深圳今年将开通3条新地铁，6号/14号/12号沿线哪些商业项目迎来利好？

对于地铁沿线商业来说，不管是已将率先入市的存量项目还是仍在规划的商业项目，与地铁站无缝接驳，交通优势拉满，无疑给项目再添一把人气之“火”。2022年，深圳将迎来地铁12号线、14号线以及6号线支线通车运营，在轨道交通覆盖下，地铁沿线商业面貌目前如何，未来又将有何变化？赢商网试着梳理地铁沿线商业地图，以供业界参考。

PART 01

14号线串起6个商业项目

即将于今年通车的深圳地铁14号线，一期工程起于福田中心区岗厦北枢纽，经福田区、罗湖区、龙岗区、坪山区、止于沙田站。全程50.34km，共设18座车站，连接起福田中心区、布吉、横岗、大运新城、坪山中心、坑梓等地区，覆盖了深圳东部南北向交通需求走廊，是支撑整个东部发展轴的轨道交通骨干线，也为深圳东进战略实施的提供了重要的交通保障。

14号线沿线商业属于尚待开发阶段，根据目前公布的信息，仅有6个商业项目。但拟开业项目中，皆为大型商业综合体配套，依托综合体辐射人群众多，其商业体也有强大客流基础，再加上直通地铁后，往来更加便利，届时势必给沿线商业带来更多机会。

1.岗厦北：彩德城购物中心

由深圳市亿民房地产开发集团旗下惠民商业管理有限公司打造的首个商业项目“彩德城”于2014年8月16日开业。“彩德城”位于深圳福田中心区彩田北路，正立于福田CBD中心区域，属于第一CBD生活及商业圈。作为五星级酒店、精品住宅、商业中心三大主体构成的13万㎡综合体的一部分，是彩田区一个集品牌购物、休闲娱乐、大型餐饮为一体的国际精品购物中心。

2.石芽岭：UU City

UU City是宇宏健康花城的裙楼部分的现代化综合性大型购物中心，商业经营面积近5万平，包括3万平平层集中商业和近2万平风情商业街组团。项目集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动于一身。引进永辉超市Bravo、中影嘉年华影城、欣悦荟健身会所等品牌。

3.宝荷：京基炳坑村旧改

龙岗区宝龙街道南约片区炳坑村项目位于龙岗中心城东部、宝龙高新园西部，地处宝荷路与碧新路西北角，紧邻正中高尔夫球场，于龙岗中心城与宝龙科技城的交汇的核心区域，尽享百万配套。路网规整，交通便利，可达性强。

目前，京基商业综合体商业体已动工开建，将会于建成后的地铁14号线“宝荷站”站台无缝接驳，打造龙岗首个地铁口商业区。

4.沙湖站：坪山区创新广场

坪山区创新广场位于深圳市17个重点发展片区的坪山中心区核心地段，为深圳东部CBD的重要组成部分，占地面积2.55万㎡，总建筑面积18.8万㎡。特色商业街区引进了思飨荟美食广场、春风十里音乐餐吧、新田高屋、超牛火锅、鹏厨、唐穆牛肉面、哈帝斯汉堡、烧肉酒廊、关东味道、喜悦茶餐厅等不同口味、不同主题的特色餐饮，满足不同消费群体的饮食需求。

PART 02

12号线串起15个商业项目

深圳地铁12号线纵贯深圳西部发展轴交通骨干线，助力西部地区价值腾升。南起左炮台站，北至海上田园东站，自南向北串联前海蛇口自贸片区、南山中心片区、宝安中心片区、西乡片区、机场东片区、福永片区、大空港片区及会展片区，涉及片区相当广阔。

此外，该线全线长约40.5公里，共设33座车站（其中换乘站18座），是深圳地铁的“换乘之王”，届时或以N倍海量客流为沿线商业赋能。

据赢商网对12号沿线不完全统计，统计类别包括购物中心、百货、商业街和综合体，暂有15个商业项目将于沿线绽放，其中10个为已开业项目，5个为拟开业项目。

在已开业的项目中，项目体量多以10万方以下的中小型购物中心为主，且多以进入平稳运营期，后续发展值得期待。而未开业的项目中，涉及头部商企华润集团、招商蛇口、新世界集团，皆背靠大型综合体，以重磅级商业入市，更加值得期待。

