房地产回归实体经济本源

作者：胡天祥

总结2021年房地产市场，不是一件容易的事情。毕竟过去一年，地产行业发生了巨大的变化，值得从业者认真复盘和思考。

2021年，中央分别从金融端、供给端、需求端等多个端口发力，不断建立和完善房地产长效机制。从融资“三道红线”到银行“贷款集中度管理”，从土地出让“两集中”到二手房指导价，政府进行适度调控，根本目的是为了促进房地产市场平稳健康发展，让行业回归实体经济本源。

经历过前期的黄金时代、白银时代，黑铁时代带来的行业阵痛在所难免。但用结果判断，“房住不炒”打破房价只涨不跌魔咒，各地正逐步摆脱房地产依赖症。行业规模为王、杠杆为王的非理性增长模式走到了尽头，房企加速迈向高质量发展新时代。

一个行业发展阶段的落幕，是另一个阶段的开始。

当高质量发展逐渐取代粗放式扩张，成为当前房地产行业的主旋律，新的机会也随之产生。不变的是，房地产仍然是国民经济的支柱产业，在相当长的一段时期内，仍将保持十万亿的大市场。

房地产，未来依然可期。

降杠杆成主流

正如巴菲特所言：只有当潮水退去，才知道谁在裸泳。2021年，房地产全面进入收缩整合的低增长时代，迎来崭新的发展格局。

克而瑞数据显示，在销售端，2021年百强房企全年全口径销售额为12.6万亿元，同比下滑3.2%。自2014年有统计数据以来，年度销售额首次出现负增长。

与此同时，房企整体目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去3年105%以上的平均水平。

融资端，三道红线监管和房地产贷款集中度管理制度常态化，百强房企全年融资总量同比下降26%，近5年来首次出现负增长。投资端，集中供地叠加资金压力增加，房企投资态度保持审慎，全年百强房企拿地销售比仅为0.29，创近5年新低。

2021年的行业调控是极为必要的。

《保利发展2021-2022年房地产行业白皮书》指出，2021年国内上市房企平均资产负债率79.2%，高于制造业27个百分点；平均有息负债279亿元，高于制造业257亿元。

显然，以“高负债、高杠杆、高周转”为代表的旧发展模式不仅导致金融资源过度集中，也不利于宏观杠杆率保持稳定。

从三高模式转向缩表出清

阵痛之后，房地产行业逐步挥别“三高”模式，走向高质量发展。

最直接的体现是，上市房企财务数据明显改善。

据天风证券数据，2021年总体房企（A+H股103家主流上市房企）有息负债同比增速为-1.8%，较2020年下行9.9个百分点。2021年总体房企中长期有息负债占全部有息负债比重为68.9%，较2020年下滑0.7个百分点。2021年上市房企有息负债总额自2011年以来首次同比负增长，基本宣告行业高周转、高杠杆的快速扩张模式的结束。

另据诸葛找房数据研究中心监测的数据，剔除预收款后，2021年100家房企平均资产负债率为74.6%，较2020年底收窄0.4个百分点，现金短债比为1.27，较2020年增长0.02。

此外，2021年房企三道红线合格率达36%，较2020年提升16个百分点。100家上市房企中，有36家房企位于绿档，较2020年增加16个，27家房企位于黄档，较2020年减少9个，17家房企位于橙档，较2020年减少9个。

整体来看，绿档房企数量增加明显，踩线一条及两条的房企数据均减少，降档效果显著。

缩表出清之路固然漫长，但这却是推动行业优胜劣汰的必经之路。

东北证券指出，随着市场的加速出清和粗放发展模式的衰败，高信用的优质房企将获得更好的发展空间，行业竞争格局将进一步优化。

构建动态能力

行业的重新定位，带来的是底层逻辑和运行规则的改变。

正如中国海外发展董事会主席颜建国所言，房地产下半场将迎来巨大的变化，市场不再到处都是机会，而是呈现分化行情，是结构性机会。行业也将从躁动回归理性，从盲目扩张走向高质量发展。

面对与房地产上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局，部分房企已经闻风而动，率先布局。

碧桂园提出以“归零思维”来检讨组织还有没有进一步提升效率的机会；万科明确要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资；信奉底线思维的龙湖，今年更加明确将继续聚焦高能级城市，并且要在营收实现2位数增长的同时，保持个位数的债务增长。

保利发展则提出，为适应行业新发展格局，房企要更加注重构建“动态能力”，减少路径依赖。动态能力要求房企根据经营环境变化与风险，不断进行改革与经营模式再造。当前形势下，特别强调要加强政策研究与适应，提高对政策的领悟力和判断力，并转化为企业体系化的执行力，这将成为房企必备的核心竞争力。

东北证券指出，高质量的发展模式，核心在于依靠经营体系实现内生式发展，抓手在于聚焦与多元。聚焦是指精细化深耕地产开发主业，唯有持续深耕，才能更好的把握不同市场的客户需求，掌控产品质量，提升经营效率。多元是指围绕地产主业发展多元化经营、服务业务，这不仅能为企业未来的价值增长提供更多支撑，也能在地产发开业务下行期起到分散风险的作用。