深圳七大非核心商圈，不再坐冷板凳，开始“卷”起来了？

2017年，深圳GDP开始赶超广州，自此实现经济逆袭，坐稳中国经济城市第三把交椅。深圳商业随着城市升级也迎来爆发期，呈现着遍地是购物中心的局面。

据赢商网大数据不完全统计，目前深圳在营购物中心有205个，除了繁华区域的购物中心之外，来自非核心商圈的商业项目也贡献了不少力量。究其因：

——一方面，深圳中心区商业相对饱和，边缘地区迎来新的机会，且伴随着商业扩容所需，更多商企来争夺非核心区域的市场，其中不乏头部商企的布局。

——另一方面，近三年来，深圳地铁迎来密集开通期，原来的郊区也能经由地铁迅速与繁华区互通，同时便捷交通自带海量客流，也为沿线商业的发展奠定了良好基础。

在深圳多中心商业格局下，非核心商圈作为后起之秀来势汹汹，加速着核心商圈的竞争，也推动着城市的发展进程。赢商网特此盘点深圳的“七大非核心商圈”，看看曾经未被聚焦的商业区域，如今都发生了哪些变化？

01政策加持新星驾到

//前海桂湾商圈

商圈面积：184.80万㎡

商圈客流：工作日去重客流23.70万人次，节假日18.67万人次

商圈类型：新兴商圈

商圈主要项目：万象前海、前海·卓悦INTOWN、前海壹方汇

近年来，号称“特区中的特区”前海，迎来了“扩区”后的春天，发展进程如雨后春笋般迅速而猛烈。片区高楼林立，吸引350家世界500强企业，900家上市公司投资企业。前海的商业发展也抓住“扩区”契机，联动大前海商业构建地标式湾区核心商圈，迸发着前所未有的商业活力。

从前海基金小镇到世茂52+，前海片区依托商务写字楼配套，逐渐填补区域商业空白。2021年，前海商业迎来升级元年，前海·卓悦INTOWN、万象前海两个极具份量的购物中心相继亮相桂湾片区，一时之间，前海桂湾商圈雏形初成。

（图源：卓悦INTOWN）

其中，卓悦INTOWN作为桂湾首个商业综合体卓越·前海壹号的配套商业，定位为“促成分享、激发灵感的商务核心区商业空间”，带来精致多元的社交场景体验；万象前海商业面积10万㎡，是目前前海最大的商业体，以“都市生活美学”为定位引进222家特色店铺，其中64家中高端餐饮品牌形成的高规格餐饮矩阵中有10家是米其林、黑珍珠餐厅，一改过往前海缺乏高端商务宴请场所的窘境。

（图源：万象前海）

未来，前海发展亦前途无量，据前海管理局透露，前海已制定了“1+3+5+N+X”的分级分区商圈体系，力争在2035年将前海建设成国际一流的消费中心城市核心区。

规划之下，前海多个筹备商业蓄势待发，2022年下半年将迎来由深圳控股、印力集团、万科物业联手打造的前海·印里，计划于2023年开业的前海壹方汇、前海管理局与深免集团签署战略合作——前海山姆旗舰店、深圳免税集团将进一步在前海合作区内设立“全球免税品集散中心”，这些明确的商业规划都在赋能着前海商圈的无限可能。

//光明凤凰城商圈

商圈面积：371.89万㎡

商圈客流：工作日去重客流43.54万人次，节假日43.45万人次

商圈类型：新兴商圈

商圈主要项目：光明蓝鲸世界、光明万达广场、勤诚达K+广场、深圳光明N次方公园

作为深圳未来重点发展的17个片区之一，同时也是光明科学城“一心两区”中产业转化区，光明凤凰城是名副其实的“光明”腹地。这里不仅有广深港高铁加持，更有千亿产业群聚集，引进培育了华星光电、普联、迈瑞、贝特瑞、潮州三环等优质企业。众多红利加成下，凤凰城商业也赢得众多商企的青睐。

年年末，光明蓝鲸世界盛大开业，项目以“蓝鲸”为IP，打造“城市美感生活中心”，以220家品牌组成丰富业态，品牌档次从大众到高端一应俱全，戳中周边家庭及年轻客群消费痛点，开业之后迅速成为光明区人气火爆的购物中心。

