嘉里建设2021年业绩会实录：深耕内地与香港更新

作者/韩宜珈

当疫情与生活并存，时代与社会带来周期的更迭，企业发展同样被裹挟着进入了不同的时间流速，从高速发展到审慎度势，今年的企业成绩单，都透露出了新的信息。

3月17日，嘉里建设开启了今年的业绩汇报，主席黄小抗及执行董事兼首席财务主管蓝秀莲出席了全年业绩记者会。

嘉里建设通过自己的成绩单：39%的年增长，57%的毛利率，为下一步发展铺垫了更多底气。

黄小抗坦然说，我们总体认为今年或是今后房地产的情形，包括内地、香港，都应该往比较宽松或者是比较健康的趋势发展。

维稳

就像黄小抗对于内地经济形势、环境、房地产发展的八字概括一样——客观严峻、主观宽松。

今年嘉里建设的业绩报告，也体现出了疫情时代一个企业面对周期的思路和作风。

通过嘉里建设有限公司截至2021年12月31日止年度全年业绩报告显示，录得综合收入153.3亿港元，按年上升6%。在香港及内地共录得合约销售179.1亿港元，较销售目标超出33%。

从区域来看，香港合约销售额为93亿港元，较全年目标56亿港元高出66%，主要由扬海的销售所带动，缇山以及满名山、皓畋和瀚名等项目销售表现良好。

疫情冲击下，香港投资物业组合租赁表现仍能够维稳，租赁业务全年收入14.1亿港元。

内地合约销售额为86亿港元，较全年目标79亿港元高出9%。内地已落成投资物业组合录得收入43.9亿港元，比去年同期增15%。其中，商场收入为11.8亿港元，同比增长23%；办公室物业收入为22.1亿港元，同比增长11%；出租住宅率收入为3.7亿港元，同比增长16%。

截至2021年12月31日止12个月内，酒店收入较2020年同期增长37%。

整体稳定态势下，CFO蓝秀莲也表示，今年嘉里建设整体毛利率为57%，与去年几乎持平（2020年：58%），物业销售业务毛利率为51%（2020年：50%），物业租赁业务则录得毛利率75%（2020年：77%）。

值得注意的是，因去年顺丰控股收购嘉里物流，嘉里建设收入结构进一步变化，未计入投资物业公允价值变动及出售嘉里物流联网有限公司股份所录得一次性收益基础溢利为62.7亿港元，公司股东应占溢利则为103.6亿港元，分别增加48%及92%。

嘉里建设从出售嘉里物流股份与部分要约相关的配售嘉里物流股份，以及嘉里物流宣派的特别股息等事项中，获得115.9亿港元所得款项净额。

土储方面，与2020年同期比较，嘉里建设土地储备楼面面积增加约600万平方呎，包括在2021年就三幅新地块，及在2022年1月就一个新项目所进行的高潜力投资。

在内地，嘉里建设于2021年及2022年初于上海购入两个交通导向的综合发展项目，楼面面积合共530万平方呎；前者为与GIC集团房地产投资控股公司合资于2021年2月购入，位于浦东新区金桥板块。

第二个项目则是上海黄浦区的地块。

并行

总结嘉里建设未来主要的土储策略，便是兼顾内地与香港的共同发力。

在内地，重点投资大湾区、长三角和北京主要城市位置优越的综合开发项目；在香港，继续投资于优质发展项目，以及市区更新发展项目。

虽然疫情反复为香港物业表现带来了极大挑战，但嘉里建设还是表现出了稳定的姿态，并且表示，香港物业销售可保持去年势头。

蓝秀莲提到，面对香港爆发的第五波疫情，嘉里建设去年优质物业的成交实际比较理想，尤其是特色、豪宅成交量可观。所以2021年旗下笔架山缇山以及满名山、皓畋和瀚名、扬海等项目都有不错的销售业绩。

另外她也提到，今年扬海及缇山会继续销售，今年也会推出笔架山第二期的项目，期望今年尤其是下半年都有增长。另外有瀚名的一房单位也在做准备，可能有机会在下半年推出。加上早前在香港夺得土瓜湾鸿福街/银汉街项目，在人流以及住宅交通方面，都能保证稳定的流量与不错的收益。

反观嘉里建设去年在内地的投资，可以说是审慎但不乏野心。从大手笔拿下上海黄浦区金陵东路项目就可以窥见，嘉里建设对地标性项目建设的压码。

位于上海外滩黄金地段的这一项目，毗邻外滩、豫园、南京东路步行街及人民广场等地标，是以交通导向的综合用途发展项目之一部分。十块地加起来总体量65万平方米，是铆定在上海市中心的城市级综合体。

以政府最终规划方案及建筑方案的批覆为准，该地块总建筑面积约19.85万平方米。当中将包括住宅公寓及石库门联排别墅约12.45万平方米；零售、酒店及配套设施约49000平方米以及低密度办公楼约25000平方米。

取决于相邻地块的招标结果，该项目（该地块及潜在相邻地块）未来可提供总规划建筑面积约49.2万平方米，包括住宅公寓和石库门联排别墅、高层和低密度办公楼、零售和酒店的综合发展，为嘉里建设提供了于上海核心区域营造地标的一个罕有机会。

从定位上来说，也能体现嘉里建设拿项目的偏好。这一项目兼顾了上海市黄浦区深化城市有机更新及历史风貌保护计划，不仅能同时兼顾旧改需求与城市更新，更能够在大幅地块中实现商业、住宅、办公的多元化资产组合，这正符合嘉里建设所希望的“优质投资物业资产组合”。