代表性项目介绍：

1.太子湾站:深圳K11购物艺术中心

粤港澳大湾区第四座K11——深圳K11艺术中心位于蛇口太子湾片区，体量22万㎡。项目延续了K11品牌 “艺术·人文·自然” 三大核心，为深圳带来全新的“博物馆”式商业体验。

项目以香港的旗舰项目Victoria Dockside为范本，发展包括K11艺术购物中心、以家庭亲子教育为主题的Discovery Park、多元文化艺术空间及K11 ATELIER甲级写字楼等标志性的一站式文化零售商业综合体。12号线开通后，太子湾站作为太子湾片区重要枢纽，将为整个商业综合体赋能。

2.海上世界站：海上世界/汇港购物中心

//海上世界

“海上世界”总建筑面积超过100万平米。其核心地标是豪华客轮“明华轮”，原为法国建造的一艘豪华游轮“ANCEVELLER”号，后为广州远洋公司所有。

新的海上世界以明华轮为中心，海上世界广场、南海希尔顿酒店、文化艺术中心、招商局广场及高端滨海住宅等环绕，是集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等”于一体的滨海城市综合体。12号线开通后，海上世界作为地铁8号线与12号线的换乘站，便捷的交通将会促成海上世界成为更多游客的出行选择。

//汇港购物中心

汇港购物中心是由招商蛇口持有并运营的区域级商业代表项目，项目位于深圳前海蛇口自贸区核心地段，坐落深圳南山蛇口太子路地铁2号线和12号线上盖，总建筑面积逾10万平方米，是集精品购物、主题餐饮、休闲娱乐于一体的商业综合体。

汇港一期2017年开业，商业体量为4万㎡，拥有Ole’精品超市、高端品质卢米埃影城两大主力店，还引进了众多国内原创及新锐品牌。二期以“滨海风尚圣地，文艺生活之旅”为定位，打造6万㎡滨海商业综合体。项目紧扣“首店”体验和“颜值经济”，以唐宁书店、钟菜、Rupert By Rupert Sanderson（英国高订设计师鞋履品牌）、BSIJA、悦茸为代表的首进品牌达65%，重新定义商业消费体验模式，升级焕新了海上世界商圈的商业体验。

3.四海站:花园城购物中心

深圳蛇口花园城是招商地产旗下首个大型购物中心项目。商业面积超过7万平米，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一身，分布有沃尔玛、迪卡侬等主力店和百余知名品牌商户。目前花园城与四海地铁站的地下无缝连接工程正在建设中，预计将在今年内开通，届时将改善现有地铁远、公交远难题。

花园城自2006年5月1日开业以来，不断引入知名品牌旗舰店、综合概念店、家居及餐饮、娱乐、文化、休闲品牌，为蛇口、南山、深圳和港澳消费者创造了一个欢乐时尚的购物之所。如沃尔玛、紫荆城、迪卡侬、洲立影城、胜记酒家门庭若市，客流量不断持续增长；另外，优衣库、ONLY、顺电、TOP TOY等时尚品牌也在争相竞放异彩。

4.南油站:深圳来福士广场

深圳来福士广场作为全球第八座来福士，同时也是凯德集团在华南区落地的第一个综合商业项目，近7万㎡的购物中心完美继承了来福士‘年轻、时尚、潮流’国际DNA。此前，来福士广场地下1层已与9号线南油站无缝衔接，此次，12号线开通，来福士广场晋升为拥有双地铁的MALL。

围绕“活力之城”的品牌定位，深圳来福士广场不断深化内容构建。通过“线上线下融合、城市配套升级、潮流文化品牌焕新”多维度硬核升级，引进LEGO、Nike Kicks Lounge、Monologue、UNIVERSWEET、伏见桃山等新潮品牌，打造全链路新潮消费场。