（图源：光明蓝鲸世界）

不止龙光集团、万达集团、华润万象等都铆足劲来凤凰城上演市场争夺战。其中，计划于年内开业的光明万达广场，位于光明蓝鲸世界正对面，该项目定位为漫步式城市花园综合体，以花园式特色商业为体验中心，打造光明首席潮玩休闲夜生活目的地。

而距离凤凰城地铁站仅有一站之距的光明N次方公园，为深圳规模最大的公共住房建设项目所在配套商业，据悉，华润置地欲将此打造成具有生活保障属性和强社交属性的创意社区mall，目前项目尚在建设当中。此外，光明勤诚达K+广场以毗邻长圳站的优势也是凤凰城商圈重要的社区mall。

（图源：万达商管）

根据规划，未来凤凰城将依托高铁光明城站，发展区域性总部经济、高端服务、创新研发、文化创意等业态，建设科技创新产业园，打造深圳往北拓展的重要门户。可以预见，在产业带动下，凤凰城的商业也将花开更盛。

02老牌商圈再绽光芒

//蛇口海上世界商圈

商圈面积：184.80万㎡

商圈客流：工作日去重客流18.11万人次，节假日18.67万人次

商圈类型：成熟商圈

商圈主要项目：海上世界、汇港购物中心、水湾一坊、太子湾K11

2015年，前海蛇口自贸片区挂牌成立。政策加持，蛇口自贸片区经济迅速发展，如今的蛇口，已是坐拥经济特区、自贸区、大湾区、先行示范区“四区加持”的滨海新城。随片区发展起来的大海上世界商圈，聚集了海上世界、汇港购物中心、花园城等代表性商业项目。

其中，海上世界作为深圳少有的滨海文旅综合体，自2013年亮相以来一直被列为来深必游景点，海量游客也带动着商圈发展，这里的街区风貌、全球特色美食、酒吧街也成为深圳热门的夜经济地标，尤其备受外籍人士喜爱。其与高端豪宅、招商局广场、太子广场、文化艺术中心、希尔顿南海酒店等各类设施，共同构成了蛇口商圈的特色肌底。

（图源：海上世界）

作为大海上世界的重要组成部分，2017年汇港一期开业，带来ole、卢米埃等代表性生活方式品牌，2020年二期更是以10万方的商业体量，进一步丰富和填补了海上世界商圈在零售、家庭生活、文化艺术等方面的不足，推动整个海上世界商圈消费氛围更加浓厚。

（图源：招商蛇口）

伴随着深圳地铁2号线，5号线延长线以及即将开通的12号线在蛇口半岛交汇，未来整个大海上世界商圈或将进一步扩容。目前，毗邻海上世界商圈的太子湾K11项目已完成封顶，该项目由香港新世界集团与招商蛇口共同打造，未来将打造约的K11购物艺术中心及亲子主题商场D•Park，以及60000㎡艺术配套，预计2024年起分阶段落成，届时或将联动海上世界商圈进一步扩大蛇口商业影响力。

//龙岗平湖商圈

商圈面积：184.80万㎡

商圈客流：工作日去重客流47.13万人次，节假日44.06万人次

商圈类型：成熟商圈

商圈主要项目：龙岗万达广场、平湖天虹商场、熙璟城购物中心、华盛奥特莱斯

作为曾经的物流重镇，位居郊区的平湖商圈早期商业属性并不鲜明，主要以百年老街平湖守珍街为轴心，集聚市场和美食街满足周边游乐需求，这里也曾是平湖最热闹的步行街。此外，还有超级商贸物流巨无霸华南城、海吉星国际农产品物流园等产业基地带动着平湖早期商业的发展。

2012年，华盛奥特莱斯开业，国际知名品牌折扣商品纷纷入驻，平湖商圈消费档次得以提升。2015年开业的平湖熙璟城，为平湖首家购物中心，开启平湖购物中心时代。但囿于片区交通通达度较弱，数年里平湖商圈消费增速缓慢。

（图源：平湖熙璟城）

2020年深圳地铁10号线开通，沉寂多年的平湖重新迎来商业唤醒期。借助地铁带来的庞大客流，2021年华盛奥特莱斯销售额突破10亿。同年，平湖天虹商场、龙岗万达广场先后亮相，平湖商圈实现飞跃发展。

