探寻中央公园商业的破局之法，北区消费如何提档升级？

对于一座城市而言，规划中央公园正是城市经济发展的重要动力。如今，世界各地纷纷开展城市中央公园及城市大型公共公园的建设工作，将商业与城市公园相结合，打造可持续发展的商业模式，以此来推动城市消费经济的进一步发展。

2010年5月，国务院正式批复设立重庆两江新区，成为中国继浦东新区、滨海新区之后的第三个国家新区。2013年，世界第三大、亚洲第一大的重庆中央公园正式出世，一举激活了区域板块的居住价值，成为城市发展的新中心。

十年来，中央公园的发展一直稳步前进，依托政策红利吸引了各类企业资本大举入驻。2021年底，两江国际商务中心开业，三大购物中心一同拉开了中央公园商业发展的帷幕。对于未来的发展前景，赢商网也通过大数据分析、实地探盘和行业采访，从三大维度进行全面的解读。

政策护航，两江国际商务中心推动北区经济发展

一个区域的发展首先离不开政策的引导和扶持。2010年，国务院正式批准设立重庆两江新区并赋予其五大功能定位，要求在国家战略层面成为统筹城乡综合配套改革试验的先行区，内陆重要的先进制造业和现代服务业基地，长江上游地区的金融中心和创新中心，内陆地区对外开放的重要门户以及科学发展的示范窗口。

十多年来，随着重庆的发展趋势一路向北，两江新区发展也不断向好，并向全社会提交了高分答卷：

“十二五”期间，两江新区GDP从2010年的1001亿元增长到2015年的2020亿元，年均增长17.5%；“十三五”期间，地区生产总值年均增长7.5％，达到3675亿元，是2015年的1.8倍、占全市比重提高到14.7％。

力争到2025年，两江新区地区生产总值将达到5000亿元。当前，区域正在加快交通建设，打通交通堵点，扩大内需，深入融入国内国际双循环。

作为两江新区核心的中央公园片区，其被定位为：以高端创新服务业为支柱、文化交往和活力消费为拓展、生态智能的宜居建设为基础的、面向国际面向未来的国家中心城市聚集区。并基于此定位，建设打造千亿级商业商务中心——两江国际商务中心，对标国际国内顶级商圈。根据重庆市渝北区规划，未来两江国际商务中心的商业体量将在2022年由原本规划的360万㎡增加至420万㎡，到2025年将达到600万㎡。

重庆中央公园旨在依托超级公园+超级商圈的全新模式，推动城市的进一步发展。在政策助力之下，两江国际商务中心积极响应、落实政府政策，聚焦长远发展，发展至今，已逐渐成为渝北区新的经济增长点之一。

三大商业集中开业，各自特色究竟如何？

两江国际商务中心自建设以来，便吸引了龙湖、新城、中粮、合景悠方、万科五大集团纷纷落子于此。经过三年的规划建设，2021年12月25日重庆渝北吾悦广场打响开业第一枪，成为中央公园商圈首个开业项目，随后龙湖重庆公园天街和重庆大悦城相继开业，赶在2021年最后两天亮相。

从事实意义上来说，三个商业项目的落地开业填补了中央公园的商业空白，中央公园商圈雏形初显。重庆渝北吾悦广场12月25日开业，是三个项目中最先开业的项目。但项目亮相之时，自持金街暂未开放。

龙湖重庆公园天街12月30日开业，在保证按时开业的同时，引进了大量中高端品牌，如MUJI、UGG、Calvin Klein Jeans等国际品牌，而在业态布局与空间打造上，则保持了“天街系”的专属风格。

重庆大悦城是2021年两江国际商务中心第三座开业的项目。开业之日，创意红馆暂未开放，于2022年1月21日正式亮相。在场景营造上，项目紧抓“潮玩”“生态”两个关键词，打造了一个开放多元的消费空间。

在赢商网实地走访中发现，三个项目在开业之时均有不同程度的空铺量。而在业态占比上，根据实际踩盘：三个项目当中，零售业态的占比分别为48.34%（重庆渝北吾悦广场）、53.36%（龙湖重庆公园天街）、50%（重庆大悦城）。在儿童亲子业态占比上，公园天街以22.52%的占比排第一；大悦城则在文体娱业态占比上，以36.1%的占比排名第一。

从业态占比上不难看出，定位“城市森活中心”的龙湖重庆公园天街以零售和亲子业态为主，而定位“全国首个生态峡谷潮玩购物公园”的重庆大悦城则更侧重文体娱乐业态。对于消费者而言，三个项目业态各有侧重，无疑是物质和精神需求的双重满足，一同承载起区域的消费需求。

从交通方面来看，三个项目均位于轨道5号线、10号线交汇处，并于地铁上盖。目前，龙湖公园天街与轨道10号线的接驳口已开通，其余两个项目的接驳口暂处于待开通状态。由于五号线尚在建设中，因此对周边项目亦造成了一定影响。

按照规划，中央公园片区的交通路网是全城最密集的区域，12条主干道贯穿整个中央公园，6条轨道交汇让区域交通呈现“七横五纵”的路网。待轨道交通和主干道建设完毕后，将能更好地为商圈赋能引流。