5.南头古城站:南头古城

2019年，万科官微宣布将深圳南头古城进行古城改造。历时近1年半的匠心打磨，项目第一期南头古城南北街于8月26日正式开放。改造后的南头古城，以“粤东首府、港澳源头”的独特历史定位，甄选30+优质品牌，以传统特色餐饮、新式休闲配套、文创精品零售、人文生活居所四大特色业态，打造专属于南头古城的别样生活方式。此前，公共交通前往南头古城仅有公交可达，12号线南头古城站的开通将为游客提供更便捷的出行条件。

目前南头古城已引入具有传统特色的粤港澳经典老字号餐饮与gaga GARDEN、OokiDoki、She&Flora等新式人气品牌，以及东长、字在、壹日物仓、眷香簃等文创精品零售品牌，营造专属于南头古城的生活美学雅致氛围。

6.灵芝站:中洲购物中心/宝安大悦城

//中洲购物中心

定位为精英家庭品质购物中心。雄踞宝安新安商圈核心地段，毗邻城区主干道创业二路，项目二楼天桥连通12万m²的灵芝公园，地下二层无缝接驳地5号线灵芝站及即将开通的南宝线灵芝站换乘站，12号线开通后将为商场带来更多客源。

项目以华润万家综合超市、春满园酒楼、橙天嘉禾影院为三大主力店，同时也在中西美食、时尚服饰、生活配套、鞋靴、童装等方面不断焕新升级，如引入新式茶饮奈雪的茶、野萃山、华为、小米之家体验店、inshop、staccato、banana baby等人气品牌。

//宝安大悦城

宝安大悦城位于宝安25区的创业二路与前进一路交汇处西，是深圳宝安区的重点城市更新项目，计划总投资约为150亿元，规划总建面约100万㎡。宝安大悦城位于5号线与12号线的换乘站灵芝站上，项目交通优势将大大增强。

根据规划，宝安大悦城综合体项目将建设328米超高层五星级酒店、甲级写字楼及中高端商务中心、16万㎡的超级购物中心、高级复合商务公寓住宅、学校、幼儿园、广场等。据大悦城官方透露，宝安大悦城预计在2024年亮相。

7.臣田站：华润宝安凤凰岗项目

2016年7月，华润置地城市更新团队进驻宝安凤凰岗项目。项目拟更新改造范围面积约为24.9万㎡，现状总建筑面积约为63.8万㎡，项目总规划建筑面积约为120万㎡。此前项目距离最近的地铁站4KM，臣田站开通后将实现无缝接驳。

项目将依托宝安国际大空港便利条件及丰富的自然景观资源，以“山水凤凰，万象食家”为主题，打造集合商业，办公及居住为一体的城市大型综合体，同时规划完善基础设施及公共配套，创建生态宜居的生活环境。

8.兴围站:福永天虹购物中心

福永天虹商业面积4.28万平方米，区别于社区百货及购物中心，福永天虹定位为社区生活中心，业态组成结合生活零售+餐饮+生活服务+儿童娱教，不仅满足顾客就近消费需求，更是家空间的延伸，商场致力于打造成宝安福永及航城片区家庭品质生活新地标。此前福永天虹离最近的机场东地铁站将近1.6KM，兴围地铁站通车后，项目与地铁距离缩至0.6KM，届时将吸引更多周边居民到此采购。

9.怀德站:怀德旧村城市更新商业

怀德旧村城市更新单元，由怀德股份合作公司自主开发，项目计划分三期实施，建设内容包括住宅（含保障性住房）56.4万平方米，商务公寓（含人才公寓）13.8万平方米，购物中心、五星级酒店、现代办公楼等商业建筑45.9万平方米，及其他公共配套设施。此前怀德村公交和地铁都十分不便，怀德站的开通将有力推进旧改项目的更新速度。

