2021业绩管窥 凯德中国信托物业组合调整与改变

作者/冯嘉炜

“星岛”、“狮城”、“花园城市”，除了这些称号外，新加坡还是亚洲房地产投资信托中心之一，除日本外亚洲最大的房地产投资信托市场。

截至目前，共有44只房托和地产商业信托于新交所上市，总市值超过1500亿新元，约占新加坡总市场市值的13%。

其中，新加坡第一家投资中国购物中心的房地产投资信托基金——凯德中国信托（CLCT）在近日发布2021业绩。

财报显示，2021财年，凯德中国信托物业净收入(NPI)为2.504亿新元，同比增长85.2%，为上市以来最高的年度NPI；同期可分配收入同比增长70.0%，达到1.355亿新元；2021财年每单位分配(DPU)为8.73美分，同比增长37.5%。

再验凯德模式

凯德中国信托有限公司首席执行官陈子威将去年业绩归功于收购物流和商业园区投资组合，以及出售非核心资产。

2021年10月12日，凯德中国信托宣布向非关联第三方收购一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个物流资产，总建面26.53万平方米，总金额16.83亿元人民币。

收购完成后，凯德中国信托的管理资产规模将增长8%，达到47.29亿新元。

资产出售方面，凯德中国信托2021年出售了2个成熟的零售资产，释放出9.18亿元人民币资本。

2021年1月11日，凯德中国信托发布公告称，已以2.58亿元人民币出售武汉资产包，包含凯德新民众乐园以及江岸区总建面274.13平的三套空置房。无关联第三方买家还同意额外支付2亿元人民币，用于支付股东贷款和委托贷款。

经过一年进退腾挪，凯德中国信托总资产在2021年末达到29.7亿美元，较2020年的23.05亿美元增长28.85%；净资产13.1亿美元，较2020年的10.72亿美元增长22.12%。

事实上这是凯德模式在国内再一次应验，即先通过凯德商用中国发展基金和凯德商用中国孵化基金等私募来收购资产，项目进入成熟期后，由凯德中国信托以优先认购权的方式进行收购，或售予第三方实现退出，完成“融投管退”的闭环。

从过往案例来看，凯德对这套模式已是轻车熟路。

考察一只信托基金时，长期主义者通常热衷于解读财务报表和经营模式，短线投资者则更看重市场波动。

据新交所显示，凯德中国信托目前的股息收益率为7.398%，高于近五年平均值6.313%。

另据新交所1月25日发布的“新加坡房托（S-REITs）和地产商业信托分析报告”，截至报告日，共有44只房托和地产商业信托于新交所上市，板块2021年总收益率约为6%。

纵向与横向两个维度，凯德中国信托都交出了及格线以上的答卷。

此外，尽管主流观点仍认为机构投资者在REITs投资主体中发挥主导作用，但新交所指出，个人投资者在2021年净买入超过10亿新元的S-REITs，2022年初以来继续录得S-REITs净买入超过3.5亿新元，个人投资者已成为整个S-REITs板块投资资金流向活动的关键驱动因素，而高收益率对散户的吸纳不容忽视。

REITs思变

除凯德中国信托外，还有砂之船房地产投资信托、运通网城房地产投资信托和北京华联商业信托等多只新加坡REITs的全部资产组合位于中国。从物业形态来看，新加坡REITs在中国内地物业业态大多以零售和工业物流为主。

对于以凯德为代表的这类资本运作模式，有市场观点认为，它们更依赖项目自身的增值潜力以及深度运营，以满足基金的投资需要，但在国内电商盛行的当下，实体商业受到一定冲击，底层资产运营能力也将受到更大考验。

值得注意的是，持股凯德集团52%股权的新加坡主权投资基金淡马锡，近年来对国内电商产业保持着较高的关注。

早在2020年，淡马锡就传出有意投资蚂蚁集团IPO，今年2月15日，淡马锡大幅增持拼多多至212万股新买入京东17.4万股。

在2021年度报告里，淡马锡还援引快手主播杨淑亭的经历写道，线上购物逆势上扬，让中国消费行业保持了相当的韧性，“从淘宝、天猫、京东等传统电商到快手、抖音等短视频新贵，直播电商自2016年起迅速成为新兴的购物和创业赛道。”

短期来看，淡马锡与凯德似乎有些许两头押注的意味，但从长远角度，这更像是投资结构的调整过渡。

凯德集团投资与投资组合管理首席执行官潘子翔也透露，集团计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元，“投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心，其租户通常来自新经济领域，享有强劲的基本面和有利的监管环境。”

2021年4月，凯德还在上海闵行收购了首个数据中心项目，将国内新经济资产布局扩大至9个产业园区、4个物流地产和1个数据中心。

凯德中国信托最新披露的资产分布图中，传统零售物业占比78.1%，产业园区占比14.6%，物流中心占比7.3%。

随着国内商业地产竞争白热化，其他在华新加坡REITs亦各施其技。

例如相比于传统零售商城延长租期的做法，砂之船运营的奥莱选择以0.8年左右的平均租赁到期时间加快弱品牌淘汰率，紧跟消费趋势优化租户组合；运通网城的发起人富春控股则着力开拓电商领域，是菜鸟网络创始股东之一。

目前国内公募REITs仍处于试点阶段，作为亚洲最成熟的REITs市场之一，新加坡REITs的治理模式和适应能力都起到一定借鉴作用。