招商积余“余额”不多，高溢价并购风险暗藏

作者：徐酒眠

“相信今年是一个（收并购）更好的时机。”2月底的股东大会上，招商积余（001914.SZ）董事长聂黎明曾作了这样一个预测。

一个月后的业绩发布会上，聂黎明更是多次重申收并购对招商积余今年发展的重要性，并将“抢抓收并购机遇”列为了2022年五项需要做好的工作之一。

在标的市场物色挑选了几个月，招商积余今年的第一单收购有了眉目。6月16日，股份交易时间段后，招商积余刊发了一公告称，拟收购新中物业（中国）有限公司（简称“新中物业”）67%股权，交易价款5.36亿元。

去年底，招商积余踩点连下两“航”，分别以5362万元、2.3亿元收购了上航物业100%股权、南航物业95%股权。而这一次，招商积余把目标瞄向了金融物管赛道。

招商积余在公告中表示，本次交易将进一步提升公司金融类物管业务影响力，扩大公司物业业务规模。

然而这份在当天收盘后发布的利好公告，却没能让转天的股价延续前一天的大涨局面。

6月16日，没有丝毫征兆，招商积余股价在尾盘快速拉升9.47%，逼近涨停，报收17.57元/股。而后随着盘后收购公告的发布，不少投资者质疑收购的内幕消息是否被提前泄露。

次日开盘，资本市场直接上演了一场川剧变脸的绝活。6月17日，招商积余开盘报16.65元/股，股价直接跌落7.85%，开盘半个小时盘中跌停，报15.81元/股。当日报收16.23元/股，跌7.63%。

20倍收购PE

与上航物业、南航物业一样，新中物业也是招商积余在产权交易所“淘”来的标的。

今年4月28日，新中物业67%的股权被挂在西南联合产权交易所寻觅卖主，挂牌价格便是5.36亿元。挂牌期内的一个月，引来1597 次围观，也等来了招商积余“下聘”。

招商积余公告披露，这笔交易的定价，采用的是收益法作为评估结论。

根据中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)对新中物业的净资产审计，截至2021年7月31日，新中物业经审计的资产总额为6.02亿元，净资产为2.04亿元。2021年1-7月，新中物业实现营业收入 2.19亿元，净利润0.26亿元。

截至2021年7月31日，新中物业的股东全部权益账面值2.04亿元，评估值为7.61亿元，评估增值5.57亿元，增值率272.76%。

一般而言，收购标的资产出现增值，则表明收购标的被看好；而增值率越高，则说明未来发展潜力更大。

此前，招商积余收购南航物业的增值率为126.44%，收购上航物业的增值率5.16%。以此而言，新中物业未来的发展相当被看好。基于此，招商积余收购新中物业的这笔交易，溢价也不低。

根据公告，新中物业2020年、2021年的资产总额分别为5.58亿元、6.11亿元，净资产分别为1.79亿元、2.19亿元；对应期内，营业收入分别为3.36亿元、4.10亿元，净利润分别为4129.16万元、4001.12万元。

这部分财务数据已经审计，对于2021年营收提升而净利润却略微低于2020年，公告解释主要是由于非经常性的营业外收入变化。

按照新中物业2021年度的净利润计算，此笔交易的收购的PE倍数约为20倍。

增补金融物管

对比同为央企物业股的华润万象生活（01209.HK），招商积余这笔收购溢价高出了不少。

此前，华润万象生活曾对价24.85亿元收购中南服务，PE约为14.12倍；对价10.58亿元收购禹洲物业，PE约为13.9倍。不过，新中物业与中南服务、禹洲物业的服务业态有所不同。

公告披露，成立于2000年8月的新中物业，由新中物业管理有限公司（简称“新中香港 ”）100%持股。交易完成后，新中物业由招商积余持股67%，新中香港持股33%。

新中物业主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务。截至 2021年7月底，新中物业在管项目数量241个，在管建筑面积约559万平方米，分布于境内26个省份、直辖市。其中，在管办公物业建筑面积约457万平方米，占比约 82%。

八成以上在管建筑面积为商写板块，新中物业的盈利能力相对可观。根据公告的财务数据，其2020年、2021年的净利润率分别为12.3%、9.76%。而招商积余2020年、2021年的净利润率分别为4.75%、4.28%。

招商积余收购新中物业，除了扩大在管规模、增补业务之外，或还能拉升净利润率。

事实上，这并不是招商积余第一次增肌金融机构物业。去年12月31日，招商积余曾通过增资的方式入股深圳市汇勤物业管理有限公司（简称“汇勤物业”），间接对其65%的股权进行了并购。

彼时的公告介绍，汇勤物业隶属于招商银行金尊集团，主要为以招商银行为主的金融机构客户提供物业管理服务，服务建筑面积约222万平方米，业态以办公类物业为主。

除了收购与增资入股之外，招商积余在金融物管领域早有布局，其连续13年中标深圳农行物管外包项目，此前还与太平洋保险集团的成都太平洋金融大厦、太保交银大厦南楼项目达成合作。

130亿营收目标

今年，招商积余抢抓收并购，与立下的营收目标有关。

“2022年，公司确定的营业收入目标是达到130亿元。”2021年业绩发布会上，聂黎明提出，在新的一年，招商积余的行业地位要进一步提速发展。对应的，在管面积、业态自然需要持续增长。

2021年，招商积余营收突破百亿，实现105.91亿元的年收入，同比增长22.4%。

其中，物业管理业务收入99.1亿元，较上一年同期增长23.31%，占比93.56%；资产管理业务实现营业收入5.56亿元，较上一年同期增长23.70%，占比5.25%；其他业务实现营业收入1.26亿元，较上一年同期下降24.12%，占比1.19%。

百亿之上再增长，积极抓取收并购市场机遇，推进更多优质项目落地，无疑是一个重要且有效的手段。

不过，其管理层也表示，招商积余不会“为收购而收购”，还要做到“理性收购”，标的要与公司战略协同，同时价格要合理，估价太高可能对未来的经营形成负担。

年报披露，截至2021年12月31日，招商积余现金及现金等价物余额为20.41亿。与头部物企相比，招商积余手中的资金并不算丰厚。

据乐居财经《物业K线》统计，同期，手中现金在30亿以上的上市物企有13家，榜单前三甲华润万象生活、碧桂园服务、世茂服务手握现金分别为136.98亿元、116.19亿元、98.42亿。

不过，业绩发布会上，招商积余财务总监张秀成透露，除了手中的现金，公司剥离重资产项目回收的现金，其中有一部分可以用来偿还债务，有一部分可以用来支持收并购相关业务。

此外，管理层还表示，未来条件许可的情况下，招商积余也可以以换股的方式跟其他合作伙伴进行合作。