2021年3月，华润万象生活宣布与怀德股份签约，为怀德旧村城市更新商业提供轻资产管理输出服务。有市场传闻，该地铁联通商业，将打造一个“万象汇”。

10.国展站：招商会展湾项目

深圳会展湾位于粤港澳大湾区核心地区，毗邻规划7.44平方公里的深圳海洋新城和83.2平方公里的东莞长安新区，由招商蛇口和华侨城联合开发，总体量为320万㎡，定位创新型会展产业综合体，依托于“8大之最”全球最大会展中心——深圳国际会展中心，涵盖集中式商业、国际酒店群、地标式写字楼、精品公寓、交通枢纽、生态公园等。12号线开通后，国展站将成为12号线与20号线的换乘站，且项目距离机场北仅有两站之距，届时项目将承接海量海内外游客。

​项目持有商业体量约32万㎡，包括家居产业展贸中心、旅游MALL、邻里中心和休闲带等商业集群，不仅引进香江家居，还规划华南区顶级奥特莱斯、国际IP室内娱乐等业态， 打造全球最大“会展商业秀场”。

PART 03

6号线串起21个商业项目

       深圳地铁6号线支线，是深圳地铁与东莞地铁连接的桥梁纽带，起自光明区6号线光明站，止于深莞边界，全长约6.13km，共设3站4区间，站点为：新明医院、中山大学、科学城东，其中光明站为6号线支线与6号线的换乘站。

    该支线预计今年建成通车，届时与多条地铁线、高铁线实现换乘，此外，该线未来可与东莞1号线衔接，将大幅度提升光明区域交通的便利度，深莞一体化发展也将得到进一步深化。截至目前，6号线支线站点目前尚未有商业项目落子，但作为深莞重要的交通枢纽，承接深莞往来海量客流，商业发展潜力值得期待。

       2020年8月18日，深圳地铁6号线开通运营。此前深圳地铁6号线大致呈“7字形”型走向，西北起于松岗站，东南止于科学馆站。6号线开通运营后，有效加强龙华、大浪、石岩、光明、公明、松岗等片区各方面的联系，并通过龙华线换乘至福田中心区，成为联系核心城区与中部综合组团、西部高新组团的城市组团快线。

据赢商网对6号线沿线商业不完全统计，统计类别包括购物中心、百货、商业街和综合体，其中6号线站点暂有21个商业项目，其中18个为已开业项目，3个为拟开业项目。

在6号线已开业的项目中，项目传统购物中心与新型购物中心数量各占一半。开业已久的商业项目在近年来也不断调整业态焕新商场适应市场变化，而未开业的光明万达广场、星河天地COCO City、深圳绿地新都会商业，皆背靠成熟商管，往新兴商圈进军，也十分值得期待。

代表性项目介绍：

1.科学馆站：CICCI Mall

CICCI Mall作为社区型花园式商业综合体，为周边的社区居民打造一种全新的、开放式的、充满社交趣味性的商业空间。

商场汇集生活超市、荟萃美食、亲子教育、零售配套等多元业态，引进盒马鲜生、麦当劳、奈雪、点都德、金牌茶餐厅、满记、85℃、屈臣氏、华为、重庆先生等人气品牌，为周边的社区居民以及商务白领，提供更高品质的商业体验。

2.深圳北站：Bingo缤果空间

深圳北站缤果空间，是益田集团旗下的枢纽型购物商场，更是深圳始发站北站东广场的一张购物休闲名片。缤纷美食+创意零售+温馨配套+绿意广场，缤果意在打造一个充满“自我自在”体验感的城市乐享地！

3.红山站：红山六九七九商业中心龙华天虹购物中心

//红山六九七九商业中心

红山六九七九商业综合体总建筑面积约34万㎡，集公园式商业街区、体验式公寓、时尚演艺剧场、人文艺术展览馆及城市精品酒店于一体，其商业部分体量约10万㎡，作为深圳首个连接四大文化艺术场馆的大型购物街区，红山六九七九的问世意味着深圳将迎来全新的文化艺术商业地标。

