专访江良华：聚焦本业、拥抱变化，MTC麦田设计的“出圈”法则

随着消费理念的不断升级，“体验式消费”热度持续高涨。消费者们消费的不只是商品本身，还有商品所处的场景以及场景中的附加功能。在此背景下，为商业空间设计者提出更高的要求，如何创新消费场景，持续焕发商业空间的吸引力，成为设计者们值得深思的问题。

本期赢商网邀请到MTC麦田设计总裁江良华先生，就麦田的商业空间设计行业现状、“出圈”法则和未来规划等进行了深度探讨。

◎MTC麦田设计总裁江良华先生

麦田商业咨询顾问有限公司是麦田（深圳）商业控股旗下一家商业地产综合服务商。业务涵盖商业地产项目咨询顾问、老旧项目改造、新创意空间、室内外主题街区、美陈软装、新族群业态的设计及工程范畴。麦田商业设计曾服务过的客户包括万达集团、万科/印力商业、新城控股、华润置地、凯德商用、星河商置等知名企业，覆盖中国超30个城市，超200个商业项目。

麦田商业设计汇集超百名顶尖的设计师，秉承“解放空间、重塑场景、活化运营”的商业创新理念，以“IP内容+故事、潮趣+跨界、情感+情景、线上+线下、多元+多经、艺术+科技”六大流量引擎为核心，营造一个“不是商业，更是一切”的新感觉、新视觉沉浸式体验及多功能、多层次复合型商业空间，为中国商业注入强大的驱动力。

采访实录

1.回顾2021年您公司所处的行业，您认为变化最大的是什么？在这些变化中您有哪些收获？

2021年对于麦田设计来讲，是跨越的一年，也是丰收的一年。

疫情影响下，麦田仍旧专注于以下两个领域，一是新场景空间的设计；二是老旧商业项目的升级、活化、改造。对于麦田来说，近几年，不仅是要进一步去提升设计水平和能力，同时通过投资、合作，去参与到业态商家的孵化、运营工作中，更深度地从消费者的角度、从商家落位的角度，从购物中心运营思维的角度，去思考整个商业改造或者商业设计里的布局，和商业逻辑的一些思考。因此，不单只是设计，而是一套完整的商业逻辑，能够去赋能购物中心、商业空间，使其能在当下生存下去，并获得更高的坪效，这可能就是我们在2021年最大的一个收获。

2. 疫情后，商业趋势发生了众多改变，在您看来，疫情防控常态化的当下，企业运营的关键点是什么，未来将形成怎样的趋势？

我觉得，企业运营的一个很重要的关键点，就是回归原点，聚焦本业。

首先对于商业地产来讲，所做的一切都是围绕着人，即聚焦到目标客群的需求，进行客群分析。

其次，在进行精准的客群分析后，要更深度地理解他们目前最缺的是什么，或最需要满足他们什么样的需求。对于购物中心或者产品而言，找到精准客群消费需求的痛点，进而进行优化、提升，满足他们的消费欲望、需求。

最后，跟竞争对手进行区分，这点是极其重要的。在进行分析、精准地定位、深挖后，需要提炼出价值所在。就购物中心而言，吸引消费者到店的优势是什么，这就是价值。梳理完价值后，再进行有效的传播，精准地传递到每个消费者手中。这样才能形成从内涵向外延伸到整个产品的塑造，到最终传播到消费者手里，形成一个完整的闭环。

◎广州合生汇

3.运营好一个品牌，需要多部门、多业务的合力并进。作为掌舵者，在制定前行方向时首先考量的是什么？

从个人经验来说，我认为作为一个掌舵者想要运营好一个品牌，在制定前进方向前，要具备以下几个思考维度。

首先，认清所在行业的现状及发展趋势。把握商业地产的现状，分析未来新动向，并制定正确的发展目标和方向。

其次，在明确未来发展目标后，制定深度详细、切实可行的战略，让团队朝着这个目标合力并进，这需要多部门、多业务、专业人员之间去分化、协调、协作和落实。

最后，坚持，没有一件事是一蹴而就的。无论是品牌孵化运作、还是项目执行落地，都需要一个周期。在这个周期内，遇到困难和挑战，如何坚持？如何及时有效地攻坚？是决定着你能不能将品牌运营好的一个前提。反之，品牌的塑造、运营、发展都将无从谈起。

4、您觉得MTC麦田设计的“出圈法则”是什么？

我很喜欢一句话，叫“拥抱改变”，麦田多年来也一直坚持“拥抱改变”这一法则。市场在变、消费在变、需求在变、行业在变，趋势在变......我们的团队也在不断寻新求变。