价值兑换元年正式开启，如何疏通堵点全面发展

回顾中央公园十年发展，板块建设的前5年为1.0时代，以政府为主导开发，以基础设施建设为主，招商、香港置地、鲁能、金茂等房企入驻，板块价值锋芒初露；

2.0时代，为板块建设的后5年，重庆检察院、重庆日报报业集团、渝北区人民医院等政企单位完成迁入，轨道交通通车，产业配套初具规模，龙湖、中粮、合景等头部房企开始重仓，重庆渝北吾悦广场、龙湖重庆公园天街、重庆大悦城等首期商业正式开业，让板块价值提前兑现，正式进入全面发展阶段。

而下一个十年，中央公园区域将开启3.0时代，公园核心区配套成熟，整体发展将开始北拓，以生态、低密成为两大核心价值理念，中高端项目将成为区域主导。

业内分析认为：如今，中央公园商圈已初具雏形，但还存在不少问题亟待解决。首先，从中央公园楼盘情况来看，出售率较高，但整体入住率不足。根据赢商网城市商业地图的大数据显示，中央公园商圈辐射范围3公里内的居住人群约为13.2万人，工作人口约13.3万人，新开的三个商业项目节假日日均去重客流约为1.5万人次，明显低于重庆市其他成熟商圈。

关于如何解决这一问题，资深商业地产人焦纯薏认为，做商业就是做“理由”，即让消费者来的理由，且不断来的理由。现阶段中央公园区域入住率低，整体的消费客源欠缺，而想要从全城吸纳客流，就面临着距离远、缺少独一无二的消费亮点的问题。对于消费者而言，如果商圈没有独特的、唯一的亮点，那么在同等条件下，他们更倾向就近消费，而目前中央公园商圈尚未与其他商圈形成差异化，无法吸引其他区域的消费者在此形成消费常态，因此整体发展成熟需要时日，此时日应不短。

目前，中央公园整个区域内，无论是楼盘、交通或是商业，都大面积处于建设状态，这在一定程度上导致了区域交通的堵塞情况。

机遇和挑战永远都是并存的，客观来看，虽然中央公园的商业价值兑现刚刚开启，与其他成熟商圈相比还有一段差距，但从长远的规划来看，未来该区域的商业价值仍然不可限量。

2021年7月，经国务院批准，在上海市、北京市、广州市、天津市、重庆市，率先开展国际消费中心城市培育建设；在12月27日，国家发改委发文，提出要形成上海、重庆两个金融中心，培育上海、重庆2个国际消费中心。基于此，重庆需要加快建设一个国际级大型商圈，而两江新区作为中国内陆第一个国家级开发开放新区，无论是对外还是对内都担任着重要的角色，中央公园商圈作为两江新区重点打造的千亿级商圈，在体量和消费力上均具备国际知名商圈的条件，因此重庆入选国际消费中心城市对其无疑是一个重大的机遇。

资深商业地产人李兴萍便表示，中央公园商圈现阶段最明显的优势是三个知名大MALL的入驻同时开业，强大的规模驱动力和品牌聚集力，产生超强引擎力助推中央公园商圈的腾飞。虽然目前中央公园的商圈还处于起步阶段，尚不成熟，但是疫情期间三个大型商业项目能够按时开业，值得同行高度的赞扬和学习。其中大悦城是开业三个项目中最有特色的，正在完善的依峡谷地形而建的多层次退台、创意空间红馆等空间场景，有后期网红打卡的商业潜力。随着后续香港置地、合景悠方、鲁能等知名商业项目的精彩登场，超级规模的引擎力将更加强大，商业内容也将更加丰富和繁华，中央公园商圈的商业烟火，必将成为重庆城市及全国商业的超级IP。只要各个项目在中央公园商业的赛道上各具特色的同时，多互动联动，以统一商圈和IP共同驱动商圈的热度，其未来的发展值得期待。

如今，商业地产发展已进入存量时代，想要在这个赛道实现突围，需要转换打法，紧抓时下大热的首店经济、夜经济、跨界联名、Z世代消费等，快速破局。从中央公园新开的三个项目可以看出，区域已经在尝试新商业模式：据项目对外公布数据显示，吾悦广场现已引进80+首店，大悦城首进重庆或区域品牌数量130家，公园天街则是超100家商圈首发品牌（注：首店首发数据有待进一步验证）；其中，吾悦广场引进了密室、剧本杀等深受Z时代喜爱的社交娱乐业态；而大悦城通过顶流IP集结、多元跨界共创，大量引进潮玩品牌，构建先锋潮玩矩阵，如引进全球潮玩集合品牌X11重庆首店。

​

1月27日，中央公园商圈首期商业开业已近一个月，赢商网再次实地走访发现：龙湖重庆公园天街拥有亮眼的客流量；重庆大悦城峡谷退台景观已完工，凭借特色空间场景吸引不少消费者前来拍照打卡。整体来看，各大项目都各有亮点。

结语：

中央公园作为世界级城市公园，自建设以来备受关注，历经十年发展，政策、交通、配套等规划已经不断兑现，区域价值正在飞速提升。

如今两江国际商务中心和首期商业的开业，正式将区域的商业价值实现从0到1的突破，对于区域消费升级和加快建设国际消费中心城市有着极大的推动作用，而后续中央公园的商业将如何发展，还有待关注和期待。

但无论如何，对于北区以及重庆人民而言，中央公园的商业发展是至关重要的，现在我们需要将目光放在中央公园的下一个十年发展规划中，期待一个大型国际商圈的崛起。

（图片来源：摄图网，赢商网）