城市商业考察无头绪，看这一篇就够了 | 杭州商业游学 ①

商业地产考场向来是业界互相学习、交流、借鉴后，改善自身项目经营的不二选择。于外，国内知名开发商会定期组织人员出国考察国际性标杆项目；于内，下沉市场的商业从业者，也会定期向上，去到一线、新一线城市考察当地新开网红项目，以及成功转型的调改项目和运营期内的优质项目等。

杭州作为新一线城市中商业活力靠前的城市之一，自古繁华，加之近年来IFC、SKP、K11、恒隆、嘉里城等重磅项目的云集，无疑再次拉升了杭州商业的级次感。本文将从各大项目的定位、亮点出发，梳理出杭州值得考察的8大商业体，希望借此为来杭考察的商业人提供一些新思路。

后期，我们也将组织线下“杭州商业游学”，走进热门标杆项目，与商业运营者进行深度交流，现场沙龙探讨，开启一场“说走就走”的游学之旅。

杭州天目里——精神栖息地

项目定位：新概念综合体

开业时间：2020年10月18日

所属商圈：暂无归属商圈

项目地址：杭州市西湖区天目山路398号

地铁指引：地铁3号线后通段“古墩路”站，预计4月底前开通

推荐关键词：泛艺术主题、茑屋书店、腔调自营

杭州天目里，一座不按常规商业逻辑出牌、到处充满创新和艺术的新概念综合体，以其独特极致的商业品位，一经问世便在业界引起了不小轰动。项目集办公空间、艺术中心、美术馆、实验剧场、买手百货、设计酒店、独特商业集合等多元业态为一体。

泛艺术主题——天目里从建筑设计到场景构建，到处可见艺术痕迹。诚邀蓬皮杜艺术文化中心设计者、普利兹克奖获奖者RENZO PIANO设计打造，由17栋建筑围合中心广场而成；中间130 x 95米的中心广场，称为“城市客厅”；下沉式广场的庭院设计，则是利用高低层次的空间给人带来视觉上的冲击和想象力。

茑屋书店——备受全球尊敬与瞩目的茑屋书店将大陆首家门店选址杭州天目里，也为项目在短时间内汇聚了极大的关注度。开业期间，因客流爆棚，茑屋书店均采取预约制分批进店。茑屋书店分为2/3/4栋，占据地上、地下一层的大部分空间，面积约2000平方米。

腔调自营——如果说独特的建筑和茑屋书店等全球知名品牌加持为杭州天目里的爆红提供了前期优势，那么项目涵盖的包括当代艺术机构、酒店等大比例自营业态，则是其区别于其他项目的另一项核心竞争力。位于天目里11号楼的B1OCK，是项目重新定义的新一代买手店，除了货品能力外，还有艺术展一样的空间体验和丰富的内容活动，解读着对时尚、艺术、生活的理解。

印力汇德隆 杭州奥体印象城——城市商业绿洲

项目定位：融合人文、艺术、生态的全天候城市体验休闲中心

开业时间：2021年9月30日

所属商圈：暂无归属商圈

项目地址：杭州市萧山区盈丰街道飞虹路1408号

地铁指引：地铁2号线“飞虹路”站，还需步行约22分钟，步行距离约1.4公里

推荐关键词：穹顶“雨林”、屋顶经济、沉浸式互动

作为2021年度备受关注的新开购物中心，印力汇德隆杭州奥体印象城通过在场景端的创意打造，首创了杭州独有的如室内穹顶“雨林”、天空跑道、天空之镜屋顶无边水景、8m挑高B1层等全新多元场景。

穹顶“雨林”——印力汇德隆杭州奥体印象城在杭首度打造了一个横跨L5-L6双层、面积超2000+㎡的室内穹顶“雨林”。整个“雨林”，热带绿植环绕，跨层瀑布落下的潺潺水声、首创的LED屏幕休闲台阶与造型天空树，配上美轮美奂的投影演出，为杭州送上了一场沉浸式热带体验。

