青岛商圈沉浮史（上）：城市更新下，老城区的辉煌、困境与出路

编者按

十年前，仅有济南青岛有清晰的商圈概念；

十年后，山东商圈百花齐放，城市核心商圈逐步升级，成为城市商业领头羊……

随着山东经济发展，各个城市也在发展中逐渐外扩，城市商业迎来扩容，商业活力愈加明显，城市商业格局分布正在发生改变。新的城市综合体的不断的落户促进新兴商圈崛起，商圈发展也从之前的重点布局、周边辐射变成如今的多点发展，百花齐放。

2021年年末，我们在辞旧迎新中简单讨论了目前山东商圈的发展格局：随着商业发展逐步下沉，新兴商圈数量越来越多，传统商圈竞争压力愈大，不再占据优势，面临淘汰；成熟商圈在商业发展中不断扩张，吸引更多高质量商业项目和品牌进驻；新兴商圈往往尚未成型，依靠中心位置的城市级商业综合体的支持来进一步发展……

随着山东疫情的逐渐平稳，各地市正在全力开启复工复产的经济复苏工作。山东16地市的商业发展进入何种阶段？疫情后商圈又有那些淘汰和更新？未来城市商业又有那些变化？城市更新发展方向该如何把控？

二季度开始，赢商网山东站特别规划山东商业全域解析选题——《野蛮生长的山东商圈》，以城市为研究单位，解读山东各地市商圈的现状和未来。

曾辉煌，今仍在的青岛商圈

2021年底，青岛地铁1号线开通，贯通青岛六大商圈、跨海连接东西两岸，重塑着青岛商业格局；

2022年初，台东天桥拆除重建工程启动，沉寂已久的台东商圈将迎来崭新的商业综合体；

不仅如此，曾经的青岛地标百丽广场法拍，香港中路商圈或将迎来新一轮洗牌；中山商城宣布停业，中山路商圈再度陷入闭店危机；沃尔玛彻底退出山东市场，本土企业家家悦接盘部分店铺……

可见，青岛商业在购物中心、品牌、城市改造建设等不同层面、维度上发生着变化，进入了城市更新、新旧动能转换的重要节点。这一点不仅体现在购物中心和品牌上，更进一步影响着整个商圈的发展。

而商圈作为商业实力的重要展现，既代表了消费实力，也展示了市场活力，成为评估商业发展进程的重要指标。

基于此，赢商网从购物中心运营表现，品牌业态、商圈人口、位置、交通等多向维度进行青岛商圈全面解析，力求呈现青岛城市现代化商圈格局。

本篇着力于讨论在经历时代大浪淘沙后仍屹立不倒的青岛老商圈及基于老城区改造而发展起来新型商圈，客观展示其现状、困境及发展新可能。

台东商圈

商圈Tag：升级改造，立志重现昔日辉煌

位置：青岛市北区台东

商圈面积：57.30万㎡

功能分类：区域商圈

商圈定位：成熟型商圈

商圈主要项目：青岛台东万达广场、青岛利群商厦、青岛千川百货

图片来源：赢商大数据-城市商业地图

台东商圈作为青岛老商圈，是青岛网红商圈的开端。从建国初期便保持着高人气的消费趋势，聚集着银楼、商行等沿街商铺。青岛市区划调整后，台东区撤销并入市北区，2004年，台东万达广场作为青岛首个购物中心开业，为台东商圈崛起及青岛商业发展产生了重要影响；2006年10月被青岛市人民政府正式命名为“青岛台东商业步行街”。

据赢商网大数据监测，台东商圈以工作人口为主，节假日去重客流33万，业态品牌分布以零售、餐饮及文体娱为主。

值得注意的是，2010年之后，随着城市版图扩展，青岛的商业中心逐渐开始向东部、北部迁移。五四广场、新都心等新商圈崛起，台东商圈属于老城区，周边商业设施更新迭代动作缓慢，且商圈内购物中心升级改造不明显，开始走向“没落”，老商圈昔日辉煌不再，开始走向转型之路。

2022年，地铁1号线台东站开通改善了老商圈交通不便的问题，台东在客流引入方面更近一步；且随着台东步行街过街天桥重建工作的启动，台东三路过街天桥开始拆除重建，未来将加宽桥面、加装新的自动扶梯，迎来大规模的硬件升级；

除此之外，台东将迎来新的商业综合体，重新盘活区域经济。台东城市更新片区（核心区）改造项目一期三标段（骨伤医院、滨县路片区、辽宁路42号改造项目）工程将由青岛市北城市建设投资有限公司建设。项目总建筑面积约36000平方米,其中骨伤医院约21226平方米。改造后骨伤医院作为酒店、商业综合体使用，滨县路片区及辽宁路42号作为博物馆、酒店、公寓、餐饮及零售商业使用。

