并购标的在何方？华润置地再获批百亿公司债

作者/陈奇杰

过去一段时间，调控政策收紧、市场下行等因素使得不少房企出现流动性险情。

银保监会在3月16日召开专题会议，传达学习贯彻国务院金融委会议精神，会议再次重申，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。

拥有国企背景的华润置地正属于收并购排头兵之一。

据深交所固定收益信息平台显示，3月17日，华润置地控股有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目获得通过。

该债券类别为小公募，拟发行金额100亿元，承销商及管理人为中信证券股份有限公司与中信建投证券股份有限公司，此前受理日期为2月28日，仅半个月左右就获批通过。

募集说明书显示，该次债券募集资金扣除发行费用后，将用于支持产业内企业缓解流动性压力（包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等方式）、偿还有息债务及补充流动资金。

发力

通过近期披露的运营报告以及募集说明书相关资料，可以对华润置地近期情况管窥一二。

3月16日，华润置地发布公告称，2022年前2月累计合同销售金额约250.7亿元，总合同销售建筑面积约168.6万平方米，分别按年减少39.9%及26.4%。

其中，华东大区总签约额最多，为52.3亿元，总签约面积为24.5万平米；销售暂时落后的为华中大区，总签约额为21.7亿元，总签约面积为17.1万平米。

销售下跌实际上是2月份开发商的普遍情况，主要由于春节假期及去年购房者观望态度延续。不过，楼市3月小阳春以及2月以来多个城市出台楼市松绑政策，使得人们对于接下来的房地产市场较为看好。

评级机构穆迪在近期一份报告预计，华润置地2022年合同销售额将与去年基本持平。而2021年华润置地合同销售额3157.6亿元，同比增长10.8%，超过同期5.8%的全国销售额增长，成为为数不多的业绩达标房企。

穆迪指出，华润置地超过68%土地储备位于一线和二线城市，与低线城市相比，这些城市的需求仍保持弹性。

同日，华润置地发布2月土地通讯显示，该公司2月份在北京及合肥收购3幅地块，应付权益对价约100.6亿元，总楼面面积约59.74万平方米。

其中，位于北京的丰台纪家庙住宅地块金额较大，总楼面面积8.54万平方米，总价为57.12亿元，最终成交楼面价约为6.7万元/平方米。

另外，华润置地还于3月初斥资38.6亿元竞得佛山顺德区大良街道商住地，项目拟打造华润万象汇综合体；3月中旬，以联合体形式拿下广州今年首个旧改项目黄埔新溪村。

可以看出，华润置地在拿地投资方面不遗余力地布局一二线城市，且手笔都比较大，底气或许源于良好的财务状况。

上述公司债募集说明书显示，截至最近一期（2021年9月30日）财务报表，该公司货币资金余额为485.09亿元，主要为银行存款，而一年内到期的非流动负债则为39.71亿元，短期借款仅10亿元，现金持有量较为充足。

扣除预收款项和合同负债后，华润置地资产负债率为57.83%。

并购

实际上，华润置地在更早之前就获得过一笔大额并购融资额度。

1月25日，该公司及所属华润万象生活分别与招商银行在深圳签署《并购融资战略合作协议》，招商银行将分别授予华润200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于并购业务，品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

到目前为止，华润置地还没有落地具体的并购项目，仅华润万象生活兼并了禹洲物业。

目前收并购贷款资金支持下，房地产收并购风潮其实并未大规模启动。有业内人士坦言，钱是不缺的，但在项目方面考量会比较严格。

市场人士分析称，一方面，行业处于下行周期，未来预期不明朗，收并购交易复杂，相比之下招拍挂获得土地无论从财务还是经营角度都更易操作。

另一方面，则是出险企业不愿过早触及核心优质资产。叠加之下，使得不少有计划收购的房企仍持观望态度。

不过，随着出险房企增加且为了化解困境，未来应该会有更多出清项目被摆上货架，其中或许不乏一些暂且还不愿出手的优质项目。

德银亦于报告中指出，华润置地利用市场低迷的时机在2021年补充土地储备，为2022年之后提高市场份额和销售铺路，预料目前如华润置地等杠杆率较低国企，未来将有更多收购机会。