近1500万平存量mall、多元化发展机遇迸发，北京商业看点多多！

编者按：北京商业的变迁过程，是中国商业发展的一面镜子。首都商业市场的演变，受到北京政治、经济的发展所影响。赢商网策划《北京商业，真局气》系列，全方位还原北京零售商业的前世今生。

6月，由赢商网主办的第17届中国商业地产节，将联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，重磅打造城市商业馆。届时，北京馆将以“紫禁魂，北京韵”为主题，为项目搭建全方位展示平台。（参与方式：请点击报名）​

说起北京的商业市场，人们脑中很容易浮现出一批知名的商业体：王府井百货、北京SKP、国贸商城、三里屯太古里、朝阳大悦城......

相比中国的其他城市，北京的商业可能是和我国的政治、经济和文化发展结合最紧密的市场之一。在这座城市，你能看到传统商圈依然生机勃勃，新兴商圈向上生长，历史、潮流与多元文化并行不悖，这也是2021年7月，北京被列入首批国际消费中心城市培育建设名单的重要原因。

70年变迁

见证首都商业成长

古都北京具有发达的商脉和深厚的商业文化底蕴，作为我国的政治中心、文化中心和国际交往中心，建国以来，北京的商业发展具有鲜明的特色和明晰的脉络。

//计划经济与国营时代

建国伊始，北京商业经过社会主义改造，进入计划经济下的发展阶段。1951年底开始，北京市逐渐实现了全行业的公私合营，人们熟知的全聚德、同仁堂等老字号企业许多都变成了国有企业。

1952年8月，北京市百货大楼的修建计划被提上了日程。1955年9月25日，新中国成立6周年前夕，位于王府井的这座地标性的国营商场举行了开幕典礼，开业当天顾客流量多达16.4万人次，当日销售额达到了惊人的30.9万元。这座“新中国第一店”，是由我国自行设计，自行投资建设，自主经营的第一座大型国营百货商店。

◎1959年国庆大庆前夕，北京市百货大楼，图片来源：新华社

1956年，应国家“繁荣首都服务行业”的号召，上海众多服务业名店迁京，理发、照相、洗染、餐饮等服务业的名店迁京工作陆续展开。

◎1962年，四联理发馆 图片来源：新华社

在计划经济年代，诸多历史条件制约着北京的商品供应，北京商业一度靠着四大国营商场支撑门面，这四大国营商场分别是北京市百货大楼、东风市场、西单商场和天桥百货商场。

1966年开始的十年“文革”期间，中国商业发展几乎处于停滞状态，北京许多商业门店也遭到破坏、改名。好在1978年的改革开放，为首都商业发展带来新的曙光。

//改革开放推动消费喷张

改革开放让北京商业迎来了消费喷张的年代，北京零售业的主体业态百货业，如雨后春笋般崛起，货架上的商品琳琅满目，商场里的人更是络绎不绝。

其中一个标志性事件，是可口可乐重返中国。1978年12月13日，中粮与可口可乐达成协议，允许其进入中国，1979年年底，首批三千箱瓶装可口可乐从香港地区发往北京；时隔三十年，可口可乐再一次来到了中国内地。

随着改革开放政策的实行，人民的生活水平和购买力都得到了一定的提高，人们抢购的商品从“手表、自行车、缝纫机”，变成了“冰箱、电视、洗衣机”。

在80年代，西单商场成为北京商业的明星。1983年，西单商场首创“引厂进店”，率先实行承包制，并对内部体制机制进行改革，成效显著，1986年开始连续8年夺得北京市大型百货店年销售额第一，并成为北京首家年销售额突破10亿元的单体店。

1987年11月，肯德基正式进入中国市场，第一家店开在北京前门，即使价格不菲，正式开业第一天，三层门店外仍然排起长队；1988年建成的隆福大厦也在北京商业史上留下的浓墨重彩的一笔，作为当时北京规模最大的商厦，其年销售额达5亿元，可惜一场大火之后，隆福大厦虽然几经转型，至今仍未东山再起。

