广州不服“被低估”，今年怒增近300万方mall

城由市而兴起，商业繁华离不开城市兴盛。本系列，以城市视角，呈现商业存/增量、商圈更迭、商场调改等多维数据及鲜活案例，挖掘城市商业潜力。

此篇为，2021年度广州零售商业市场回顾&展望。

封面及头图丨时代芳华里·CR8

内文图片来源丨项目方

撰写丨熊舒苗 陈羲龙 卢致珍 李玉玲

编辑丨付庆荣 视觉设计丨Amy

2021年，广州市社会消费品零售总额首次突破万亿元大关，达10122.56亿元，同比增长9.8%，两年平均增长2.9%（数据来源：广州统计局）。

市场向阳，可广州新增的Mall却“急刹车”，2021年新增供应为5年最低。

具体看，2017~2020年，广州购物中心体量增量逐年攀升，并于疫情肆虐的2020年达到高点，为145万㎡。然而，行至后疫情时代的2021年新增供应几近腰斩。

2021年，广州新入市项目11个 （商业建筑面积：3万㎡以上） ，总体量88万m²，为近5年的最低值。 新增供应主要集中在广州外围城区 ，花都区、增城区、番禺区分别有3个、2个、1个购物中心入市。

上述新增项目主要由广州本土企业投资开发，涉及上市公司包括永旺、雅居乐、越秀地产、合生创展等。

代表项目如：

永旺梦乐城广州新塘，体量23.4万㎡，为2021年广州新开业购物中心之最；

广州美林M•LIVE天地（二期），与已开业的一期共享客流，加上山姆会员店的入驻，开业即火，入选《 赢商网2021年Q3季度热搜购物中心榜 》。

与此同时，市场加速洗牌。 传统商圈区位优势式微，老旧百货关注度下降、租金上涨、改造难度大， 撤场 成了无奈之选。广州王府井百货、摩登百货海购店、东山百货花地湾店……陪伴广州市民多年的老牌百货，陆续发出歇业通知。

本研究将从商圈、项目、品牌视角，复盘2021年广州购物中心行业发展情况，展望2022年趋势。

◎广州近20年商业演变图数据来源/赢商大数据 统计时间/截止2021.12.31

一、2021年广州商业市场回顾

1、“城市更新”进行时，核心商圈焕新颜

历史悠久的广州老城，加速城市更新，传统旧商圈保留岭南特色的同时，以新商业形态焕新而出，典型代表如 北京路商圈、上下九商圈 。

而千禧年前后繁荣起来的成熟商圈，则以新项目入市、旧物业易主改造、品牌调整等形式新生，满足消费者新需求，典型代表如 天河北商圈、天河路商圈 。

2021年，借势“大湾区哥哥”之热，位于越秀区的东山口商圈“意外”走红，再度回归大众视野。

据赢商网《“失去”王府井的广州东山口，却引来了大批年轻人》报道，尽管王府井百货撤场，但东山口商圈因自带烟火气和人文底蕴的商业氛围，已成为广州“网红店”最为密集的地方之一，引无数年轻人朝拜打卡。

◎东山口--大车碌咖啡店 图片来源/赢商网

地处王者集结的天河区，天河北商圈却一直游离在聚光灯之外，圈内上一个新开项目是东方宝泰购物广场（2009年开业）。2021年，随着两个新项目先后入市——广州ICC 环贸天地、广州ycc!天宜，重新闪亮。

前者艺术基因浓厚，以“国际品牌首店+高规格店铺”为中轴商务生活圈注入时尚格调，入选《赢商网2021年Q3季度热搜购物中心榜》；

后者“爆改”宜家旧址、集结首店潮牌，为广州首个策展型mall。两个项目重磅来袭，提升整个商圈年轻化、时尚化商业氛围。

◎广州ICC 环贸天地

◎广州ycc!天宜

而拥有“华南第一商圈”称号的天河路商圈，龙头之位不可撼动，圈内mall“稳”中求新是立足之道，典型动作更多在于吸纳首店、服务创新等。

2021年全年，天河路商圈共吸纳78家首店，其中华南首店级别以上的有30家，不少还是国外品牌中国首店。如：

广州天环Parc Central引进STUDIOUS TOKYO广州首店；广州天河城引进Tim Hortons华南首店、Peet’s Coffee皮爷咖啡广州首店。

