年报观察 | 宝龙商业要慢一点

紧跟着母公司宝龙地产，4月28日宝龙商业发布2021年年度业绩的进一步公告，表明数据与3月29日发布的未经审核年度数据一致。

根据此前年报数据，宝龙商业截至2021年12月31日止年度收入为人民币24.64亿元，较截至2020年12月31日止年度约人民币19.21亿元增长约28.3%；毛利为人民币8.21亿元，较2020年5.94亿元增长约38.2%；股东应占利润为人民币4.38亿元，较2020年3.05亿元增长约43.6%。

4月29日，宝龙商业股价由开盘报价6.66元（人民币）涨至收盘7.08元，相比上一个交易日的收盘价6.54元，上涨8.39%。

从年报发布的一波三折，再到利润营收双线上涨，今年宝龙商业也如许华芳所说，依旧“积极乐观地往前走”。

宝龙商业主要业务为商业运营服务以及住宅物业管理服务两大分部，商业运营板块占到82%比重。

截至2021年12月31日止年度，宝龙地产商业运营服务业务分部实现总收入约为人民币20.17亿元，较2020年增加29.1%；住宅物业管理服务业务分部实现总收入约为人民币4.46亿元，较2020年增加24.7%。其中，商业部分毛利率达到35.2%，比去年32.8%增长了2.4个百分点；住宅物业部分毛利率24.9%，提升了1.8个百分点。

除此之外，宝龙商业今年出租率的提升，也引起了市场关注。

由于过往出租率在行业不算高位，在去年业绩会上，管理层就立下了出租率“2021年超过93%、2023年不低于95%”的目标。

数据显示，2020年宝龙商业出租率为89%，2021年底达到95.3%。年内共有22个商场开业，主要集中在长三角和大湾区。已开业建筑面积约为990万平方米，较2020年同期860万平方米增加130万平方米；已开业项目数88个，较2020年同期68个新增20个。

据投资者透露，陈德力在会上表示，出租率提升主要是由于解决了一部分空置时间相对比较长和空置面积比较大的商业项目。

包含着消费、零售、餐饮、娱乐、地产、管理等多种要素的商业地产，一直是一门错综复杂的生意。宝龙商业去年将项目分类管理，今年直接让管理层亲自挂帅，负责提升重点项目的经营提升。

针对重点项目，宝龙商业将对市场的调研融入经营之中，陈德力亲自挂帅的上海七宝宝龙城去年出租率实现了百分之百，全口径项目收入同比增长达到46%以上。

除此之外，面对疫情的影响，陈德力也表示，在疫情常态化环境下，需要真正站得住脚的品牌以及商铺。通过对整个大消费环境下不同品类的业绩分析，宝龙商业新拓展了合作品牌156个，新增联发品牌61个，用持续迭代对抗疫情的冲击。

实际上，商业地产发展的逻辑，在住宅地产开始走高质量发展路线之前，就一直依靠的是管理+管理+管理。高效有能的团队，一直是商业地产经营的底色，人货场三者之间的协调共进，才是商业地产实现价值的根本逻辑。

这份成绩单之外，宝龙商业的“五年计划”也成为了关注焦点。

商业要在2025年达到1500万平米，进入全国前五、长三角前三。在疫情以及地产行业下行的双重冲击下，目标能否达成？据参会投资表示，许华芳“对未来5年总目标还是有信心”。

母公司地产项目增长放缓，许华芳指影响相对有限，但策略和节奏上会有调整。据参会投资转述：“去年开了22个商业项目，今年计划新开11个，还是把节奏适当放缓一点。”

2022年宝龙商业计划开业总数不少于11个，其中购物中心不少于8个，按照产品线来讲，宝龙城1个，为台州椒江宝龙城。宝龙广场7个，分别是余姚、杭州科技城、景德镇、厦门、绍兴等。宝龙天地有3个，分别是上海嘉定、厦门园博苑和厦门塘边。

相关参会投资者透露，许华芳称宝龙未来对于商业发展的力度也会改变，过去是1+1+N，“现在会把N尽量压缩，在1+1里面精挑细选10到15个城市，未来发展会更聚焦”，

“我们哪怕慢一点，其实也够忙的了。”许华芳如是称