屋顶经济——项目重新定义屋顶经济，打造了杭城首个400米空中跑道、首个天空之镜屋顶无边水景，并将多个主题场景与酒吧、轻商务餐饮、居酒屋等夜经济业态相融合，营造“钱江之畔的酒香夜色”氛围；加之以音乐节、市集等pr活动“向上引流”，增加爬梯率，使项目客流健康循环流动。

沉浸式科技互动——项目还将科技与商业场景打通，天空跑道可通过线上小程序的“运动无界”功能，积累运动里程赢项目优惠券；穹顶“雨林”中，则可感受到360°全息光影所营造出的如亚马逊奇趣森林般沉浸式光影体验；营造沉浸式互动构建极致体验。

杭州大厦购物城——顶奢聚集的宝藏地

项目定位：高端精品百货

开业时间：1988年由杭州工业大厦正式更名为杭州大厦；并于1993年重装开业

所属商圈：武林广场商圈，杭州目前最为成熟且繁华的商圈，赢商大数据商圈指数TOP1

项目地址：杭州市拱墅区武林广场1号

地铁指引：地铁1号线“武林广场”站D出口连通

推荐关键词：顶奢品牌数量王、顶流跃层扩容、精细化社群运营

作为目前杭州高端商业最好的代表，杭州大厦自1993年重装开业以来，一直走在市场前列。

顶奢品牌数量王——前期，凭借杭州独有的高端定位，网罗了众多高端品牌。2004年LV在杭州大厦开出了国内百货商场的第一家专卖店后，奠定了杭州大厦在高端市场的地位。如今，在高端品牌资源上，杭州大厦表现依旧可圈可点：奢侈品业态占比超75%，奢侈品品牌300+家，奢侈品首店100+家。

顶流跃层扩容——项目2021年完成了三年期调改，将杭州大厦B座奢侈品牌数量由之前的43个增加至60个，其中54个品牌焕新升级，包括品牌门店级次提升，或是由单品类向全品类销售转变。累计引入19个新品牌，其中14家为浙江首店。期间，包括LOUIS VUITTON/DIOR/GUCCI/FENDI/BURBERRY/GIVENCHY/LORO PIANA/BOTTEGA VENETA/TOD’S 9大顶奢品牌完成了跃层扩容。

精细化社群运营——作为“美好生活引领者”，杭州大厦除了通过上述一系列全球一线品牌的调改强化其原有的商业功能之余，还通过会员系统的全面升级，以及高频次、高质量的会员主题活动，塑造商业高溢价。

杭州湖滨银泰in77——年轻潮奢咖

项目定位：泛娱乐体验式购物中心

开业时间：2011年10月in77 A区开业，目前ABCDE5大区已全部落成

所属商圈：湖滨商圈，背靠西湖，坐拥地铁，为杭州商圈吸客王者，赢商大数据商圈指数TOP2

项目地址：杭州市上城区延安路258号（B区）

地铁指引：地铁1号线“龙翔桥”站上盖

推荐关键词：潮流文化、首店旗舰店收割机、年轻潮人聚集地

潮流文化——仅2021年上半年，就有20场品牌路演落地in77，其中与路易威登的合作，首次将《看见LV》展览引入杭州，引起了巨大的讨论度，全球媒体总曝光量破20亿。一方面让全球更多的人能了解到城市与项目，另一方面直接提升城市的时尚能级；同时还落地了GUCCI的快闪店。也正因如此，在in77沉淀了大批潮人，走在步行街上随处可见不同风格的年轻时髦人群有说有笑，高频的品牌路演，为杭州注入新鲜时尚的内容。

首店旗舰店收割机——仅2021年，in77收入了109家首店、旗舰店，其中 30家全国首店，50家浙江首店，10家品牌旗舰店等。

年轻潮人聚集地——in77保持一年200+场活动的频率，2021年的《天官赐福》、《一人之下》这类圈层活动及西湖咖啡文化节都打破了传统购物中心的营销难题，不仅是品牌招商和流量创新，in77也在进行破圈发声，打造年轻人“热爱”的生活方式。