尤其是全国首个第四代万达广场-龙岗万达广场以30万方的巨无霸商业体量，规划世界最长室内玻璃栈道、6层天梯、巨幕天眼等场景创新，引进旗舰店、互动体验店、知名品牌餐饮等370多个特色品牌，直接带动平湖商圈进阶为深圳东部核心商圈之一。

（图源：龙岗万达广场）

潜力彰显，未来更强。依托华南城旧改、城际政策及强大消费力，平湖商圈将大有可为。在产业方面，市值千亿的华南城旧改项目推进，将带动片区经济的升级；在交通方面，平湖将投入300亿建设平湖枢纽，包括五大地铁线和三大城际轨交系统，平湖不再坐“区位”冷板凳。同时，据赢商网大数据统计，当前平湖商圈年轻客群与家庭客群各占一半，巨大的消费潜力也将为商圈进阶助力。

//福田下沙商圈

商圈面积：30.42万㎡

商圈客流：工作日去重客流29.58万人次，节假日27.07万人次

商圈类型：成熟商圈

商圈主要项目：KKone、岁宝百货（花好园店）、BO SPACE、中洲湾C FUTURE CITY

下沙，位于深圳福田区西南部，东起新洲路，西连华侨城，北以深南大道为界，南临深圳湾。这里有着深圳最古老的城中村，也有着“深圳最有幸福感的城中村”名号。

下沙聚集上下沙村数十万人口，早期多以城中村裙楼商业为主，2005年，岁宝百货花好园店开业，这是上下沙地区首个大型购物场所。2016年10月，深圳7号线、9号线通车，上沙、下沙地铁站开门迎客，这个滨河南的区域也吸引了众多企业到此办公。

近年来，上下沙一波城市旧改项目入市，京基滨河时代、万科滨海云中心、中洲 C FUTURE CITY等逐一亮相，将下沙与车公庙商务区形成一片，区域商务氛围逐渐浓厚。

2016年，下沙地区首个大型购物中心KK ONE开业，为下沙地区消费者开启了“一站式潮流生活方式”。此后，BO SPACE、万科V-link等写字楼配套商业入市，进一步丰富区域商业体验。

(图源：KK ONE）

目前商圈内最受瞩目的筹备项目为中洲湾C Future City，背靠130万㎡城市更新巨无霸，以16万方的商业规划，有望带动下沙商圈进一步进阶。项目一期8万㎡购物中心引进了华南首家TSUTAYA BOOKSTORE|茑屋、内地首座“teamLab 共创！未来园”以及众多国内国外设计潮牌等，即将在今年下半年开业，面世之后或重塑福田商业新格局。

（图源：中洲湾C Future City）

下沙作为深圳CBD的后花园，周边公交地铁一应俱全，景观资源丰厚，而随着城市的更新，商业项目的落成，相信未来的下沙商圈将以更高规格的集商务办公、公寓名邸、购物娱乐、文化展览于一体的综合体，将吸引更多知名企业与海量人流，为商圈的经济发展寻得更好出路。

​03 旧改之地喜迎新生

//罗湖笋岗商圈

商圈面积：184.80万㎡

商圈客流：工作日去重客流54.01万人次，节假日46.72万人次

商圈类型：新兴商圈

商圈主要项目：宝能中心环球汇、HALO广场、万象食家、深业泰富广场

笋岗，曾是闻名全国的“中华第一仓”，现如今除了工艺品集散地这个称号，旧改也是其特色标签。这里集中了中洲、华润置地、招商蛇口、深业泰富、城建等十几家知名开发商的旧改项目，为罗湖旧改之最，因此笋岗商圈也被认为是罗湖最具商业潜力的中心地带。

笋岗的商业，起步于外贸加工、工艺品、家居等零售，如沿梅园路分布的笋岗工艺城、家具博览中心、汽车交易市场等，其第一个基于生活消费所需的大型商业体是十年前开业的星光商业广场。2017年，笋岗首家大型美食广场HALO广场开业，项目打造主题餐饮、特色美食、音乐酒吧、时尚生活于一体食尚生活街区，为商圈凝聚了一些烟火气。