◎泰安爱琴海

商业是走在时代前沿的行业，作为一家商业设计公司，如果没有超前的思维意识、体感，很难为商业创造一个可以为之赋能的设计，更别谈如何在激烈的商业竞争、善变的消费需求中屹立不倒。所以，我们既要做乘势而上者，更要做时代弄潮儿，为此我们的出圈法则就是“拥抱改变”。

5、身处美学革命的浪潮中，每个品牌都在以更新的方式来对话新时代的消费者，商业开始在商业空间“内卷”，您的企业是如何应对的？

拥抱改变，其实就是一种内卷。关于商业空间的“内卷”，我认为有两种，一种是伪内卷，一种是真内卷。

我希望行业里所有的内卷都不是停留在表面，简单的寻求空间的突破创新，或简单引入主力业态、品牌，或把“体验”概念停留在简单的设计层面。这种简单粗暴、忽视了项目的全局性、独特性、未来可持续运营的内卷，我认为都是“伪内卷”。

真正的内卷应该是深度理解跟剖析商业空间后，在整个商业环境、生态链、流量资源的争夺中，能够切实有效的赋能解决这些更深层次的问题。只有真正懂得消费者，才能为其创造产生“化学反应”的商业空间，针对满足消费需求落位的业态品牌才能支撑良好的生态链条的建设和运营，同时又能够为商业带来更高的坪效跟增值。形成良性消费循环的“内卷”，才是“内卷”的核心。

◎扬州韵河湾

而“真内卷”离不开对商业模型、商业模式的深度的体会和理解。需要基于对商业的深度解读，对运营的深刻体会、对招商的业态、招商落位的把控，对消费者的消费习惯、消费需求、潮流方向的精准洞悉。

6、回忆公司从成立到现在，您觉得遇到的最大挑战是什么，您是如何带领团队攻克难关的？

公司创立到现在已有 10 个年头。在这十年中，我们均以三年为期，进行不同的跨步和改变。

创业初期的前三年，我们更多是谋求生存。第一个“三年”，我们提交了一份满意的答卷，让市场看到了麦田的身影。第二个“三年”我们实现了从景观美陈设计的单一空间领域向商业规划、存量商业升级改造、街区景观设计等“全链条”的空间设计领域的跨越，这期间面临最大的挑战是专业团队的建设培养以及专业知识、经验的提升和积累。

◎深南万科里

在第六年，我们同步成立了投资公司，投资了包括餐饮、儿童娱乐、美学馆等相关业态，最终是为了从经营者、商家的身份去介入到消费者与商场的博弈中，能够更加了解消费者和商场双方，为空间设计领域带来良好的反馈。

在第九个年头，我们联合私募基金，从资金方的角色介入到优质资产、商业资产的整租或合作运营中。这一身份可以更好地指导我们在设计规划中，进行多角度、全方位的思考，从而塑造出一个满足消费者、业主方、承租方的生态消费链条空间。

7、您如何评价过去一年的企业的表现？是否达到了自己的要求？

2021年，企业整体表现我们非常满意。从业绩来说，比 2020 年增长了三倍，达到了我们的目标和期望。

并且，我们完成了事业部的改造升级，合并和招募了建筑、结构、机电、消防、景观、商业策略等专业人才，进一步夯实了人员架构与人力资源的合理配置，实现了从硬件到软件上的全面提升。

此外，我们联合私募基金，在全国范围尤其在长三角和大湾区，选择优质资产进行整租跟深度合作，实现了从设计工程方向运营方角色的探索和转变。

8、2023年企业会往哪个方向发展，重点希望达成的目标是什么？2023年将会有哪些重点计划？

从2018年至今，我们已经参与完成了包括北京万优汇、南昌大市场、深圳万科里、太百+新疆太百、西安大融城等等几十个项目的升级改造，并取得良好的改造成效，流量、转化率、坪效、曝光率均有明显提升。

2023年我们的重点将会聚焦两大领域。一是专注主营业务。未来，我们的业务重点将放在存量市场的微整形、微改造中，以及增量市场设计的相关工作。尤其存量改造，将是我们业务的重中之重，打造并成为国内商业改造的领先专业企业。二是优质资产的重组整合。我们计划在2023年，完成三个或三个以上商业资产的整租或合作，培育更多的优质资产，扩大资产运作领域的影响力。

麦田拥有丰富的操盘经验，同时能从商业服务方、商家品牌方、资金方三个角色出发思考落位，可以更好地平衡地域文化、洞悉消费需求、把握未来趋势及突破项目固有限制，并通过“重构场景”和“内容升级”去构建项目的标杆性、空间的主题性、场景的独创性、体验的多样性......改造出“多维空间”从而促进存量项目的持久商业表现，实现价值重塑与资产盘活，将其再度焕发生命力。