//百货的黄金90时代

90年代初期，百货业树立起零售业的主体地位，成长为北京零售业发展最成熟的业态，市场份额保持在60%以上，北京正式走进以商业为中心的时代。

1992年北京第一家麦当劳快餐厅在王府井大街南口开业，这家当时世界上最大的麦当劳餐厅，营业第一天就接待了超过四万名顾客；同年6月，全国第一家商业合资企业——燕莎友谊商城开业运营，第二年4月实行合资，成为国务院批准的、国内第一家开业的中外合资零售商业企业。

从1992年到1993年，先后扩建和新建的大型商场有天桥百货商场、城乡贸易中心、燕莎友谊商城、赛特购物中心、复兴商业城、华奥商厦等27户，1994年又有双安等13家大型商场相继开业，全市已有万米以上大型商场40家，年销售额超过1亿元的大商场有27家。

1995年10月，荷兰万客隆（Makro）和日本伊藤洋华堂（Itoyokado）先后开进北京城；1999年1月，星巴克在北京国贸中心开设中国内地第一家门店，开启了中国市场的征途。

此后，北京商业业态发展形成了大市场格局，开创了大型商场与中小型商场相互配合、综合商店与各类专业商店相互补充、市中心与社区服务商业相互支持的良好局面。百货、连锁、仓储等多业态并存，初步形成了“大中小并举，高中低档结合”的商业业态格局。

//商业地产在奥运东风中加速发展

进入二十一世纪，北京申奥成功，为北京商业注入了强心剂。为迎接奥运，北京推出的新规划提出了“两轴、两带、多中心”的发展格局。望京、中关村、亚运村等区域板块逐渐形成了多个总面积超过西单的商业中心。北京商圈实现了从北向南发展，并且已经延伸至六环线，原有商业相对集中的态势逐渐向“多中心”的格局发展。

由此，2007年成为了北京商业地产市场商业面积供应最为集中的年份之一，不光在项目数量上呈现出激增态势，在模式、理念以及背景方面都有非常大的转变及突破。

这一年，不仅有乐天银泰、西直门嘉茂、东直门来福士、日本永旺、连卡佛、彩旋百货、利莹百货、银座MALL等“外资”项目进入北京，“内地百货之王”SKP的雏形——北京新光天地，也盛大开业，并创下了多个纪录。

2008年奥运前后进入北京的西单大悦城、三里屯太古里、北京apm、银泰中心等项目，现在都成为了其区域的标杆商业。同时期开业的蓝色港湾，还将国外盛行的lifestyle模式率先带入了北京，一度引发业界热议。

随着北京地铁5号线和10号线开通运营，沿线商业物业普遍大幅升值，引发了企业对地铁上盖商业的关注，此后，地铁上盖商业进一步成为商业地产不可或缺的角色之一。

//首都商业存量时代

奥运会之后，北京商业地产市场进入到存量时代，商场改造、存量提升成为北京商业升级的主要模式。

随着城市经济发展和居民收入增加，北京商业业态结构也在明显升级，奥特莱斯、生鲜超市、便利店、专卖店等各类零售业态融合发展，特别是具有综合功能的购物中心的发展最为迅速，但在这个过程中，百货业态渐渐退出了主流舞台，更多独具特色的商业体闪亮登场。

比如2012年开业的侨福芳草地，将艺术引入商区，在购物中心内打造艺术博物馆式的空间，将众多著名艺术家的装置和雕塑作品陈列在购物中心内外，精彩的艺术主题的活动、展览活动，吸引了大量目的性消费人群和旅游观光人士，令全国范围内争相学习。

​◎北京坊鸟瞰图 图片来源：北京坊

2018年6月，星巴克臻选北京坊旗舰店和MUJI HOTEL在北京坊相继开业，两大超级品牌在前门大栅栏与老北京文化的融合碰撞，使得北京坊这个老街区更新项目也迅速吸引了行业内的关注。

而随着王府井步行街改造工程的推进，以及新兴项目王府中环、东安睿锦的相继入市，北京最具历史底蕴的王府井商圈也重新回归城市“顶流”之位。

2019年的《北京市商业服务业设施空间布局规划》（征求意见稿）中，王府井、前门大栅栏两个“元老级”的商业区被定义为北京市近期重点培育的广域级商业中心。

如今，以城市更新为目的的存量改造成为北京商业的“主旋律”。据北京市商务局的数据，2021年，北京的16家商场完成了升级改造，22个商圈完成了提质升级，更多商圈预计在2025年内完成新一轮改造计划。