（图源：HALO广场）

近年来，笋岗旧改加快，商企布阵也变得密集起来。2021年11月，宝能中心环球汇开业，这是笋岗片区为数不多的大而全购物中心，依托80万㎡超能商务综合体宝能中心，推出130+差异化创新品牌。进入2022年，高端家居美学生活中心——深业泰富广场一期、深圳永同昌招商中环商业广场陆续入市，由华润置地打造的笋岗万象食家即将在9月开业，其带来的高品质商业体验与极具社交属性的市集型商业形态，将进一步丰富笋岗商圈现有商业面貌。

（来源：华润万象生活）

目前区域内规划湾区创意设计公园，由中洲集团打造的约56万㎡创意综合体-中洲坊创意中心C Future Park、澳康达集团打造的388米深圳在建第一高楼-城脉金融中心也即将入市。这些，都在夯实商圈的商业基底。

作为罗湖区重点规划的四大“千亿片区”之一，在未来笋岗片区将以红岭新兴金融产业带建设为契机，培育创新型总部企业，建成新兴产融赋能中心和具有湾区影响力的新城市会客厅。在产城融合新目标下，笋岗商圈影响力将进一步扩大。

//罗湖水贝-布心商圈

商圈面积：184.80万㎡

商圈客流：工作日去重客流51.35万人次，节假日47.63万人次

商圈类型：新兴商圈

商圈主要项目：IBC MALL、天河城、京基水贝项目

水贝曾有着“世界珠宝看中国，中国珠宝看深圳，深圳珠宝看水贝”的美誉。周大生、爱迪尔、甘露、吉盟珠宝等3000多家珠宝生产经营单位集聚水贝，这里的年产销值更是超过1000亿元。以珠宝发迹打造强特色标签，近年来水贝旧改发势、叠加楼宇经济兴起，水贝-布心商圈正从珠宝产业集聚地向“现代创新消费活力片区”更迭，扩散成全域消费中心。

2018年12月，全国首家以“珠宝文化”为主题的购物中心IBCMALL盛大开业，项目由水贝珠宝集团打造，以国内首创“珠宝文化+商业地产”全新商业模式，推动区域商业消费进入升级时代。

（图源：IBC MALL）

除此之外，粤海天河城、京基集团项目亦在建设当中。计划于2022年下半年开业的深圳粤海天河城，规划商业空间约12万m²，含约1.4万m²的啤酒艺术公园等多元业态打造“全生态打卡核聚地”。而京基水贝城市广场商业规划建筑面积10万㎡，未来将打造成为一座兼具公园生绿色生态的家庭型全客群商业体，两个项目都十分值得期待。

（图源：京基水贝城市广场）

按照规划，水贝借助产业优势，未来将打造世界知名的“湾区宝都”，建设世界级黄金珠宝产业高地。此外，片区规划布局更新项目7个，居住、公共配套及基础设施项目14个，新建交通项目3个。在新项目的推动下，片区商业未来发展前景可期。

赢商观察

在城市升级下，深圳的商圈向“衡”发展，非核心商圈也更多地迎来时代新机。上述七大非核心商圈仅为代表性商圈，还有更多新兴商圈在兴起、突围，与热门核心商圈一起共同构筑着深圳商圈的大本营。

在这七大非核心商圈中，前海桂湾商圈、凤凰城商圈作为后起之秀风头正盛，海上世界商圈、平湖商圈、下沙商圈凭借历史积淀和新进项目再次绽放光芒，而笋岗商圈、水贝-布心商圈乘着旧改、产业升级的东风也迎来了新的生机。

从商圈梳理、分析中我们可以发现，一个商圈的形成与发展，与区域内的核心商业项目生长密切相关。以前海商圈、凤凰城商圈为例，这两个商圈之所以持续受到关注，亦在于不断有新商业项目入市带来新商业影响力。上述商圈中，近两年还有中洲、万达、华润、京基、鸿荣源壹方商置、天河城等知名企业的商业体加入，项目落成后势必重塑片区商业格局。

当一座城市不仅是中心区域繁华，非核心区域商业也展现着十足的势能，足以验证着城市的发展水平卓尔不群。作为深圳商业丛林里不容小觑的非核心商圈，如今商业集聚效应不断增强，商业市场也在持续扩大，未来发展更值得期待。