两会行业聚焦：房地产行业看好强三线开发及一二线资源

　　2017年3月5日，李克强总理代国务院发表2017年政府工作报告，对房地产要求：“因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。”

　　一、 房地产去库存略有成效，但三四线库存仍高、仍将推进去库存

　　17年政府工作报告中再次强调三四线城市去库存。14-16年，在国家去库存号召下，全国土地缩量、销量大好，导致全国已开工未售库存去化月数从36个月降至21个月，去库存效果明显，但全国已开工未售面积仅从14年底高点28.7亿平米下降11%至目前的25.4亿平米，从绝对值而言库存仍高，并且大部分都处于三四线城市，因而我国后续三四线城市主要任务依然是去库存，而去库存支持力度并不会减弱。

　　二、 因城施策、有保有压，一二线防泡沫从严、三四线去库存支持

　　17年政府工作报告中再次强调因城施策、分类调控，以及加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，维持了16年底中央经济工作会议的基调。因而后续楼市政策仍旧是分化的，一二线从严防泡沫、三四线积极推进去库存，实际上目前无论是基本面还是政策面上一二线和三四线都是割裂的两个主体，预计很难会有全国性统一政策出台，预计基本面分化后续仍将维持甚至加剧，并维持我们近期对三四线成交向好的判断。

　　三、棚改总量不变、但货币化安置结构提升，将对三四线需求强托底

　　17年政府工作报告中再次强调棚改货币化安置。过去2-3年中，棚改货币化安置在全国去库存过程中起到了重要作用，但却也被市场所忽略；住建部公布16年货币化安置面积2.5亿平（货币化安置比例49%），占比当年全国销售18%；我们预计17年达3.1亿平（预计比例60%），占比当年全国销售20-25%，而在实际调研过程中发现事实同样如此，常州招商花园城数据每年棚改货币化安置占比达到11-25%，而镇江未来5年大拆迁下估算每年将催生约160万平购房需求，占比镇江全年销售的16%。

　　四、维持全年三四线成交不弱，并维持看好强三线开发以及一二线资源

　　过去几年中三四线城市一些显著变化，包括库存明显下降、需求更趋健康、信贷政策友好、棚改货币化安置等中期因素或将推动需求释放或能持续，其中尤其是大城市周边、有产业支撑的强三线城市或将迎来量价齐升。因而我们维持前期A股地产将呈现分化的逻辑，其中，一二线城市由于库存低、基本面和政策面反向，呈现量缩价稳，看好一二线城市存量资源和增量获取资源优秀的房企；而三四线由于库存高、基本面和政策面正向，呈现放量价稳，看好大城市周边的强三线布局的高成长型房企，并维持推荐：1、强三线开发：新城控股、光明地产、华夏幸福、荣盛发展；2、一二线资源：招商蛇口、首开股份、北京城建等；3）央企整合：华侨城A、保利地产、南国置业。

　　五、个股分析

　　新城控股：前瞻性布局强三线城市

　　16年业绩大幅增长、并超预期。公司2016年实现营收279.7亿，同比增长18.7%，归母净利润30.2亿，同比增长64.4%。毛利率和净利率分别为27.9%和10.8%，较上年同期分别提升1.6个和3.0个百分点，毛利率提高主要是由于苏州、常州、海口等城市高毛利率项目相继结算所致，净利润率增长主要是由于少数股东权益占比快速下降所致。公司三费占比9.2%，比上年上升1.6个百分点。受益于2016年公司重点布局的长三角城市房价上涨，预计未来公司毛利率还将进一步提升。2016年公司销售面积575.0万平米，同比增长48.8%，销售金额650.6亿，同比增长103.8%，大幅领先行业。2017年公司计划完成合同销售金额850亿元，较2016年同比增长30.6%。

　　公司土地储备重点布局以长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市扩张。公司在强三线城市的前瞻性布局将推动2017年业绩在三线城市去库存背景下再度爆发。

　　招商蛇口：价值逐步兑现

　　招商蛇口同时具备存量优质资源重估+增量优质资源获取的强大优势。对于前者：前海项目今年价值大幅度体现较为确定，增值额预计在400-900亿左右，相较于目前净资产500多亿和市值1200多亿，贡献巨大，另外太子湾、蛇口等优质资源待重估；对于后者：未来行业的选股标准将从快周转转换到非市场化拿地能力，公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，优势明显。

　　公司预告16年归母净利润93-98亿元，高于目前市场一直预期的86亿元约8-14%，同时更高于公司15年底年底上市方案中对于16年承诺的84亿元约11-17%，显示公司对于业绩的释放比较积极；同时由于公司在16年11月底推出的股权激励中要求17-19年的业绩增速不低于13%，对应17年的业绩至少达到105-111亿元以上，从目前销售及整售情况来看，我们将先前17年业绩预测105亿元小幅上调至7%至112亿元。