2020年6月24日，由华侨城和招商蛇口两大实力央企联手打造的红山六九七九正式揭幕。开业期间，红山六九七九开放式街区+独栋院落的商业形态首次完整展现，华南首家开心麻花自主运营店、超7000㎡的盒马鲜生店等重磅品牌也将陆续亮相。

//龙华天虹购物中心

2014年，龙华九方购物中心（2020年更名龙华天虹购物中心）开业，商业面积7万㎡，定位“都市生活体验中心”，项目开业之时就引进了近200个品牌，超70%的龙华首店焕新区域消费。

近年来项目也在不断进行升级调整。2021年，引进5家国际美妆品牌，品牌焕新升级 73家，引入14家龙华首店，涵盖时装餐饮，商场年轻时尚力不断提升。此外，项目在点位设计、打造“儿童友好型购物中心、营销活动方面亦不断发力，持续焕新成为一座倡导时尚品质、精致生活、休闲有趣的高品质时尚生活中心。

4.上芬站：AT MALL上塘荟/融创荟

//AT MALL上塘荟

项目位于龙华区简上路与腾龙路交汇处，区域内拥有2条高铁、2条地铁、1条深圳有轨电车和“二横三纵”的交通网。项目以“集中式盒子+主题街区”的规划布局，采用三首层导流的建筑设计。其中，项目与龙华地铁4号线上塘站A/D出口无缝对接。AT MALL上塘荟为爱特商管的首发之作，是一个集购物、休闲、欢聚为一体的潮流圣地。

项目总体量约8万㎡，由主题街区+BOX组合，主打儿童、80、90潮尚青年以及中产摩登家庭客群。项目定位于“玩味派·潮聚场”，规划特色餐饮、影院超市、生活配套、儿童教育与娱乐、时尚零售五大主题业态，引进汉堡王、肯德基、奈雪の茶、大渔铁板烧、屈臣氏、华为、六福珠宝等热门品牌。

//融创荟

2020年8月7日，融创华南区域集团在深圳打造的首个商业综合体——融创荟正式亮相。项目位于龙胜路与景龙建设路交汇处，占地面积约为2万㎡，集合了购物、娱乐、餐饮、休闲等多重功能，打造一站式生活体验中心。

项目定位为悠享生活主场、艺术型购物中心，开业期间，万家LIFE超市、汉堡王、浅葱小唱等主力品牌悉数亮相。在开放式商业和体验式商业成市场主流的背景下，融创荟以盒子+街区的主流商业设计结合强社交属性的餐饮娱乐配套，为深圳呈现全新的艺术生活方式。

5.阳台山东站：大浪商业中心

2021年5月1日上午，龙华区大浪商业中心夜间经济示范点（三期）“后浪新天地”全新亮相，正式开业迎客。这是龙华区首个规模超35万平方米的地标级、街景式大型商圈。

“后浪新天地”位于龙华区大浪街道，是“新岭南”园林风格街区，重点聚焦网红打卡点、品牌商品、文创教育、非遗美食、音乐酒吧、灯光夜市等业态，引进了中国最美书店——覔书店、全球唯一的私人飞机网红打卡地——湾鎏里，以及星巴克、奈雪、魅KTV等品牌，旨在打造新的夜生活集聚区，助力龙华国际消费城市建设。

6.凤凰城站：光明蓝鲸世界/光明万达广场

//光明蓝鲸世界

12月22日，光明蓝鲸世界盛大启幕，作为凝聚着龙光全新商业理念的旗舰作品，光明蓝鲸世界用超 220家品牌、三大主题垂直空间、多组海洋元素艺术家作品、以及独到的美学空间场景表达，推动深圳北部中心商圈价值重构。

项目定位“城市美感生活中心”，用“亲近大自然”的全新美学空间，全面探索“IP+场景”的深度运营新思路。以天虹sp@ce、中影泰得影城、覔书店、梦氏健身四大主力店解锁光明品质生活方式，此外项目还将地域特色餐饮、万国料理、时尚零售、亲子时光等业态有机融合，满足消费者休闲社交、亲子互动等多维需求。

