外滩BFC漂流史，四位地产大佬魔都沉浮

作者/李奕和

在资本市场，商业项目的转手流离，往往见证了一家企业及其背后大佬的兴衰与消亡。

三十多年前，稚气未退的郭广昌只身一人来到上海读书，他站在繁华的上海街头，许下了自己的愿望，“假如以后能够天天在外滩上班，该有多好。”

多年以后，郭广昌当年这个小小的心愿，随着BFC外滩金融中心的全面落成，得以满足。

这座矗立在黄浦江边的标志性建筑，曾承载过好几位地产企业家的“光荣与梦想”。潘石屹、戴志康、宋卫平，都曾为了它“疯狂”过一把。

但时过境迁，商海浮沉。潘石屹逃离房地产，落得七折卖房境地；戴志康更在网贷潮的落幕中，成为阶下囚。或许只有郭广昌，如今仍能谈笑着站在黄浦江边。

3月21日，中融国际信托将手持项目的50%权益，以63.42亿元代价转给了复星国际，后者由此持有了BFC外滩金融中心100%的股权。

从2010年拿地，到2019年全面开放，再到复星全资持有，经历十多年，这个曾经的上海滩“百亿地王”，见证过中国商业地产史的离合与悲欢，最终成为了郭广昌资本帝国里的又一枚“勋章”。

十年“圆梦”

据了解，复星国际旗下浙江复星商业于3月21日与中融国际信托签订股权转让协议。据此，后者向前者出售上海复星外滩置业50%的权益，总代价63.42亿元。

上海复星外滩置业持有的唯一物业，即BFC外滩金融中心物业。该物业位于中国上海市黄浦区中山东二路，总建筑面积超过42万平方米，整合办公、零售、餐饮、娱乐、健康、艺术、旅游等完整生态。

在行业暴雷，房企纷纷出售项目予信托、急于回款“自救”的当下，反向从信托手中购回BFC外滩金融中心股权的复星国际，俨然成了仅有的“逆行者”。而超63亿元的交易代价，更可见复星的决心与勇气。

事实上，为了这一刻，郭广昌已经翘首以盼了十余年。

最早在2010年2月，上海外滩国际金融服务中心(8-1地块)的土地入市拍卖，郭广昌志在必得，亲临土拍现场督战。但随着几番举牌，地块被彼时戴志康的上海证大以92.2亿元拿下。地块当时还成为全国的总价“地王”。

然而外界不知道的是，当时证大集团账上资金仅有5亿元。为了缓解资金压力，引入投资方开发，戴志康将地块售予由复星、证大和绿城分别持有50%、40%、10%股份的海之门。

此后，由于资金问题，上海证大和绿城计划将合计持有的50%海之门股份售予SOHO中国。

这笔转让，最终酿就了一起长达数年的著名外滩地王案。

当时的复星认为，该交易违反了协议，损害复星权益，最后，郭广昌以一纸诉状将SOHO中国、上海证大和绿城告上法庭。直到2015年9月，案件才以复星的撤诉以及SOHO潘石屹的退出最终完结。

然而，复星国际虽然顺利拿回了项目100%的股权，但要独资开发这个近百亿的外滩地王，显然有压力。在全资持有项目一年后，2016年12月，郭广昌才又以上海复星外滩置业50%股权，引入了嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业（有限合伙）。

股权信息显示，嘉兴盛世神州由中原信托持股99.98%，其执行事务合伙人为盛世神州私募基金管理（北京）股份有限公司。

2019年4月，中融国际信托接过嘉兴盛世神州持有的50%股权，上海复星外滩置业股权结构便一直维持至今。

幸运的是，即便经历持股方的多次转手，BFC外滩金融中心在曲折中得以建成。2014年10月，项目完成结构封顶，但直到2019年12月，继写字楼部分入驻后，项目才正式对外开放。

“修补”蜂巢

根据物业估值报告，截至2021年12月31日，BFC物业的价值约230.78亿元。扣除目标公司其总负债后，其100%股权价值约126.84亿元，因此，此次目标公司50%的股权，代价为63.42亿元。

此次交易，代价将由浙江复星商业于2022年3月31日之前通过自有资金、股东借款或外部融资的组合方式，以现金方式进行支付。

要在十天之内付清全部交易款63.42亿元，复星国际有足够的资金支持吗？实际上，这几乎不成问题。

2021年上半年，复星国际总收入704.1亿元，同比增长11%。其归属于母公司股东的净利润40.6亿元，同比增长102%。报告期内，该公司现金及银行结余及定期存款1060.8亿元。

另一个值得考究的问题是，为何郭广昌直到此时此刻才选择购回BFC另外50%的权益？

对于交易裨益，复星国际称，目标物业东畔黄浦江、西临豫园商城，是集团打造的“蜂巢”标竿项目。该交易完成后，复星国际将间接拥有目标公司100%股权，从而打造更符合集团生态的商业综合体项目。

2013年，复星国际提出了“蜂巢城市”的概念，具体而言，是将健康、文化、旅游、金融、物流商贸、科技等板块集聚复星“蜂巢”。在复星内部，这被看成是其从传统地产开发向产城融合迈进的代表事件。

“蜂巢城市”包含了复星国际打造的健康、快乐、富足三大板块的业务。而BFC外滩金融中心是集合了金融中心、服务全球的家庭中心、引领潮流生活的时尚中心、提供幸福体验的快乐中心，正是体现其“蜂巢城市”的标杆项目。

今年1月初，复星国际执行董事、联席CEO徐晓亮，在提及复星“蜂巢”模式时指出，自2013年蜂巢模式提出以来，我们从“房地产”的A面，走到了“产地房”的B面，复星蜂巢如今已驶入崭新的蓝海。

当务之急，复星“蜂巢”仍需开足马力，保持领先。他提到，“蜂巢”这艘大船要配上三个“主发动机”。首先是要积极与政府共建产业基金，投资城市最需要的产业。其次，通过股权类资金推动更多蜂巢项目落地。最后，要有持有类资金，助力资产的中长期运营。