融创与信达 AMC的前世今生

作者/龚丽欣

危机中的融创，迎来了一线曙光。

近日，据资本市场消息，融创中国正与中国信达洽谈出售上海和北京的两个综合体项目。

此次出售的两个项目或为北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目，2019年，融创以125亿元人民币从泛海控股手中收购而来。

除此之外，消息还指出，目前融创中国正在与包括中国信达在内的四大AMC机构洽谈合作，资金规模均拟达百亿级，工作推进顺利。

对融创而言，这或许是一个振奋人心的消息。

中国信达为专门从事不良资产处置的四大AMC之一，有分析人士表示，AMC的入局，可能与融创进一步化解债务风险有关。

事实上，过去几年，中国华融、中国长城、中国东方和中国信达等AMC机构接连切入房地产不良资产处置赛道，为房企纾困开辟新的渠道。

信达与融创

过去二十余年，中国房地产市场保持了超高速增长的势头，融创中国正是过去那场热浪中的获益者之一，一跃成为六千亿房企

不过，近几年，疫情“黑天鹅”还未远去，调控“灰犀牛”又接踵而来，在三道红线、供地两集中、限购限价、房贷限额等政策影响下，房企们行进艰难。

地产下行阶段，房企大面积暴雷，甚至某头部房企出现崩盘……此情此景，融创中国亦受到影响。

2月28日，融创中国出现债股双杀的情况，开盘后就一路下跌，盘中跌幅超过17％，收盘跌幅也达到16.34％，旗下融创服务收跌近8％。此外，公司多笔债券亦出现下挫，境内债“21融创03”跌10％，美元债“SUNAC71/202/01/24”等跌幅超过6％。

自去年年末以来，坊间不断传来融创中国财务危机的消息，期间融创也接连通过出售资产、配股融资、大股东借款等方式筹集资金。

最新消息显示，融创中国拟出售京沪两地物业，以回笼资金缓释流动性压力。消息还援引知情人士话语表示，“信达资产有意接手，双方正在洽谈中。”

消息指出，融创此次出售的两个项目或为2019年从泛海控股手中收购的北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%股权，彼时该项交易总对价达到148.87亿元，其中现金支付125.53亿元，同时冲抵债务23.34亿元。

此外，上述资产此前被融创质押给中国信达，以获取融资。

事实上，一般而言，中小房企或者负债水平较高的房企，在融资层面通常以强风控或者强担保作为基础，一旦企业资金层面出现问题，债权人能够以质押品抵冲账款。

分析人士指出，“不排除部分股权质押的情况，两个项目还算优质，此次收购后能够扩大信达的规模，还能为融创缓解一部分债务。”

除了出售动作，传闻还提到，目前融创中国正在与包括中国信达在内的四大AMC机构洽谈合作。

熟悉融创中国的相关人士对此向观点新媒体表示，公司确实与四大AMC洽谈，不过只是初步接洽，是否会出售项目，出售哪些项目，暂未明确。

该人士还表示，目前，融创已准备好足额资金，兑付将于4月1日到期的本金为40亿元（20融创01）的可回售债券。

事实上，无论出售事宜成立与否，融创与AMC的接洽意味着企业化解流动性风险进入更深的层次。

分析人士提到，前不久，金融管理部门研究资产管理公司参与风险房企资产处置，释放了一个政策信号，即将风险资产处置的关口前移。

“资产管理公司及早介入，将有望加速出险房企资产处置进度，维护房地产市场健康平稳发展。”

AMC前世今生

众所周知，为应对亚洲金融危机，中国政府于1999年分别设立了中国华融、中国长城、中国东方和中国信达四大资产管理公司，通过收购处置国有银行剥离的不良贷款，防范和化解金融风险。

成立之初，四大资产管理公司接收国有四大银行和国开行政策性贷款1.4万亿。2004年至2005年中行、建行、工行上市前夕二次剥离不良贷款约7900亿，违约处置不良损失率4500多亿。

剥离处理不良资产是历史赋予他们的使命，但也成为他们入局房地产的重要切口。

据了解，在早期剥离的不良资产中，有很多抵押物是土地、在建工程、烂尾楼、投资性房产等等，而四大AMC除了转让、出租以及通过其他金融化手段处置上述抵押物以外，亦试图成立运营部门，介入房地产运营。

那一时期，恰逢中国房地产行业的黄金时期，于是，一些优质的资产价格迅速上升，也给AMC带来较高的回报。

在此情况下，四大AMC逐步成立了独立的地产运营平台，其中，中国华融成立了华融置业，中国长城成立了长城国富置业，而中国东方则通过收购上海证大50%股权介入。

中国信达或是其中布局较深的企业，其成立信达地产后接连在公开市场高调抢地，甚至被行业称作“地王收割机”。

2016年，是信达地产的高光时刻，彼时，其在全国各地高调夺得近10幅地块，其中7幅是“地王”，合计涉及资金超过350亿元。

由于地王项目体量大、占用资金规模大，开发本就不易，紧随而来的地产调控，更让信达地产遭受了极大的压力。在此情况下，信达地产的发展显得不愠不火，在接连的资产抛售之后，其慢慢淡出人们的视野。

不过，AMC在房地产领域的动作并未停止。

回顾过往，当地产公司深陷债务危机。AMC总是及时抛出橄榄枝，为房企纾困。

早在2017年3月，中国长城就曾因承接泰禾项目公司60亿元债权，同时成为泰禾深圳院子项目的资方。2018年，泰禾和中国长城的合作进一步加深至资产管理、基金、产业投资并购、银行业务、金融租赁、信托业务等维度。由此，长城资管成为泰禾的大债权人之一。

两年后，泰禾危机爆发，万科正式成为泰禾的潜在战投，坊间有消息称，万科将带资方中国华融入场，以解泰禾燃眉之急。

似乎，在每一个困境地产公司并购重组背后，都有四大AMC的身影。

除此之外，2020年初，在世茂福晟的世纪并购案当中，AMC也参与其中。彼时消息称，同年1月，世茂、福晟协同中国东方、中国信达共同组成福晟纾困平台。

而最新的动态，是中国信达高管入局中国恒大董事会。

去年12月，恒大为了化解流动性危机，成立了风险化解委员会，成员包括中国信达副总裁赵立民。随后，2022年1月23日晚间，中国恒大发布消息称，肖恩获委任为执行董事，梁森林获委任为非执行董事，原恒大系两位执行董事赖立新、黄贤贵辞任。

其中，梁森林为中国信达（香港）控股有限公司董事长，此次作为“局外人”首次进入恒大集团董事会，在外界看来，梁森林的入局，意味着恒大风险化解进入新的阶段。

今年年初，金融管理部门召集几家全国性资产管理公司（AMC）开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

2月中旬，处于债务困境的世茂也被传积极和深业、深投控、中建投等国企，以及几家AMC机构洽谈，目的是为深港国际中心项目引入战投。

事实上，资产管理公司在不良资产处置、项目并购等领域拥有丰富经验，当下，地产行业已经成为不良资产处置的重点方向，AMC的参与，有望加快风险房地产企业资产处置进度，促进风险化解和市场出清。

分析人士亦表示，“资产管理公司的介入不仅对风险房企问题资产处置具有积极作用，同时还能够缓解金融机构不良资产处置压力。”