//光明万达广场

深圳光明万达广场位于光明区光明大道与观光路交汇处，商业面积约6万平方米，地铁6号线与13号线无缝接驳，集生活超市、影院、潮玩、美食、购物于一身，打造光明区首席休闲娱乐目的地、园林式特色体验购物中心。

项目从光明“科学城”的年轻定位和周边消费者的需求出发，紧抓年轻客群，引进了多家区域首店、夜间消费、体验消费属性的品牌，即将引领区域潮玩青年的全新消费方式。项目四层内环广场重点打造“潮玩聚场”主题空间，盛夏小酒、先启半步颠、神秘的魔女厨房、又见初见、比茶大陆等一系列知名品牌的都已签约入驻。

7.光明大街站

//kk park光明广场：

KKpark光明广场位于光明新区光翠路南10号，成立于2013年5月，营业面积5万平方米，开业之时以光明新区最大的一站式购物广场落座，也是光明首个集体休闲购物与餐饮、影院、娱乐、酒店于一体的购物中心。

//正力时代广场

光明正力时代广场位于深圳市光明新区光翠路，与光明客运中心仅2分钟即到。项目商业面积约达3万平方米，是集潮流购物、特色餐饮、娱乐休闲于一体购物广场；项目定位传播快时尚文化，打造专属年轻一族的青年格调，目前入驻经营的有宁波银行、金六福、百果园、子情贝诺、科翰教育、KTV等等。

//星河天地COCO City

星河天地总建面达到了约80万平，涵盖住宅、办公、公寓、集中商业、街铺等多种业态，是光明中心区少见的综合体大盘。项目规划引进COCO City，为这个超过7000户的大社区带来优质的商业配套。

星河天地COCO City面积约6万平，目前已有永辉超级物种、星河寰宇影院、奈雪の茶等知名商家意向进驻。

//新地中央广场商业

新地中央处于光明中心区的核心地段，位于光明大道与河心南路交汇处，该项目是目前光明区为数不多的商业办公综合体，集住宅、公寓、写字楼及商业为一体。总建筑面积约为26万㎡，商业约3万㎡，规划引进大型生活超市、餐饮、休闲、娱乐等业态。

项目目前与深圳地铁6号线光明中心站无缝对接，未来还有地铁13号线、15号线在此交汇。

//深圳绿地新都会商业

绿地新都会公馆项目是绿地集团首入深圳的扛鼎之作，项目规划打造集都市、生态、人文为一体的约32万㎡复合型都市TOD综合体。项目自带约3万㎡商业MALL，将打造区域商业活力中心，助推光明区转型升级。绿地新都会公馆项目通过天桥无缝衔接地铁6号线光明中心站，便捷的同时保障出行安全。

8.公明广场站：光明大仟里/光明云景悦街

//光明大仟里

2019年，光明大仟里带着70%光明首店、200+品牌盛大开业，永辉Bravo YH、金逸影城、海底捞、UR、优衣库等众多主力品牌，为消费者搭建了复合多元的生活娱乐空间。

2021年，光明大仟里提前进入行业品牌迭代周期，近30家品牌首进光明，涵盖美食、服装、快消时尚等多个领域。规划3000㎡“里巷寻味”美食空间，引进鲍师傅、小杨生煎、廖记棒棒鸡、有茶等近40家特色及人气美食。2022年，光明大仟里B区即将迎来开业，旨在打造“将生活与自然融合的城市客厅”，届时与A区集中式购物中心商业互补，共同打造全新的区域商业中心旗舰。

//光明云景悦街

9月26日，筹备许久的大悦城控股华南大区首个社区商业项目——光明云景悦街正式开业，并启动光明区夜生活地标。

在业态上，云景悦街以社区生活配套和休闲餐饮为主，集酒吧美食、甜品烘焙、超市生活于一体，30多家优质品牌入驻，20多家品牌首进光明，其中包括喜茶GO、华为授权体验店、万家LiFE和7-ELEVEn 等多家光明区域首店。