乐、海信广场、百丽广场等大型商业项目。其中，海信广场的 “顶尖、高端”地位直接拔高了着整个商圈的消费水平，青岛东部商圈开始了急速发展。

2021年，中山路商圈开启大规模整改，紧邻商圈的青岛站前广场将拆除改建成青岛湾广场，站前开业30年的老牌商超华联商厦也在2021年5月22日正式关门停业，至此，中山路商圈的大型商超彻底没落。

据了解，目前仅有百盛等几个略有知名度的百货商超还在运营。

不难看出，在山东商圈新一轮的蝶变和淘汰中，中山路商圈受制于交通、客流、地域、模式等多种因素，已经被山东商业逐步淘汰，后续的发展，前景仍旧不光明。

以点带面加快转型——威海幸福公园商圈

威海作为山东知名旅游城市，商业发展也在逐步进阶，探究其商业发展历史，威海最成熟的商圈当属威海幸福公园商圈。

从商圈内商业类型来看，商圈内有包括威高广场在内的近十个项目，其类型包括购物中心、百货、奥特莱斯等，多为山东本地的开发运营商；

从区域位置来说，威高广场正对区政府，商圈内部周边医院、广场等配套丰富，客流的丰富度完全能满足商圈内部需求。

但不能否认的是，作为一个成熟度极高的商圈，幸福公园商圈内部的商业类型多集中在百货上，购物中心的占比极低，随着商业发展，商圈的转型压力极大。

2021年，商圈内最为核心的商业项目威高广场，开启新一轮的品牌升级，在原有潮流、时尚的基础上，加大了城市首店和体验式业态品牌的占比，扩容整个商业空间。二期嘉禾天地于12月22日开业，成为威高广场升级中最为重要的一步。

借此机会，幸福公园商圈以点带面，从原本的传统商业形态逐渐走向体验式商业模式。