破题商圈百慕大||青岛CBD商圈:总是在升级,一直未停歇

——白话齐鲁商业

赢商网 周晓昕   2022-03-04 16:32
核心提示:新一季度,赢商网山东站将打破“风水偏见”,从商业实力、客流热力、发展潜力等维度对这些商圈进行广泛分析,为商圈正名。

商圈是撑起城市商业发展的重要力量。商圈内的常驻人群、办公人群等客群联合商业空间、写字楼、住宅小区以及地铁、公交等交通设施共同为商业搭建起发展的思维空间。

商圈的形成,大多以当地旺盛的消费需求为结果导向,。因此,成熟的商圈,其所拥有的聚集客群的影响力能给商圈内的项目带来更多红利。

但商圈的发展多种多样,尽管有些商圈已经有足够高的成熟度和较大的客流,但是商圈内部的商业项目却依旧发展的不尽人意:重量级品牌接连关店,新开商场无人问津……

有些人把这些归咎于风水问题,称之为“商圈百慕大”。但认真总结其原因,不外乎商圈的商业实力、客流热力、发展潜力、周边设施等维度并不能满足周边消费者的核心消费需求,才造成这一现象。

山东的商圈发展层次不齐,时间有早有晚,商圈表现也是良莠不齐。但类似“百慕大”的商圈仍旧不少。新一季度,赢商网山东站将打破“风水偏见”,从商业实力、客流热力、发展潜力、周边设施,内部商业、品牌表现等维度对这些商圈进行广泛分析,为商圈正名。

青岛CBD商圈:总是在升级,一直未停歇

作为CBD商务区中最为知名的商圈,CBD商圈是青岛市北区绝对的商业核心之一。

2005年,青岛市北区获批动工建设的一片集“一心、三轴、一带、两区”于一体的综合性商务中心,青岛中央商务区就是其中的“两区”之一。而作为核心区域的CBD商圈就位于青岛市区中部,西起山东路、东至福州路、南起延吉路、北至辽源路,属于青岛老城区改造发展起来的新型商圈。

商圈星实力:

商业实力:✮✮✮

发展潜力:✮✮✮✮

客流热力:✮✮✮✮✮

周边设施:✮✮✮✮✮

内部商业:✮✮✮

品牌表现:✮✮

商圈的前世今生:设施完善,客群储备重组

根据赢商网大数据监控,目前,有23座写字楼、32座住宅小区在其范围内,加之市北区政府也在商圈内部,可以说,市北区CBD商圈是市北当之无愧的中心地带。

从交通层面来看,CBD商圈紧邻地铁3号线,其中错埠岭站和敦化路站都在商圈范围,公交车站8个,基础设施完善。

2016年之前,商圈内有CBD万达广场、新业广场两大商业项目。商圈内部人气旺盛,两大项目分属商圈东西两侧,共同撑起商圈的商业热度。

2016年以来,CBD商圈东北方向的新都心商圈后来居上,借助凯德MALL和万科广场迅速发展,西南边的香港中路商圈底蕴深厚,万象城、海信广场的地位不可撼动。正好处于中间的CBD商圈则由于商圈内的项目开业早,业态单一、品牌选择不合适等原因迅速的冷清。加上商圈周边商业项目多属于写字楼,出租率不高,而住宅小区的情况下,住宅楼更为偏远,CBD商圈的发展正在逐渐落后。

2017年之后,卓越大融城、安泰广场、利群诺德广场接连开业,填补了商圈内街区商业和大型连锁超市的空白,逐渐拉动商圈消费活力,并有针对性的选择适合周边写字楼人群的品牌和业态,再次刺激了商圈的发展热度。

商业发展表现不佳,购物中心陷入闭店怪圈

但是,商业项目数量的增加,其内部消费力也逐渐趋于饱和状态,原有的客群被多个商场分流;除此之外,购物中心之间距离相隔较近,品牌的选择同质化严重,因此,多个品牌在商圈内折戟沉沙,黯然离场。

例如上个月,CBD万达广场内的振华超市就选择闭店。而在振华超市之前,CBD万达广场引入的佳世客、奥润特都已经倒闭。除了CBD万达之外,卓越大融城B1层的Gsuper门店开业不到两年就已经倒闭。目前,商圈内还在正常运营的超市品牌仅有利群诺德广场的利群超市。

而安泰广场,在开业仅仅半年后,就有大量品牌撤店,目前仅剩多个餐饮品牌尚在运营中。

值得一提的是,利群诺德广场所在的敦化路328号,已经有多家商超倒在原地。也正是因为如此,CBD商圈才有了“百慕大”的别称。为了抗住压力,利群诺德引入了众多“首次进驻CBD商圈”品牌入驻,比如原创IP类大型室内儿童游乐园独角兽尼尔梦乐园、女装品牌麦檬MEILLEUR MOMENT、宏图Brookstone、原创设计师品牌集合店1#WOR是首次进驻青岛,西西弗书店、专业婴童用品服饰连锁品牌Mothercare、鞋履品牌Clarks、童装OKAIDIFILA KIDS等品牌。想要以首店品牌为主要商业驱动力,打破魔咒。

然而发展至今,利群诺德也已经出现了品牌退场的表现。目前,利群超市仍旧坚挺,但1层以上有不少空铺出现。2021年底,利群诺德开启了新一轮的招商和品牌升级。

破题百慕大,客流消费不对等

探究商圈表现不佳主要原因,其主要原因还是在于CBD商圈内客流和消费能力比例相对并不协调。除此之外,商圈内商业项目品牌同质化严重,商圈内竞争压力极大。

据赢商网大数据分析,CBD商圈内的写字楼中,MCN机构相对较多,导致其商圈内工作人群中,年轻消费者占比极大,他们对创新业态和创新品牌的接受能力较大,但消费能力却偏低

同时,这些客群由于工作时间的不固定和压力的强度较大,对线上销售的需求增大,因此,也需要线下品牌快速转型到新零售阶段,实体商业压力仍在。

在常驻人口中,已婚高龄客群的占比较多。他们的消费习惯更多偏向于精打细算,高价位品牌并不符合他们的消费认知,但是普通低价位品牌他们也相对要求更高,因此类似振华、奥润特等品牌并不占优势。

此外,CBD商圈虽然也有地铁3号线紧邻,但除了新业广场和错埠岭站较为接近之外,CBD万达、卓越大融城、利群诺德广场等项目,和地铁站之间,还有近1公里的距离,加之其周围停车不方便,这对外来客群并不友好,也是其中一部分原因。

综上,CBD商圈的倒闭魔咒,并非单纯的地理原因,而是在商圈长期发展中,综合各项因素的产生的。目前,CBD万达、大融城、诺德广场都开启了新一轮的调改。2019年,CBD万达将四楼、五楼打造成美食街区,目前来看,收效甚微;大融城将负一层超市升级成免税店,并引进了盒马鲜生,也吸引了不少客流。未来商圈发展,还需观望。

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

赢商网原创新闻,转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信