亟待在城市更新进程中突出重围的老商圈已经在交通、商业项目、硬件设施的改造上迈出重要一步，商圈内的购物中心在此状态下如何升级适应新环境，新下场的购物中心如何自处并为商圈注入新活力，都将成为行业持续关注的问题。

中山路商圈

商圈Tag：老商圈的网红之路

位置：青岛市南区中山路

商圈面积：40.94万㎡

功能分类：区域商圈

商圈定位：成熟型商圈

商圈主要项目：青岛丽达奥特莱斯（国货店）、青岛悦喜来购物广场、青岛百盛（中山路店）

图片来源：赢商大数据-城市商业地图

青岛中山路作为百年老街，不仅承载着文化记忆，也承载着青岛最早的商业记忆。

1993年，青岛市第一家肯德基在中山路开业，随后，华联商厦、青岛百盛商厦、中山商城的开业，将中山路商圈发展推向高潮，成为青岛的时尚潮流聚集地。

2021年4月，30年的华联商厦闭店，青岛湾项目将接替它落户于此；2021年12月，中山商城停业，其地下空间将改造建设成为停车场；百盛亦表现不佳，品牌频频撤柜，中山路商圈开始萎缩，成为老商圈中难以为继的存在，商圈内品牌与发展模式的转换升级迫在眉睫。

据赢商网大数据监测，商圈内以工作人口为主，节假日去重客流约18万，商业形式以街铺店为主，其中，零售及餐饮占比较高。据了解，海底捞、半天妖烤鱼等餐饮及时尚品牌开始入驻老商圈

2021年以来，文化成为中山路商圈的重要推动力，借势文化与旅游产业的发展，一大批融合文旅元素的网红店正成为中山路商圈的新兴力量，剧场、影院、咖啡厅等沿街商铺和新兴市集成为构成中山路商圈的主要商业力量。

此外，中山路商圈创意打造尚街里文化地标，劈柴院二期，北京路5号的里院项目将引入全国知名的舞台剧团队，打造沉浸式剧场文化业态，结合市南区的历史建筑引入全新业态，在区域振兴的过程中，中山路商圈正在寻找适合自己的商业发展模式。

人民路商圈

商圈Tag：老四方区的改头换面

位置：青岛市北区人民路

商圈面积：119.27万㎡

功能分类：区域商圈

商圈定位：成熟型商圈

商圈主要项目：青岛悦荟广场（2015-7）、青岛利群商厦

图片来源：赢商大数据-城市商业地图

2012年12月2日，国务院作出《关于同意山东省调整青岛市部分行政区划的批复》、省政府发出《关于调整青岛市部分行政区划的通知》，决定对青岛市部分行政区划实施调整。按照国务院的批复，撤销青岛市市北区、四方区，组建新的市北区，至此，人民路划归为市北区。而老四方区的商业改造也从此开始。

人民路商圈是随着2015年青岛悦荟广场这一项目开业后发展起来的新商圈，再此之前，四方区人民路区域内仅有独立百货利群商厦是客流较大的商业项目，周围三公里内无独立商圈。

据赢商网大数据监测，该商圈内衣居住人口为主，居住人口将近工作人口两倍，包含住宅小区36个，工作日与节假期去重客流基本持平，维持在40万左右。从人口画像上来看，以25-54岁的家庭消费客群为主。

基于此，青岛悦荟广场作为商圈内唯一一家购物中心，不仅满足了周边客群消费需求，也填补了该区域商业空白。项目定位上更倾向于社区商业，在业态分布方面以儿童亲子、零售、餐饮为主，其中儿童亲子占比36%，是品牌数量占比最多的业态。

随着地铁1号线小村庄站的开通，青岛悦荟广场已成为地铁上盖商业，这一点为商圈内客流引入有较大影响，与此同时，也拉近了与其他商圈的地理距离，形成新的竞争关系。

泰山路商圈

商圈Tag:新物种降临，难挽颓势

位置：青岛市北区辽宁路、泰山路

功能分类：区域商圈

商圈定位：新型商圈

商圈主要项目：青岛恒泰广场、青岛邻里中心

图片来源：赢商大数据-城市商业地图

泰山路商圈位于青岛西部老城区腹地，包含了辽宁路与泰山路，此前一直称为辽宁路商圈，一直以来，泰山路都是青岛的IT商业中心，从周边人口居住密度来看，该区域以居民人口为主，尤其是辽宁路、泰山路、热河路沿线，且附近的电子信息城、颐高数码、百脑汇等组成的电器、商业门店在青岛具有垄断地位。

但自2019年青岛邻里中心、2020年青岛恒泰广场开业后，形成泰山路商圈。

随着青岛东部居住区的崛起，西部地区居民老龄化加重，城市基础设施老化，其商业已现颓势。

2021年12月，邻里中心的海底捞门店宣布停业，2022年2月，邻里中心的盒马鲜生泰山路店宣布闭店，这是盒马鲜生进驻山东以来首次闭店……

海底捞、盒马鲜生等新物种的降临曾为老城区的商业复兴带来希望，但从如今的局面来看，苏子和青岛东部居住区的崛起，泰山路商圈内居民老龄化加重，消费力下降，城市基础设施老化，其商业发展已难挽颓势。

