瑞安房地产的2021：瑞安新天地递交招股书 瑞虹天地太阳宫开业

回顾刚过去的2021年，凭借出色的商业运营，新亮相的瑞虹天地太阳宫成功刷屏，成为国内不少商业地产从业者考察学习的新对象。

同时，瑞安对成熟项目持续进行升级调整，继续深耕市场获取新的土地机会；而在佛山市场，则是交还2宗未开发商住地……资本市场方面，瑞安分拆商业地产子公司迎来新进展，瑞安新天地正式在港股递交招股书。

笔者也将以关键词形式，系统梳理瑞安2021年在商业领域的动作：

1.新项目：瑞虹天地太阳宫开业

2021年9月，瑞虹天地太阳宫正式亮相，作为瑞虹新城商业版图的最后一块，商业体量18万平方米的它，也是瑞安目前单体量最大的购物中心项目。

瑞虹天地太阳宫与地铁4号线临平路站相连，整个商场分为8个楼层，在结构设计上，瑞虹天地太阳宫以双首层概念，并且顶部采用5500平米的超大玻璃穹顶，让光线很好地透入室内，融合场内水景和大片绿植，带来都市生活与自然生态双重场景体验。

品牌业态方面，项目汇聚30%上海首店、40%北上海首店和70%虹口首店，体验业态和餐饮业态成为亮点，集聚了Water Bubbles 沃特泡泡、meland club全新概念旗舰店、白日梦撸猪社等亲子娱乐品牌；运动体验品牌BOMBOM SPACE弹力猩球、Igosurfing我去冲浪、SNOW51 SoloX等；餐饮方面，“CityMart城市集市·江湖”以武侠风格打造美食街区，入驻破店小酒馆、七宝茶社、廣莲申、夜包子等特色餐饮，带领消费者在美食中体验江湖风情。

值得一提的是，瑞虹天地太阳宫打造了Foodie Social南里食集2.0、运动集合专区Sports Social、亲子体验空间Kids Social和宠物空间Pet Social四大社群空间。

计划2022年4季度亮相的蟠龙天地，则是在2021年对外开放了展厅。

2.存量改造：新天地时尚II启动焕新升级

继2020年底完成焕新升级的新天地时尚I后，2021年新天地焕新继续，原新天地时尚购物中心更名为新天地时尚II，并于10月7日起正式启动焕新升级，升级期间，商场内街店铺全部关闭（自忠路、马当路、复兴中路商场大门关闭），计划于2022年下半年盛大开业。

赢商网了解到，升级后的新天地时尚II将与已开业的新天地时尚i联通形成一体并延续neo luxury的品牌核心，在建筑设计、人群定位、商业创新、业态布局、品牌组合上全面提档，为时尚生活方式注入新的想象空间。

据了解，未来新天地时尚II将聚焦崇尚多元的年轻社群，探索真实（raw）、去形式（real）、不被束缚（naked）的自我个性表达，以创新玩法打破传统商业空间的边界，并邀请全球创意社群共建、共创未来美好生活方式。

3.资本市场：瑞安新天地正式递交招股书

9月13日，瑞安新天地有限公司正式向港交所递交招股书。此前在2012年、2015年瑞安房产都曾提出拆分上市计划，但一直未有所动作。此次拆分部分包括商业投资物业、物业管理以及资产管理业务，今后将由瑞安新天地独立运营，上市后瑞安新天地仍为瑞安房产附属公司。

（图片来源：瑞安新天地招股书）

瑞安新天地的物业组合大部分为瑞安房地产在上海、武汉、佛山及重庆的新天地系列城市更新社区的主要商业空间，如上海新天地、虹桥天地、南京国际金融中心、佛山岭南天地以及武汉天地的壹方南馆、壹方北馆等。截至2021年6月末，瑞安新天地的商业物业组合总建筑面积为200.52万平方米，52.7%的投资组合建筑面积位于上海。此外，根据相关独立估值，瑞安新天地的商业物业总值为531.35亿元，71.9%来自上海。

与此同时，12月30日瑞安发布了一则人事变动公告宣布，委任王颖为公司执行董事及行政总裁，张斌为瑞安新天地首席执行官，两项任命自2022年1月1日起生效，其中张斌将负责瑞安新天地的运营与管理，并进一步拓展公司在中国的商业资产战略布局。

4.土地储备：加码武汉，佛山退地

土地储备方面，瑞安进一步加码武汉市场。

12月21日，瑞安与武汉城建集团成立的合资公司以总对价人民币170.31亿元（包括税款）竞得位于武汉市武昌区的综合房地产项目用地。

（图片来源：瑞安房地产官方公告）

该地块位于武汉市武昌古城，西为长江，南靠二环，具有珍贵的生态资源和深厚的历史底蕴。此地还是武昌造船厂的原址，是武汉工业文化遗产的代表。该项目主要为三宗地块：武船厂区一期A包、B包地块以及工天二期A地块，占地总面积为332,381平方米，总建筑面积为115万平方米，将被用于住宅、办公楼、商业、国际学校及其他公用设施或更多资源。

2005年进入武汉市场以来，瑞安已经布局了武汉天地、光谷创新天地2个项目。其中2009年陆续开业的武汉天地，结合武汉本地特色，以“社交”和“文化”为内涵，涵盖餐饮、高端零售、电影院等内容，受到高端消费者青睐。

近年来，武汉已经成为商业开发商布局的热门阵地，K11、恒隆广场、万象城、大悦城等陆续亮相。

加码武汉市场的同时，瑞安在佛山市场却出现退地事件。

2021年7月，瑞安房地产旗下两家全资子公司佛山瑞房和佛山瑞康天地，分别与佛山市禅城区土地储备中心及佛山市禅城区祖庙街道办事处订立土地使用权储备协议书，归还岭南天地项目7号及8号土地，而佛山禅城区也向瑞安房地产发放了现金补偿26.53亿元。

归还的2宗土地皆作为办公及商业用途，位于整体岭南天地项目的西边，其中7号土地总面积为8109.35平方米，8号土地总面积为16385平方米。

岭南天地是瑞安房地产在2007年以75.1亿元拿下的项目，也是当时广东省内规模最大的旧改项目，总建筑面积达150万平方米。项目一期于2008年开始动工，最初计划在十年内实现完工。据了解，在2019年中期，项目仍有近6成土地处于待开发或开发中状态。截止目前，岭南天地商业街区一期已在2012年11月开放，二期在2013年完工，岭南天地·新里商场则在2020年9月开放，比预期计划推迟两年。

在此次退地之前，瑞安房地产还曾两次出售项目土地。2011年至2012年，瑞安房地产曾向日本三井出售岭南天地项目中两宗土地，对价6.14亿元；2016年，又将岭南天地项目中的4号地块出售给碧桂园，获得资金17.26亿元。