配合天河区提出的智慧商圈消费服务系统建设，广州正佳广场、广州太古汇分别开发建设“正佳广场网络协同和数据智能平台”“AI CRM 业务中台”等智慧商场项目。

       2、存量Mall品牌“换血”，老商场加码硬件

2021年，广州诸多项目均进行了不同程度的品牌及物业焕新，这也是新兴商业趋势与消费潮流的直观体现。

• · 高档Mall深化定位，试水新业态、挖掘年轻客群

2021年，广州中档/大众化购物中心焕新品牌数量较多，如广州正佳广场、广州百信广场等，庞大的商业空间容纳度较高，能够创造更丰富的消费体验；广州凯德广场·云尚、广州凯德乐峰广场依托凯德集团的运营生态，实现了品牌大换血。

而高档/中高档购物中心，焕新品牌数量相对较少，但品牌级次较高，有助于深化项目定位；同时，亦出现面向多元客群的新业态，带来更大的消费增长空间。

广州太古汇继续深化“高奢”定位，持续引入FRED斐登广州首店、Blancpain宝珀广州首家精品店、Pomellato宝曼兰朵华南首店，全面落成珠宝腕表专区；同时迎合年轻潮人打卡偏好，引进潮牌JUICE华南首店、Golden Goose广州首店以及宋·SONG Cafe、machi machi华南首店、gaga广州旗舰店等人气餐饮品牌。

◎广州太古汇--珠宝腕表专区

广州K11在“文化零售”基础上，通过引入GUCCI限时快闪店首次试水奢侈品业态，在B1层打造以“知识性美妆护肤”概念为主的Beauty Ally专区，计划引入更多年轻人喜欢的国际知名潮流美妆及护肤品牌。不仅如此，还将汇集更多国际一线品牌、新锐设计师品牌及潮牌，逐步推进各楼层的业态及品牌调整，吸引多元圈层的消费者。

◎广州K11--GUCCI限时店

• · 老商场硬件升级，空间体验焕然一新

“历史悠久”的老商场，与周边客群有着强情感连结。要持续稳固这种先天优势，品牌调整不可或缺。据赢商云智库统计，品牌调整数量超过100家的购物中心中，开业年限10年以上的最多。

于老商场而言，物业条件的优化升级亦势在必行，否则难以适应消费者日益升级的体验需求。

历经二十年岁月风雨的广州中华广场，积极寻求突破，于2021年7月全面升级。内部空间设计打破了传统商场明确划分层次功能空间的设计，以珍贵的宝石作为设计灵感，融入流线型中庭线条、“飘窗”式弧形露台、彩虹扶梯以及自然绿植，场景美观大气，将内部空间完全打开，视野更加开阔明亮。

◎中华广场升级后

2013年开业的广州凯德乐峰广场，自2017年由凯德集团收购运营以来，焕新升级动作不断。2021年项目迎合夜经济和场景体验趋势，联合艺术家打造的外墙焕新工程，于12月完工。1000㎡星空灯饰背景墙尤如一幅巨型灯画，大面积的蓝色星空灯饰与独角兽图案梦幻交织，星空广场、网红灯墙、月夜楼梯等灯光艺术造型幻化成夜间的亮丽风景，也成为充满艺术气息的城市级网红打卡点。

◎凯德乐峰广场外墙

3、品牌调整稍显保守，首店数量同比上升90%

据赢商大数据监测，2021年广州58个5万㎡以上购物中心开关店比1.04，呈小幅上行趋势，新关店2400多家，新开店2500多家，品牌调整数量位居全国前列。

而对比全国24城开关店比整体水平（1.14），广州购物中心稍显保守。

具体来看：

• 餐饮、生活服务积极扩张，优于24城水平；

• 零售、儿童亲子呈收缩态势，且低于24城水平。

而据赢商云智库不完全统计，2021年广州37家购物中心新开业的品牌首店达213家（首店级别为城市首店及以上），同比2020的上升90%。其中：

• 餐饮首店83家，占比近四成，其中不乏自带流量的新创品牌，高人气咖啡、烘焙品牌。包括谢谢锅全国首店、太二前传全国首店、M stand华南首店、Lavazza拉瓦萨咖啡广州首店、麥吉machi machi华南首店、陈香贵华南首店、LeTAO广州首店等。

• 零售首店87家，占四成。新能源汽车表现活跃，以承租能力强成为商场招商拓展的新标配，典型首店如比亚迪华南最大店、广汽埃安全国首店、极氪华南首店等；专业运动品牌迪桑特、护肤品牌娇韵诗等亦开出首店。