当下，青岛的老城区复兴已提上日程，传统商圈复兴仍有漫漫长路。

新都心商圈

商圈Tag：毁誉参半，参差不齐

位置：青岛市北区黑龙江路

商圈面积：51.34万㎡

功能分类：区域商圈

商圈定位：成熟型商圈

商圈主要项目：青岛凯德MALL新都心、青岛万科广场、青岛保利广场、和达中心城

图片来源：赢商大数据-城市商业地图

新都心商圈是青岛市北区重要的商务中心和居住中心，脱胎于青岛未改造的旧村和旧货市场。2009年，以旧村改造为契机，万科地产拿下包括青岛双山南山及黑龙江路以北的6宗地块，“新都心”片区的改造拉开序幕，四方区政府明确命名次片区为“青岛新都心”。此后，中海地产、海信地产、海尔地产进驻该区域，新都心商圈初具雏形，尤其是凯德Mall的开业，奠定了新都心商圈在岛城的重要位置。

十三年来，新都心商圈完成了飞跃式发展。据赢商网大数据监测，该商圈以工作人口为主，居住人口为辅。工作日去重客流约为25万。万科中心、和达中心城写字楼、住宅配套等先后投建，为商圈吸引了大量工作人口，工作流动人口增多不仅带动着区域消费，也扩充了新都心商圈的发展潜力，填补区域发展空白。另一个重要的发展契机在2016年后，凯德Mall、保利广场等更多外来企业进入商圈，盘活区域内商业活力，且随着地铁3号线双山站的开通，新都心商圈作为地铁覆盖的商圈，在客流导入上也具备绝对优势。

但随着购物中心逐渐增多，抢滩升级，开发商、运营商的定位差异导致购物中心运营情况参差不齐，比如后来开业的保利广场和2021年揭牌台柳路1907音乐街。前者运营状况堪忧，2019年保利广场接手麦凯乐，据赢商网2021年11月份踩盘数据显示，其开关点比为1.3%，空铺率达41%；而后者作为“全国夜间经济示范街”，仍未发挥处重要的夜经济优势，后续发展仍待观望。

CBD商圈

商圈Tag：被“不火”魔咒捆绑的商圈

位置：青岛市北区敦化路

商圈面积：97.40万㎡

功能分类：区域商圈

商圈定位：成熟型商圈

商圈主要项目：青岛新业广场（2011）、青岛利群诺德广场（2018）、青岛CBD万达广场（2009）、青岛卓越大融城（2017）、青岛安泰广场（2018）

图片来源：赢商大数据-城市商业地图

作为青岛市北区的核心商圈，CBD商圈位于青岛市中部，属于因青岛老城区改造后发展起来的新型商圈。

2009年-2011年，CBD万达广场、新业广场先后开业，填补区域商业发展空白，为CBD商圈的商业发展打开新局面；六年后，青岛卓越大融城、青岛利群诺德广场、青岛安泰广场陆续落地，迎来又一波发展高潮，填补了商圈内街区商业和大型连锁超市的空白。

但从目前这几家购物中心的发展来看，CBD商圈后续升级改造不断，却难掩疲态，不少购物中心迎来品牌闭店潮。尤其是利群诺德广场，据赢商网2021年11月踩盘数据显示，该项目空铺率达19。

​2022年2月份，CBD万达广场内的振华超市闭店，此前，该项目内佳世客、奥润特都已经倒闭；卓越大融城B1层的G－super门店开业不到两年就已经倒闭。目前，商圈内超市品牌中，仅有利群诺德广场的利群超市仍在运营。因此，随着品牌的不良表现，商圈内调整升级也在不断进行。

据赢商网大数据监测，该商圈以工作人口为主，商圈内写字楼23个，住宅小区32个，工作日去重客流达44万，较附近的新都心商圈更高；但值得注意的是，商圈内MCN机构较多，导致其商圈内工作人群中，年轻消费者占比极大，以25-34的年轻家庭消费客群为主。

基于此，CBD万达、大融城、诺德广场都开启了新一轮调改。2019年，CBD万达将四楼、五楼打造成美食街区，目前来看，收效甚微；大融城将负一层超市升级成免税店，并引进了盒马鲜生，吸引了不少客流。未来商圈发展，还需观望。

结语：

淘汰与新生是商业丛林的运行法则，老城区与老商圈同样面临着升级改造。

而受疫情黑天鹅的影响，其生存与改造都充满挑战，要与时代潮流共生，要保持自身商业特色，更要在“断舍离”后找寻自己的出路。

当过往的辉煌在时代发展中变为困境，如今这场寻找出路的突围战役，仍需全力以赴。