结构性调整

多元化发展机遇多

总面积16410.54平方千米的首都北京，容纳了近2200万常住人口，2021年GDP突破四万亿元，人均GDP为18.4万元。

据赢商大数据统计，北京现已开业的购物中心项目有174个（统计范围：3万㎡以上），存量达1481万㎡，按照常住人口换算，人均购物中心商业面积为0.68㎡。

结合赢商tech城市商业力评价体系和存量研判分析来看，北京人均购物中心商业面积与同等级的商业一线城市相比并没有突出优势，而且与国外发达国家仍有差距（参考美国的人均购物中心面积约为2.0㎡）。

遵循城市整体规划路径，近年来北京商业增量少于上海、深圳、广州，竞争逐渐从“增量赛道”转向“存量赛道”，主要通过调整改造、创新升级提升商业活力。

与此同时，国贸商圈、三里屯商圈的国际化水平在不断提高，SKP单店的销售规模突破200亿元。环球影城落地开业，带动了外来消费超过15%，国际化品牌也在加速集聚。

◎图片来源：赢商tech-城市商业地图

随着北京城市核心商圈新开购物中心逐年减少，大部分新开购物中心在区域商圈和新兴商圈，伴随北京人口流动，存量项目改造、新兴商圈和远郊区，成为商业地产多元化发展和聚拢人气的新机遇，新老商圈之间的发展差距逐渐缩小，部分新兴商圈单体项目的客流甚至超越了传统商圈中的项目单体。

2021年，龙湖集团的丽泽天街、熙悦天街，华润万象生活的西单THE NEW更新场，爱琴海的北投爱琴海购物公园，金融街商业&京西置业的北京金融街-融悦汇，以及大悦城控股商业的丰台大悦春风里，开业后都在市场中产生了热烈的反响。

◎北京丽泽天街

据赢商网统计，2022年北京拟开业购物中心20个，总体量为171万平方米。姚家园万象汇（已开业）、远洋乐堤港、信达益田假日广场、京西大悦城等项目成为品牌商最为关注的新星。

而受益于城市净值人群庞大与坚实的市场基本面，北京依然是国外品牌进驻内地的首选地以及新业态、新品牌孵化的重要城市。未来几年，预计北京的新零售、轻餐饮、休闲娱乐及电子产品体验店等业态仍将保持积极的扩张态势，体验商业、新兴品牌、创新业态将成为落地首选。

一天逛1000个项目

北京城市商业馆“局气”驾到

如何在一天之内，全面领略北京商业风采？

即将于6月在广州举办的第17届中国商业地产节，将联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，重磅打造零售地产招商拓展合作展-城市商业馆，为商业人提供一站式整合招商平台。

• · 汇聚商业标杆的力量，为全国商业项目和全业态品牌搭建一站式整合招商平台；

• · 精准对接区域品牌资源，助力项目建设2000+全业态品牌库；

• · 行业领航大咖巡展，精准推荐区域项目优势；

• · B、C端同步宣传发力，零售商业精准垂直用户辐射、网红达人直播探展，百万级曝光量全网覆盖。

届时，北京城市商业馆将以“紫禁魂，北京韵”为主题，设计以紫禁城故宫的红色城墙为背景，大红色作为主调，并结合天坛的元素，彰显北京馆的独特性。另外还加入了一些能体现出北京大气的特色软装道具，带来独具视觉冲击力的首都气质。

同时，馆内将为参展项目专属打造项目商业地图、项目公告栏等专区，并设置趣味打卡互动环节。

在第17届中国商业地产节期间，包括北京馆在内的各个城市商业馆，也将联合发起“城市环游记”打卡集章互动活动。观展打卡城市商业馆，凭集章数可兑换地产节大礼包。

识别图中二维码，

报名参展北京城市商业馆

时间：2022年

地点：中国·广州保利世贸博览馆

商务合作/媒体合作/咨询热线：

020-37128283