世邦魏理仕发布《韧性向新—2021年武汉房地产市场回顾及2022年展望》

2021年是武汉商业地产面对疫情影响之后复苏向新的一年。内部的重组与外部的新生，存量的调整与增量的入市，武汉商业地产市场围绕新与旧的更替，以其韧性迈向下一发展阶段。本次发布会将以CBRE对市场的专业洞察，总结出可能对未来武汉商业地产市场产生深远影响的趋势变化，希望为租户和投资者提供未来房地产决策的前瞻性参考。

写字楼市场租赁需求回暖，国际零售品牌升级加码布局

优质写字楼市场净吸纳量超过疫情前水平，科技新媒体行业领跑全年新增租赁需求，租金跌幅收窄趋势明显；零售市场需求活跃，国际品牌加码布局，“首店经济”持续激发消费活力；投资市场交易总额同比上涨96.5%，投资者对于优质写字楼物业依然保持关注。

优质写字楼市场：

新增供应：244,000 sq.m 净吸纳量：370,000 sq.m

空置率：38.3% 平均租金：89.0 / sq.m / month

科技新媒体行业引领全年租赁需求

2021年武汉优质写字楼市场共迎来五个项目交付，其中61%位于新兴商务区。多个项目受工期影响，入市时间推迟，全年新增供应仅24万平方米，同比下降58%。上半年租赁需求活跃，但在第三季度受疫情和行业政策影响，引发退租潮；年底租赁需求企稳，全年共录得近37万净吸纳量，超过疫情前水平。供应量下降加上需求回升，全市空置率下降至38.3%，同比下降4.0个百分点。

行业需求方面，TMT持续增长，稳居第一需求，但其细分行业正发生变化，产业互联网新增租赁需求占比超越消费互联网。“十四五”引领数字经济发展，尤其推动产业数字化。借此，TMT行业将迈向发展新阶段。传统金融以其行业韧性释放稳定租赁需求，同时，资源整合促使行业内部更新。第三方办公服务运营商自2018年后呈收缩态势，2021年再度成为主力租赁需求来源。主打精装房源、拎包入住的第三方办公，成为疫情后企业控制预算的首选。

全市整体租金呈下跌趋势但跌幅收窄，全年租金指数同比下跌1.7%。其中，甲级写字楼跌幅收窄更为明显，租金表现平稳，全年跌幅仅0.6%。相比之下，乙级写字楼通过以价换量的方式去化存量面积，全年跌幅达2.4%, 未来仍面临下行压力。分区域市场来看，以建设大道为代表的核心商务区由于市场存量竞争激烈，新项目采取更为灵活的租赁策略争取市场份额，全年租金指数下跌1.8%。而以中国光谷为代表的次级商务区，年度租赁需求活跃，带动市场租金企稳，全年租金指数下跌1.6%，租金表现高于全市平均水平。

图一：写字楼市场新增供应与净吸纳量表现

图二：写字楼市场新增需求主要行业分析

优质零售物业市场：

新增供应：807,000 sq.m 净吸纳量：469,000 sq.m

空置率：8.5% 平均首层租金：307.1 / sq.m / month

零售品牌升级，新兴商圈氛围提升

2021年武汉零售物业市场共迎来七个项目开业，包括位于航空路核心商圈的武汉恒隆广场和K11购物艺术中心HK I。超过七成新增供应位于非核心商圈，其中汉阳区域在经历了五年供应空白后，首次迎来新项目开业。优质项目供应加剧存量市场升级，全年录得鲁巷广场、凯德新民众乐园、汉街万达广场、光谷国际广场闭店改造，武汉国际广场完成局部升级。截至2021年第四季度末，全市零售物业总存量推升至718万平方米。四季度新开业项目表现亮眼，品牌调整活跃促使全市空置率水平下降至8.5%，同比下降0.8个百分点。全市购物中心首层平均租金止跌企稳，租金指数同比上涨0.8%。其中新开业项目拉动核心商圈租金回升，租金指数同比上升1.3%。

零售业态引领新增需求回暖。年内录得LOUIS VUITTON、DIOR、GUCCI、SAINT LAURENT等奢侈品品牌武汉二店开业。Alexander McQUEEN、GOLDEN GOOSE、GENTLE MONSTER等国际零售品牌开设武汉首店。买手店及集合店在武汉布局，年内录得LOOKNOW、KNOWIN潮流集合店武汉首店开业，引领Z世代消费潮流。

餐饮品牌拓店热度不减。继长沙网红茶饮品牌茶颜悦色在武汉全面扩张后，中式糕点品牌虎头局渣打饼行与墨茉点心局均在各大商圈布局门店。人气咖啡品牌TimHortons、MANNER COFFEE（需求面积:20-40平方米）、M Stand以及轻餐品牌wagas均在武汉开设首店。除此之外，餐饮品牌内部业态融合趋势愈发明显，“日咖夜酒”的全时段运营模式成为品牌探索热点。

图三：零售市场新增供应与净吸纳量表现

CBRE武汉分公司董事总经理王祎表示：

2022年，武汉优质写字楼市场预计将迎来逾90万平方米新增供应，其中不乏企业天地A1、绿地中心、首地财富中心等地标型项目，新一轮供应高峰随之而来。高供应量将在短期使空置率承压，但数字经济引导科技新媒体行业释放租赁需求，金融、专业服务、消费服务等传统行业韧性发展，预计租赁需求将稳步回升。零售市场将迎来武汉大悦城、武汉万象城、武商梦时代等优质项目开业，多个新兴商圈将迎来首个具有区域影响力的项目入市，零售氛围将进一步提升。

投资市场：

大宗交易总量：7笔 总成交金额：人民币31.1亿元

大宗交易总额超过疫情前水平

2021年武汉大宗交易市场共录得交易7笔，全年交易总额达31.1亿元，同比上涨96.5%，超过疫情前水平。从成交类型上看，投资者对于优质写字楼物业依然保持关注，超过半数成交来自写字楼相关物业，成交金额占比达83.7%。与此同时，投资者对工业物流、零售物业、数据中心的关注度不断攀升。从投资者类型来看，内资买家占据主力地位。同时，外资地产基金公司年内活跃，成为投资市场风向标。

以武汉为代表的强二线城市，作为长江经济带上重要的交通枢纽中心，凭借丰富的资源和庞大的产业能量，疫情后以加速度重回主赛道，武汉城市经济圈也以3万亿的成绩跻身全国省域城市圈第一。 CBRE 投资及资本市场部助力新世界集团与新加坡投资机构，达成武汉光谷新世界项目的合作，代表着国际资本对武汉市场的高度认可，向市场释放出积极的投资信号。

图四：近年武汉大宗交易投资额

CBRE华中区投资及资本市场部副董事熊倩芬表示：

武汉正处在政策窗口期，其新旧动能的转换、科创人才的涌入以及宏观政策的加持，都将进一步提升城市的能级和品质。产业、企业与人才的流入将传导为市场的活跃度，提振不动产的流动性。其中，提供稳定现金流的甲级写字楼、长租公寓、零售及仓储物流资产将会是投资者重点寻求的投资标的。