杭州嘉里中心——潮人聚集的时尚生活新地标

项目定位：引领潮流生活方式的杭州城市新地标

开业时间：2016年11月29日

所属商圈：湖滨商圈，背靠西湖，坐拥地铁，为杭州商圈吸客王者，赢商大数据商圈指数TOP2

项目地址：杭州市拱墅区延安路385号

地铁指引：地铁1号线“凤起路”站上盖

推荐关键词：文艺气质、“城中里巷”

杭州嘉里中心主体商业达10.8万平方米，涵盖餐饮、娱乐、时尚、休闲等多种业态，包括百美汇电影院、西西弗书店等文化娱乐场所，致力于打造杭州专属的娱乐休闲体验一站式商业体。

文艺气质——在“一切绽放 无尽光采”的品牌理念下，杭州嘉里中心融入更多文化艺术内涵，举办了众多独具特色的人文艺术活动，如营造浓浓节日气氛的主题圣诞跨年季活动，以及各种潮流艺术文化展和市集活动，如“怪咖达利真迹展”、“David Flores美国潮流文化展”、“魔力森林奇趣嘉里”主题万圣节活动、KML原创音乐节、葡萄酒生活节、有机生活节、精品咖啡节、“城中里巷”夜经济项目等等，并入选大众点评“商场必逛榜”，真正成为杭州市民和外地游客必打卡的文化旅游新地标。

“城中里巷”——在后疫情时代，为了刺激消费复苏，响应政府发展“夜经济”的号召，杭州嘉里中心于2020年7月创建下城区夜间经济示范项目——“城中里巷”夜经济文创街区。该项目引进已成功打造“上海最洋气夜市”的安义夜巷团队，结合杭州本地市集资源，高质量、高频次举办了包括“沙滩啤酒节”、“有机生活节”和“圣诞嘉乐季”等不同主题活动，打造成了食、游、购、娱、体、展、演等多元一体的夜间消费市场。

杭州西溪印象城——慢生活体验空间

项目定位：家庭型全业态一站式购物中心

开业时间：2013年5月10日

所属商圈：西溪商圈，背靠西溪湿地，赢商大数据商圈指数TOP10

项目地址：杭州市余杭区五常大道1号

地铁指引：地铁3号线后通段（4月底前开通）“洪园路”站上盖

推荐关键词：咫尺西溪、城市副中心TOD、人气品牌聚集地

西溪印象城位于余杭区五常街道西溪湿地（洪园）五常大道入口正对面，是一家集时尚、潮流的中高端家庭型区域购物中心。

咫尺西溪——作为国内首家生态型购物中心，杭州西溪印象城毗邻具有“杭州之肾”美称的西溪湿地，全方位打造贴近自然的“休闲、娱乐、悠游”的全感官体验，在屋顶之上，除了 “天空农场”、“天空足球场”、“天空猫咖”，更有鸟瞰西溪湿地的独特观景台，为消费者构筑一个理想的慢生活体验空间。

城市副中心TOD——项目连接未来城市中心——未来科技城板块，是数字化科技人才客群消费购物的热门选择。接驳地铁3号线“洪园站路”站，即将在地铁通车之后，成为毗邻西溪的城市TOD项目，吸引更多活力潮流的年轻群体到达。

杭州来福士中心——摩天立体城

开业时间：2017年4月27日

项目定位：城市综合体

所属商圈：钱江新城商圈，杭州“城市东拓”，“拥江发展”政策背景下的新CBD核心商圈，赢商大数据商圈指数TOP3

项目地址：杭州市上城区新业路228号

地铁指引：地铁4号线“江锦路”站，还需步行500余米

推荐关键词：双子塔、潮趣生活、时尚枢纽

杭州来福士中心由著名设计师、荷兰UNStudio建筑师事务所首席建筑师Ben van Berkel担纲设计，整幢建筑完全参照美国绿色建筑委员会（USGBC）LEED金奖标准设计，是浙江全省第一家按照LEED金奖标准设计建造的综合体项目。

