金茂分拆物业“有戏”？

作者/杨宏彬

临近新春佳节，中国金茂为股东们准备了一份特别的礼物。

1月19日，中国金茂（0817.HK）发布公告称，建议以实物分派金茂服务的方式向合资格股东派发特别股息，股息分派将与金茂服务股份发售同步进行。

根据此前公告，金茂物业已于2021年8月31日向港交所递交招股书。招股书显示，金茂物业由中国金茂100%持股，后于12月更名为“金茂服务”。中国金茂预计，在分拆完成后，公司依然持有金茂服务不少于50%的股权。

事实上，金茂此次通过分派金茂服务股份的方式派发股息，主要目的是为了推进金茂服务上市的进程。

港交所《上市规则》第15项应用指引的规定中提到，如若进行分拆上市，母公司需向其现有股东提供一项保证：使他们能获得新公司股份的权利以保证他们的利益，方式可以是向他们分派新公司的现有股份，或是在发售新公司的现有股份或新股份中，让他们可优先申请认购有关股份。

换言之，中国金茂此次派发特别股息，使得金茂服务符合了港交所分拆上市的规定。据了解，2021年8月以来，物业IPO遇阻，递交招股书和IPO成功的企业数量都大幅减少。业内人士认为，出现这种情况的主要原因是房企的流动性危机带来的影响，资本市场对于房企旗下公司的上市越发谨慎。

按照港交所港股上市流程，企业首次提交招股书后，需等待3-6个月方可获知是否通过聆讯。根据金茂服务交表的时间计算，距今已有4个半月的时间。

金茂一箭双雕

实际上，金茂并不是第一家通过分派实物股息来推进物业上市进程的房企。

2018年5月29日，碧桂园(2007.HK)也曾宣布，以实物分派形式分拆旗下碧桂园服务，每持8.7股碧桂园获发1股碧桂园服务，总计派发25亿股，并以介绍方式于同年6月19日挂牌上市。

除此之外，盈大地产(0432.HK)同样遭遇过实物股息一事，不过其是被分派的对象。2020年8月6日，电讯盈科(00008.HK)发布中期业绩及派息方案。董事会决定以分派的形式宣派特别中期股息，按照合资格股东当时各自于公司的持股比例，向合资格股东实物分派集团持有的6.57亿股盈大地产股份。

根据财报，截至2020年上半年，电讯盈科综合收益港币182.81亿元，同比增长8%，公司股权持有人应占综合亏损为港币5.84亿元，中期现金股息每股9.18港仙。

通过以派发实物股息的方式替代现金股息，为正处于亏损的电讯盈科节省了一大笔开支。

在地产遭遇寒冬的2021年，部分房企因流动性问题已经延迟发放或取消了中期派息，包括佳兆业、当代置业及中梁控股等。根据2021年中期业绩显示，金茂的中期股息每股12港仙，其以实物分派的方式派发特别股息。

此次，金茂或一箭双雕，通过分派实物股息，既让分拆物业上市符合规定，也节省了派息的现金开支。实际上，派发实物股息还有别的用途。最典型的案例之一便是腾讯通过分派实物股息减持京东。

2021年12月23日，腾讯（00700.HK)曾宣布，拟实施中期分红，计划以实物分派的方式按每21股腾讯股票获1股京东集团(09618.HK)A类普通股。派息之后，腾讯于京东持股由17%减至2.3%，不再是京东第一大股东。而在近期，国家不断对互联网巨头启动涉嫌垄断的调查，腾讯的借机减持有避险意味。

房企的掌舵人中，亦有此番操作者。2021年11月18日，宝新金融（01282.HK）曾宣布，建议以实物分派宝新置地股份的方式宣派中期股息。根据公告，股东每持有4000股宝新金融股份可获分派402股宝新置地股份。

据了解，宝新金融与宝新置地（00299.HK）为姚振华弟弟姚建新旗下上市平台，姚建新以此方式将宝新置地从宝新金融里剥离出去。1个月后，宝新金融公告称，已完成实物分派，宝新置地将不再为其附属公司。

地产与物业的协同

当下，多家房企陷入流动性危机，推动旗下物业上市募资、或通过关联交易“输血”地产、或减持物业股套现，地产与物业在资本市场的协同效应越发凸显。

目前，在港上市的物业股市盈率在20-50倍，而内房股普遍在5-10倍。比如，融创服务的PE为22.24，而融创中国PE则为1.06；碧桂园服务PE为33.26，碧桂园则为3.52。

资本市场对于物业的看好，让其成为房企的“活水”。2021年，融创服务、世茂服务、旭辉永升服务等均有过配股融资操作。

而在市场信心不足的当下，推进物业上市也能向市场释放出积极的信号。30强房企中，物业仍未上市的金茂、万科、龙湖在2021年也纷纷提出上市意向。

此外，物企与房企间的关联交易，也是一条“输血”要道。比如，某30强房企旗下物企，曾以自身物业费收入作为质押，与一家独立第三方信托公司订立信托融资安排，本金为5亿元，利率为9.0%至14.0%。获得该贷款之后，该物企转身又将全部款项垫付给关联房企。

2021年，阳光城也通过物业股权的置换，大幅提升了当期业绩。9月14日，阳光城拟以其持有的阳光智博100%股权战略投资万物云，换取万物云4.8%的股份，各股东按照各自持股比例换股。

换股完成后，阳光智博在阳光城报表中按照“其他权益工具投资”入账。2021三季报中，因换入万物云股权，该项权益投资同比大增3957.59%至36.4亿元，同期产生投资收益逾30亿元。

就金茂服务本身而言，其业绩表现也十分亮眼。根据招股书，金茂服务2018—2020年的营收分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，同期净利润为1748.7万元、2262.4万元、7712.4万元。

截至2021年3月31日，金茂物业的合约建筑面积为4130万平方米，覆盖中国22个省、自治区及直辖市的45个城市，集中于一二线城市；同期，在管总建筑面积为1810万平方米。合约面积与在管规模比达2.28。