二、2022年广州商业市场展望

1、2022广州近300万㎡新增供应计划入市

2021年广州零售商业版图将持续扩大，有望迎来增量高峰。 赢商大数据监测显示，2022年广州共有 34个 3万㎡以上购物中心计划开业，总体量284万㎡，为全国之最。

纵观2022年新入市项目阵容，不少项目创新度和吸引力十足：

2022年伊始，以“95%出租率、60%首进品牌”开场的 时代·芳华里CR8 ，时代商业为项目加载了创新场景秀场、爆款品牌内容、高能潮艺活动等特性，为都市青年打造“潮艺新聚场”，重新定义城市商业新潮流。

广州设计之都 是保利商业华南区域首个产城融合新商业，项目由顶级设计资源——何镜堂院士团队倾力打造美学地标“设计殿堂”、“红点艺术广场”，而购物中心部分时光汇则围绕“城市实验室的未来学”定位规划了星辰街区、日月光、红点广场三大空间板块，打造成湾区内设计产业国际品牌集聚地。

广州星寰国际商业中心 为恒基兆业地产集团“星/Lumina”品牌首发作品之一，借“老城市新活力”的城市焕新机遇，沿珠江而建，规划了双子塔办公楼、购物中心及户外休闲广场三大板块，打造集商业、旅游、文化设施、娱乐及休闲于一体的广州地标式大型城市综合体。

益田旅游商业集团携手信达地产和中国金茂首秀之作—— 广州信达金茂广场 ，由世界商业设计教父、同时也是日本六本木缔造者的JERDE操刀建筑设计，整体融入绿洲、艺术、生活元素，重构商业空间与人文消费内容的关系，将为国际消费中心城市兑现一座“城市绿洲剧汇”。

广州心悦城·邮轮广场 依托南沙国际邮轮母港打造的大型邮轮滨海体验文商旅综合体，将弥补广州邮轮母港商业及海景mall体验空白。

2、市政规划+新地铁线加持，番禺商业潜力爆发

从区域供应来看，广州城市东进节奏下带动新兴区域商业发展升级加速，番禺区、增城区、花都区等为增量供应大区；中心城区内，则由黄埔区和白云区领衔。

◎2022年广州筹开购物中心区域分布图 数据来源/赢商大数据 制图/蔡宇斌

综合来看，番禺区潜力可期。从地图上可以看出，番禺几乎位于广州南北版图的中心位置，是一个承上启下的“路由器”的作用，要塞之位显而易见。

2021年出台的《广州市服务业发展“十四五”规划》，明确要构建“5+2+4”的国际知名商圈体系。

11个国际知名商圈中，番禺区独占其二，成为最大赢家之一。

长隆—万博商圈，在该体系中地位仅次于天河路—珠江新城。作为番禺经济新中心，旨在建成“华南板块CBD”。经过10多年打造，已基本建成，入驻企业已达1万多家，日均客流量约30万人次，坐拥广州长隆千万级游客流量。

广州南站 则是位于粤港澳大湾区城市群核心区和广佛都市圈的地理中心，依托广州南站4条高铁线路、3条城际轨道、4条地铁，可实现1小时通达粤港澳大湾区主要城市，属于交通枢纽型“顶流”。

此外，广州18号线已开通、22号线开通在即，番禺广场站实现3地铁线交汇，连接珠江新城、琶洲、万博、南沙等核心商务区，以及广州南站，有效提升番禺、南沙与中心区的联系，带动沿线区域的人气以及商业发展能级升级。

3、城市更新、旧改，知名运营商扩张广州版图的主线

从2022筹开项目的开发商/运营商来看，金铂、保利、益田、合景、万科、恒基兆业等积极进入；但整体而言，全国性连锁产品线新项目仍较鲜见，主因一线城市地价高、广州主城区可拓之地稀少。

因此，以城市更新、老旧物业改造之名拿下项目“腾笼换鸟”， 仍将是2022年知名运营商扩张广州版图的主要路径。

从2021年的多条重磅消息可窥知一二：

国庆节后，太古地产宣布已与珠江实业签署合作意向，双方携手在广州荔湾聚龙湾片区打造珠江太古商业项目；

天河区马场地块规划对标北京SKP项目，拟引入SKP进行运营；

增城区荔城街夏街村规划需引进K11集团旗下品牌；

黄埔新溪片区旧改启动，拟兴建广州首座万象城……

随着越来越多的“太古”们进驻，广州将向着建设立足国内、辐射周边、面向全球的一流国际消费中心城市继续迈进。

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