北京首批集中供地：力拼央企，旭辉“虎”口夺地

作者/程孟瑶

虎年首月，北京打响2022年集中供地第一枪，在国企央企成为2021年土拍“生力军”，以及行业谨慎投资的预期之下，民营房企的亮相成为本轮土拍一大看点。

整体看，相比去年的后两轮集中供地，北京土拍市场的热度已经有所提升，国企和央企依然为主力，但以旭辉为代表的等民营房企也开始了“补仓”，并且表现积极。

从参拍的企业来看，华润此次独立报名10宗地；“中海系”报名7宗；绿城独立报名6宗；城建、保利、“中建系”分别报名5宗；报名的民营房企则包括了“路劲+林河景盛”联合体、东亚新华以及旭辉。

2021年，“两集中”供地新政之下，房企们抱团取暖，联合拿地成为主流。进入2022年，在市场走势及拍地规则双重影响下，相比联合拿地，这一次房企更倾向于独立作战。

成交结果显示，17宗成交地块中，仅有3宗地块为联合体拿地，剩下14宗均为房企独立拿地，旭辉控股（00884.HK）成为本轮土拍中唯一一家有所斩获民营企业，并且是独立拿地。据乐居财经不完全统计，算上本轮拿地，最近三个月，旭辉在北京扩储约10万方。

“这是旭辉2021年11月在南京拿地后，再次独立获取土地。在行业不易的今天，这一意义不言而喻。”对于此次拿地，旭辉内部人士留下了这样的文字。

旭辉成唯一拿地民企

据悉，旭辉此轮斩获的地块为顺义新城第5街区平各庄旧村改造项目SY00-0005-6046、6045地块（即：京土储挂（顺）[2022]012号地块），耗资14.07亿元，拿地主体北京旭科置业有限公司（简称：北京旭科）成立于2013年3月，为旭辉集团全资子公司。

进入北京市场超过10年，旭辉在北京打造的项目超过20个，产品类型既有小户型刚需也有高端别墅，早在2016年旭辉在北京单城的销售额就突破百亿。目前，旭辉在京的项目除了一些商办，在售的住宅有合作开发的青云上府、国祥府、国祥云著，独立开发的旭辉公园都会等。

按照一般来说的开发节奏，开年拿地，基本在同年8、9月就能形成销售额，也就说如果一切顺利，该地块项目在今年年内就可以形成回款。

2021年中期业绩会上，旭辉控股CEO林峰表示，下半年可能不会再进入新城市，会在已经进入的城市深耕。随着市场融资环境有所向好，房企信心重筑，从去年底开始旭辉控股就开始了补仓北京，在补仓方式上，旭辉选择了招拍挂、合作拿地、股权并购等多元化策略。

1月20日，首开股份（600376.SH）联合北京祥业房地产有限公司、北京旭科、北京密云城市建设投资开发有限公司成立北京祥之源置业有限公司（简称：祥之源置业），注册资本为12亿元，经营范围包含：房地产开发经营；销售自行开发的商品房等，四家公司分别持股10%、70%、10%、10%。

首开股份控股股东为首开集团，北京祥业为北京住总集团全资子公司，密云城投隶属密云区国资委。

乐居财经查阅发现，祥之源置业即为北京市密云区水源路南侧MY00-0104-6016等地块项目公司。该地块为2021年12月24日北京第三轮集中供地中，首开+住总+密云城投+旭辉联合体以20.7亿元竞得，规划建筑体量20.02万方，旭辉集团权益面积约2万方。

除了在招挂市场有所收获，旭辉控股还在2021年11月29日，接手了与阳光城等房企在北京合作的国祥府和国祥云著项两个项目的股权。

资料显示，国祥府和国祥云著分别对应北京祥晟辉年置业有限公司（简称：祥晟辉年置业）和北京祥鼎置业有限公司（简称：祥鼎置业）两个项目公司，目前均已入市销售，在这两个项目上，旭辉集团目前持有8.8万方权益面积。

此前，祥晟辉年置业由北京住总集团、旭辉集团、花样年和首开分别持股40%、22.5%、22.5%和15%。花样年完全退出后，旭辉集团在该项目股权扩大到45%。

祥鼎置业由北京住总集团、旭辉集团、首开以及北京兴添咨询服务有限公司分别持股40%、22.5%、22.5%和15%，其中兴添咨询由华鑫国际信托和北京旭辉分别持股69.9970%和30.0030%，旭辉集团在北京旭辉持股比例为99%，依此计算，旭辉集团目前在国祥云著股权约27%。

绿城近百亿拿地 华润连下两城

成交结果显示，本论土拍共计揽金480亿元，金地、保利、绿城、华润建发、中海、北京城建、兴创、中建三局、中建智地、怀柔科学城、北投均有收获，不难看出，这是央企、国企的主场。

其中绿城拿下3宗地块，成为本轮土拍收获最丰厚的房企，三宗地块合计耗资98.4亿元；拿地金额上，华润排第二，花掉约80亿元拿下2宗地块；另外中海、兴创（含联合体）、“金地+保利”均有2宗地块的收获。

值得一提的是，此次集中供地，北京进一步强化了现房销售预期，有9宗地需要竞现房销售，其中2宗地块报价触顶最终进入竞现房销售环节。

这两宗地块分别来自朝阳区崔各庄乡与王四营乡。朝阳区崔各庄乡地块吸引了8家竞买主体，在经过网上和现场共计58轮竞价后，中海在最后一轮触达土地上限价格43.47亿元，不过该地块最终被绿城以41000平的现房销售面积收入囊中。按照该地块92406平的建控规模，未来项目现房销售面积占比接近45%；王四营地块同样热度很高，吸引了6家竞拍主体报名，最终“金地+保利”联合体以42.40亿元成功斩获。

不过热度最高的地块是中关村生命科学园地块，吸引了10家竞买主体报名。而且在16轮出价之后，建发与绿城均给出封顶价27.715亿元，拍卖师判定为建发举牌有效，绿城提出申诉。经过近一小时的申诉商讨，主持人宣布建发为最后一轮报价归属者。不过由于竞报“现房销售”面积环节未有企业出手，该地块归属建发。

另一宗价格触顶后进入竞报政府持有商品住宅产权份额程序的地块，为来自三环内玉泉营街道纪家庙村JJM-007、JJM-012地块，该地块现场销售指导价为10.9万元/平。在竞价环节快速触达地块上限价格57.12亿元后，进入竞报政府持有商品住宅产权份额程序。中海与华润经过多轮竞逐，华润以6%的政府持有份额拿下该地块。该地块成交之后，华润紧接着拿下石景山区首钢园区东南区土地一级开发项目1612-824地块，成交价为22.82亿元，溢价率0.53%，该地块执行“7090”政策。拿下这两宗地块，华润掏出79.9亿元。

有分析师指出，对比2021年，今年北京土地供应工作启动较早，受关注区域如朝阳、丰台、石景山等区域的土地在逆势之下依然收到多家房企报名，传统热门区域的土地依然受到更多关注。