高投资的珠宝业态为何看好成都天府新区的商业发展？

此前购成都曾撰文统计，今年确定将有38.21万方新增商业亮相天府新区，伴随天府和悦广场近期密集发声、一期首年更超8.5亿业绩，以及麓湖商业的如火如荼，我们更感知于今年天府新区的发展势头迅猛。

看待新区域，仍需新视角。

作为普遍认同的价值符号、商业地产的传统业态，珠宝业态在过往实则少有媒体聚焦。但不能忽视，以高投资、强回报而闻名的珠宝品牌，单店投资以百万、千万级起跳，几乎成为购物中心天花板。珠宝业态往往也是商场中业绩贡献及调性巩固的重要构成。

尤其在当下的实体经济中，珠宝甚至是少数保持高增长的品类之一——周大福（需求面积:80-120平方米）2021财年实现营业收入701.7亿港元，同比增长23.6%，业绩超市场预期，其在成都范围内，成都IFS双店一年更可突破1亿元，年销售破3000w门店超过10个，除传统春熙路区域外，其中40%位居二圈层，集中于区域的大体量商业标杆项目。六福珠宝的2021/22中期财报显示，截止9月30日已实现营业收入559.1亿港元，同比增长67.2%。

可见，珠宝品牌的强抗压力性在短时间内没有被轻易颠覆。

现阶段的广泛认知，珠宝品牌以梯队划分——第一梯队为国际品牌，如梵克雅宝、宝格丽、卡地亚等，以直营为主，国内门店极为稀少；第二梯队为四大港资，分别为周大福、周生生、六福及谢瑞麟；其次国内区域或细分类的强势品牌居为第三列，如I Do、DR、潮宏基、老凤祥等。

从成都商场来看，珠宝品牌集聚密度最高的商场恰恰是区域的代表型商业，呈现体量大、综合性强的绝对优势，布局于一层的珠宝氛围区，也为项目后期引进轻奢、高化等业态率先建立背书。

以万象城为例，其二期招引I Do、HEFANG、ALEXANDRE、apm等共6家珠宝品牌，与原有的周大福荟馆、周生生、六福珠宝、谢瑞麟、DR等构成强势珠宝阵容，珠宝品牌数量为成都商业之首——珠宝品牌的共同“重仓”足够体现对于区域人口密度的共识，品牌丰富的规格也进一步描绘出消费客群的多元性。

珠宝品牌的选址逻辑如何？对于新区的发展机会如何看待？现阶段天府新区对于珠宝业态的支撑性如何？带着疑问，编辑部特别对话多位珠宝品牌方，谈谈他们对天府新区的机会看法。

“人口密度是首要，这也反推我们更青睐区域中体量最大、综合性最强的购物中心，这是我们在新片区的首选”某一线珠宝品牌大代理商沟通中告诉编辑部。

“需要直视地是，现阶段珠宝品牌并不是广泛年轻客群的追捧对象，大多数消费群体仍然在30岁左右。”

但是有客群和项目转化之间存在必然联系吗，显然不是。珠宝品牌着眼的实际是刚需性和综合性，这与周边潜在消费群体的生活状态、活力以及对一个商业体抱有期望值有更强关联。

“我们自然看好天府新区的发展，尤其是华阳片区大量成熟的住宅区域，实际是缺少商业氛围的。但同时也需要保持理性，现阶段不必过于高估天府新区的消费上限，相信后期仍有调整空间。”

正基于此，我们注意到，天府和悦广场吸引了周大福、六福珠宝、谢瑞麟、I Do、DR等9家拥有广泛知名度的珠宝品牌也齐聚，这也将是现阶段天府新区珠宝业态最为齐全的商场，在进一步坐实珠宝品牌对天府新区的看好之余，也突显天府和悦广场在区域强有力的吸附效应。

对于珠宝品牌及其投资商而言，紧靠麓湖和新川科技园，以及华阳和南湖板块的天府和悦广场，就是一个极其典型的以区域家庭客群为核心目标消费者的大型综合体。尤其开业首年，天府和悦广场凭山姆会员商店+迪卡侬两大主力店便收获8.5亿元超高业绩，其强大的消费潜力为更多品牌再添信心。

“即便密集的品牌入场装修，但天府和悦广场现场的物管管理也很扎实，几乎无装修废料堆积，整体场地较为干净有序，这样的细节其实很能体现团队的运营水平，也能够带给品牌方安全感。”

修建进度可观的天府和悦广场二期

即便筹备历经疫情，也未影响阶段性成果的如期兑现——去年4月，天府和悦广场正式举办招商发布会，随后6月CGV成都旗舰店确认签约；COMMUNE、烤匠、M Stand、生如夏花等餐饮阵列集中曝光；优衣库、西西弗书店、全棉时代等品质配套紧接官宣。

目前，天府和悦广场招商进度也已突破70%，远超项目预期，包括衣恋集团8大主力品牌、NITORI、adidas Supercourt、华为MSC店、合众归4大品牌等已确定入驻。强节点性、高完成度是市场对天府和悦广场的共同认知。

如此一来，天府和悦广场六大中心的形态也更为具象——在彰显大众主流定位之上，聚焦中产家庭的生活方式基调，招商的统一感和齐全性贯穿始终。如此细分的业态构架和能级门店，将有助于天府和悦广场在深入社区、满足邻里家庭生活的便捷性消费的同时，增强其进一步辐射区域的能力。

事实上，有时我们会过分强调创新，但实际核心客群对商业项目的基本诉求显而易见——餐饮、早教、影院、超市、书店以及运动空间。面对天府新区整体以年轻群体和高净值群体为主的消费客群，不论从布局规划还是业态组合，天府和悦广场所体现出来的只有“务实”两字，为周边中产家庭主力客群做好服务，带给他们想要的内容，就是项目开业初期的核心工作。

这样的务实还在于场内外的打造细节——如25万体量的天府和悦广场共配置了39组直梯、24组扶梯，确保每隔80米就有一部电梯，让上下通达更为便利。

与此同时，天府和悦广场也在屋顶区域分别呈现天空图书馆和面积达5000㎡的024运动街区，后者是集篮球、攀岩、射箭、台球、儿童体适能于一体的综合性超大运动中心，已经正式启用，并于去年12月承办成都天府新区“爱成都 迎大运”全民健身运动会篮球赛。

已经投用的024运动街区

在预开业期间想方设法给予消费者不同的环境选择，提前与其产生高密度黏性，我们也可见得和悦团队对于家庭客群诉求的打磨及做细做实的专业态度。

值得一提的是，编辑部得知天府和悦广场团队正在基于传统会员板块重构，并计划于4月正式官宣，此前天府和悦广场总经理张骥也曾在购成都刊发《深度 | 面向未来的购物中心和会员管理》一文，获得不少同行探讨共创。

正因如此，无论是品牌亦或消费者，多个口径共同传递的是对天府和悦广场的期待高企。

基于一期的8.5亿，此前我们也大胆预估项目是否能在完整开业首年突破15亿业绩，但无论最后表现如何，招引300+品牌及80%的区域首进品牌的天府和悦广场，都将真正为天府新区再添上一枚商业的勋章，为新增商业及天府新区再加注信心。