从到期债务到现金流盘活 金科回复函里的流动性挑战

在回复深交所关注函近一周后，6月17日晚间，金科股份正式披露了已二度延期的2021年年报问询函回复公告。

于最新公告中，金科股份除了解释去年录得的营收、利润、存货跌价准备等指标变动原因，还更新了目前的有息负债情况，后者在房地产行业总体流动性趋紧的情况下尤其受到关注。

金科股份提及，截至5月31日，公司合并报表范围内总有息负债规模为690.80亿元，较去年底减少88.8亿元，其中一年内到期有息负债余额347.65亿元，另外还包括部分面临回售权的债务；而一季末公司现金208.16亿元，较去年底减少了约70亿元。

现金流无法覆盖到期债务，金科股份转向寻求金融机构或债券投资者给予债务还款节奏和时间等条款的调整，近期包括一笔公司债及一笔超短融已成功展期。

随着更多债务到期，无论销售回款、资产盘活还是债务展期，都需要付诸更大的努力。

到期的债务

在2021年年报中，金科股份曾披露，期内公司在保障现金流安全的前提下，大幅压降有息负债规模，由上年末的976.64亿元降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，并较2020年6月末最高峰值压降近300亿元。

有息负债结构角度看，期末该公司银行融资余额419.39亿元；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开融资余额则为189.58亿元，占比提升至23.52%。

数据来源：企业公告

对于不计入有息负债的永续债部分，去年末金科股份录得余额41.48亿元，期内共收到投资资金22.82亿元，偿还2.75亿元，初始利率10.5%。该公司透露，公司与百瑞信托签订的永续债利率分别在9.6%-10.5%之间。

而公司为债务支付的财务费用也达到6.70亿元，同比增加39.33%；存货相关借款利息资本化率7.69%，较上期增加0.09%。

金科股份于最新回复函中解释，一是公司持续推动有息负债结构调整工作，二是受整体行业及金融环境的影响，去年综合贷款利率有所上升。

公告续称，受市场影响，公司报告期拿地速度放缓，存量项目逐步竣工导致有息负债利息资本化项目及对应的金额减少2.52亿元至77.88亿元，从而导致利息费用化支出增加1.73亿元至11.03亿元。加上汇兑损失等相应增加，故财务费用增加具有合理性。

截至今年5月31日，金科股份有息负债（合并报表范围内部分）继续压缩至690.80亿元，较去年底下降88.8亿元。据观点新媒体了解，一季末有息负债规模约726亿元，据此推算，该公司近两个月新增偿还了35.2亿元。

其中，目前金科一年内（今年5月31日指明年5月31日）到期的有息负债余额为347.65亿元，包括银行贷款115亿元，非银行金融机构贷款122.84亿元以及债券类融资109.81亿元。

同时，该公司一年内到期（含回售权兴权期）的公司债券及ABS共计8笔，涉及余额66.83亿元。

在手现金流情况则显示，去年底金科股份货币资金289.08亿元，现金短债比仅约0.7倍。金科股份回复深交所称，期末公司银行存款276.45亿元，其中包含了预售监管资金142.41亿元，后者用于支付项目工程款、税费、贷款本息等。这意味着扣除受监管部分，该公司可自由动用的现金流会更为紧张。

金科股份于回复函中也提及应对流动性压力的方式：

对银行及非银行金融机构贷款，公司一方面争取新增融资投放置换部分存量融资，另一方面协商调整存量融资还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。

对债券类融资，已于5月28日回售到期的“20金科03”已达成展期安排；6月16日，金科最新还通过了变更“21金科地产SCP003”兑付方案的议案，该笔超短融本金额10亿元，票面利率6.80%，展期后将于2023年3月17日到期。

观点新媒体了解到，接下来的7月8日及8月30日，金科股份将分别有公司债券“19金科03”回售到期，以及尾款ABS“金科优01”到期，两笔债本金17.46亿元。

针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，金科股份称，将妥善协商回售方案及还款安排，目前该公司暂未披露相关还款安排。

现金流盘活

但金科股份也提及房地产行业下行压力持续、市场整体表现保持低迷以及归还债务金额增加的现状，表示公司经营活动产生的现金流量持续为正，而一季末货币货币资金已较年初减少约70亿元。

该公司续称，今年公司将从几方面确保现金流安全，包括提高集团资金的整体使用效率，强化资金计划管控，将“做有回款的销售”作为底线，同时抓好融资上账，确保各类资金颗粒归仓。另外积极盘活项目现金流，适时处置低效沉淀资产。

比如促回款方面，该公司去年实现销售1840亿元，销售回款1853亿元；今年一季度经营性现金流量净额25亿元，去年同期则为-23.37亿元。

5月底金科股份曾披露，5月以来签约、回款均明显上扬。据初步统计，截止到5月24日，认购金额环比4月增幅48%，签约销售金额环比增幅超50%。

压降投资及开支方面，去年投资规模同比下降约60%，今年1-4月仍然暂停土地投资工作。

过往快速发展阶段房企高价拿地，为如今项目毛利率承压甚至计提埋下了隐患。金科股份去年营收增加28.05%，净利润却下降48.78%，主要受到结转项目拿地成本增幅高于售价增幅，以及计提资产减值21.62亿元影响。

盘活资产方面，2021年金科股份处置了包括新疆华冉东方新能源有限公司等多个并表、联合营公司，对应股权处置价款23.22亿元，处置损益1.82亿元。此外通过金科服务引进战投，贡献现金逾40亿元。

其中，新疆华冉最早于2014年底被金科以7亿元收购，曾被金科视为“地产+新能源”双主业的重要一步。如今这一新能源平台连同子公司以近14亿元出售予青岛能投，金科录得处置损益-0.7亿元。

金科股份还曾表示，公司积极向金融机构融资、持续加大资产和项目股权优化调整，“强力推进”国资入股集团股权和项目层面股权合作。

今年3月13日，美的置业与金科股份进行项目置换，金科在退出南京项目的同时回购另柳州、岳阳项目股权。对此美的置业在业绩会上回应，公司的逻辑是主要着眼自己合作的项目，退出低量级城市、收高量级城市。

另据媒体报道，金科股份接触的入股对象包括重庆渝富、重庆两江新区产业发展集团、重庆城投、重庆地产集团、重庆发展投资有限公司等。但目前各方处于“正在接触”阶段，仍未有合作实质落地。

观点新媒体了解，金科在回复函中也披露了公司股东变更的细节。去年12月29日，陶虹遐出具相关解除一致行动的函件，自今年1月17日不再为黄红云等人的一致行动人；截至5月31日，陶虹遐已减持大约1.99亿股，占总股本3.72%。

作为应对方案，黄红云于2月9日与红星家具、广东弘敏达成一致行动人，借此巩固对金科股份的控制，至少在股权层面金科避免了动荡的情况发生。