正如黄小抗所说，金陵东路项目虽大，但是可以“同时对长短中的资金流有一个比较健康的调节，有一定重要的意义”。随着该地块发展项目分阶段推售，将带来不俗物业销售收入，并循着内地发展的步伐，贡献经常性租金收入和资本增值。

蓝秀莲也表示，由于内地在疫情防控方面做得好，虽然有一些零星爆发，但内地综合体发展项目以及投资项目都有很强的复苏。

此外，黄小抗也表明，大湾区现在一直是大家关注的焦点，“我们非常看好大湾区的发展，而且着重在深圳的发展。”

在深圳则着重前海的发展，前海嘉里中心也是嘉里建设的一个中心点，将通过综合体的形式继续深耕大湾区。

同一天，嘉里建设有限公司发布董事会变更公告，主席及执行董事黄小抗根据公司细则将于股东周年大会上轮值告退，将不再重选，退任嘉里建设主席及执行董事、提名委员会主席，以及执行委员会、财务委员会及薪酬委员会成员职务。

嘉里建设副主席兼行政总裁及执行董事郭孔华将获推选为公司主席，并获委任为公司提名委员会主席，同时继续担任公司行政总裁职务。

无论是人事更迭还是项目开拓，嘉里建设都已经做好了轮换更新的准备。

以下为嘉里建设2021年度全年业绩会问答实录：

现场提问：宏观层面，内地刚开完“两会”，接下来房地产发展趋势会怎么样？

黄小抗：我们能够将内地的经济形势、环境、房地产发展用8个字来概括：客观严峻、主观宽松。

众所周知，国际地缘政治紧张、疫情绵延、经济转型等等（因素），房地产、经济环境在内地（包括香港）是严峻的，但面对这些情况，中央政府采取较为宽松的政策以求稳定、可持续发展。

房地产行业产业链比较长，影响很多方面的生产，也影响到民生。因此，政府在金融、信贷、管理等政策调节方面都变得较为宽松，以求房地产企业现金流能够得到一定的保证，而且使整个房地产能够朝着比较健康的状态发展。

所以，我们总体认为，今年或是今后房地产的情形，包括内地、香港，都应该往比较宽松或者是比较健康的趋势发展。

现场提问：目前内地宏观环境之下，嘉里建设仍然在上海买入浦东、黄浦两个大型项目，为什么会有这样的部署？管理层对上海房地产发展看法怎样？

黄小抗：嘉里建设从90年代进入内地，都是以上海为重点地区，经过近30年的努力，在上海，我们有了一些成功的项目，同时也培养一支比较优秀的管理队伍。我们对上海的情况都比较了解清楚，也有一定的把握。

去年投标金陵东地块，这个地块位置非常优质，比较接近外滩，是连接靠近外滩、新天地、南京东路西门，地块又比较大，地块也有一部分住宅作为配套，能够发展一个完整的综合体。同时，对长短中的资金流有一个比较健康的调节，有一定重要的意义。

现场提问：预期今年会新增一些什么综合物业，以及带来的贡献会怎么样？

蓝秀莲：内地在疫情防控方面做得挺好，虽然有一些零星爆发，但综合体发展项目以及投资项目都有很强的复苏。

我们维持一贯的策略，继续建立非常有潜力的综合体，加上自身的综合体，管理会越来越好。

去年落成开了前海嘉里中心一期，迟一点在福州榕城·江上图也有开业，应该会有收入贡献。

现场提问：公司在大湾区有什么部署，对于大湾区的前景是怎么看的？

黄小抗：大湾区现在一直是大家关注的焦点，香港和深圳这两个城市是港珠澳大湾区的核心城市，在一国两制框架之下有很多积极的因素能够互相借鉴、吸收和融合。

所以，我们非常看好大湾区的发展，而且着重在深圳的发展。

在深圳则着重前海的发展，因为前海现在是深圳新发展环境下的中心点，这里集聚很多金融、新科技的企业。

经过这几年的努力，我们已经在前海有一个相当规模的城市综合体。这几年，一定会建好、管好、经营好，同时将会继续在深圳和大湾区地区寻找一些有价值的机会。

现场提问：香港爆发第五波疫情，美国又宣布加息，管理层认为对于嘉里在香港发展有什么影响？而且今年会不会调整卖楼的部署，会有什么新盘推出？

蓝秀莲：面对香港爆发的第五波疫情，优质物业的成交较理想，尤其是特色、豪宅相对成交量还是有的。所以2021年旗下几个项目，缇山、扬海、瀚名都有不错的销售业绩。

今年第五波疫情稳定之后，希望可以继续冲量。扬海会继续有新单位推出，缇山也有一些新的单位推出。

此外，今年也会推出缇外，有特色的单位和豪宅，也是大单位。希望今年，尤其是下半年的销售都有持续。

现场提问：嘉里在近期很积极地买楼，在香港有土瓜湾项目，在上海有黄浦的项目，能不能讲一讲集团未来的土储策略是怎么样的？

蓝秀莲：和2021年同期相比，土储增加了600万平方呎，策略主要是建立优质投资物业，尤其是在国内的综合体，在香港以卖住宅楼以及翻新的楼盘项目为主。

我们希望在内地能够深耕大湾区、长三角、北京等主要城市，能够找到非常优质的地点，然后建设非常优质的综合体，比如上海黄浦区（金陵东地块）有一部分能够出售，另外一部分能够开发作为投资物业和租赁物业，我们持续会有不同的收入，而且会越做越好，越来越增长。

香港在土瓜湾这个项目，希望能够提升社区以及有一些商业配套，住宅能够连接地铁，保持很好的人流。