双子塔——杭州来福士中心，位于杭州钱江新城CBD核心区，集市政中心、金融商业中心、休闲中心于一体。项目由T1和T2两座高约250米60层的双子塔楼构成，拥有购物中心、办公楼、康莱德酒店、珍藏单位（天御）、精品公寓（天璟）五大业态，是杭州第一座面向全场景的城市综合体。可满足顾客购物、用餐、休闲娱乐等美好生活需求，并为世界500强及跨国集团企业提供专属商务平台，同时还融合了高端住宿及会务服务等多元化体验，是名符其实的24小时跳动不息的摩天立体城。

潮趣生活——杭州来福士紧随新消费时代发展，精准把握市场趋势和大众需求，跨界联合互联网优质平台，引入热门潮流IP和先进科技体验，致力于不断创造更多元丰富的消费体验。成功携手“MOMO PLANET”、“VIVICAT”、“LABUBU”等主题展首次呈现杭州，希望持续给杭城商业市场和城市生活带来新鲜感，以沉浸式潮玩IP展搭配创新互动玩法，通过凯德星数字化平台串联线上线下，为消费者带来更数字化更多元复合的消费体验。

时尚枢纽——杭州来福士中心定位为潮流时尚shopping mall，汇聚众多时尚个性设计师品牌，并将引入大量品牌旗舰店与概念店，带来国际化的购物体验，越层玻璃幕墙流光溢彩，配合晶萃LED屏幕，景观空中连廊，优美的双下沉式广场，为顾客创造无与伦比的休闲购物环境，打造国际新杭州都会生活时尚枢纽。购物中心引入了多家首入杭城的体验式消费品牌，城市新品牌占比高达30%，来福士期望打造一座专属于杭州的时尚潮流 Shopping Mall。

杭州远洋乐堤港——文化潮流聚能场

项目定位：引领品质生活的新文化艺术购物中心

开业时间：2017年9月27日

所属商圈：运河路商圈，赢商大数据商圈热度top9

项目地址：杭州市拱墅区丽水路58号

地铁指引：地铁3号线“大关”站C出口，还需步行300余米，约5分钟

推荐关键词：特色街区“浙礼”、艺术品收藏、叠造空间感

特色街区“浙礼”——项目拥有多个地块建筑，通过音乐喷泉广场与特色街区以及不同地块链接，通过持续对街区改造、运营，现已将“浙礼”街区打造为主题市集、音乐会、潮流运动等多功能生活复合空间，同时引进大量首店、优秀店铺，包括杭州首家单向空间书店、靓靓蒸虾、贰麻酒馆、东门口等，已成为区域LifeStyle夜生活地标。

艺术品收藏——项目自开业以来，场内持续增加艺术品布置，目前已拥有国内外知名/优秀艺术家的大型艺术雕塑23件，并通过与艺术家、机构合作已落地完成数十次艺术展览，项目通过与艺术品的结合塑造了具有设计美感的场所空间。

叠造空间感——项目户外室内都拥有超大面积公共空间，例如户外大面积绿化、中央广场，室内拥有38m挑高、1000㎡超大中庭及多个挑高小中庭，同时通过因势利导运营，以顾客体验为核心，通过多次举办大型美陈、活动、见面会，打造空间情景标签，将空间优势转化为顾客选择到达项目的重要原因。

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不难发现，上述杭州标杆商业体开业年限跨度大、坐落商圈不尽相同、商业形态各异......但其之所以成为标杆，可以发现一些共性：即项目围绕各自定位所付诸的努力，以及面对挑战所展现的创新能力。这是一种商业所寻求的动态平衡，是一种可持续发展的底层逻辑。

伴随杭州国际化城市发展，以及面临的愈加扑朔迷离的商业环境，唯有与时俱进，方能在大洗牌中脱颖而出。据赢商大数据不完全统计，2022年浙江还将有62个项目急待入市，此前赢商网《2022年浙江这8大备受期待项目，你pick谁？》一文中，也详细介绍了今年备受行业期待的8大项目，他们的到来是否将带给行业惊喜，赢商网也将持续关注。

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图片来源 | 赢商网、项目方提供