魔都存量商业改造考察指南：TX淮海、新天地广场、世茂广场…等20个项目

市场从增量时代迈进存量时代，城市更新于商业而言就是一次再创造，在设计与运营上都是一次机会和挑战。

作为城市更新的先行者，在日新月异的城市变化发展中，上海也渐渐形成了自己的“商业故事”，不少具有代表性的商业改造，新意吸睛、干脆有力，在经过调整后获得了不错的效果。

本期，我们将上海改造项目中的标杆案例进行盘点，可为城市项目考察提供参考借鉴。（◆ 本文所推荐的项目，主要聚焦上海近5年内改造调整并重新开业的热点项目）

商圈百货、MALL改造：

1.

百联TX淮海｜年轻力中心

重构商业空间形态，策展式零售空间

项目概述：位于上海淮海路商圈中段，面积2.7万㎡，共6层

项目地址：上海市黄浦区淮海中路523号

改造前身：原第一百货淮海店与原伊势丹百货

交通到达：地铁13号线淮海中路站

改造开业时间：2018年下半年开始改造，2020年12月23日开业

改造后定位或标签：策展式商业、年轻力

◆ 项目改造亮点

改造伊始便定位95后、00后，以年轻人的目光审视商业未来，以“年轻力”作为标签，重构商业空间，也是国内首个将体验零售和沉浸式艺术融合的创新智能空间；

将6个楼层的每一层都打造为拥有独特社群文化的空间，引进潮流、年轻文化与品牌，定期更换品牌，常变常新；在灵活空间举办不同展览和跨界活动，触达到不同圈层的年轻社群，每月10场活动的频率，不断刺激年轻人的感官体验；

创新性将周末营业时间调整到零点，探索年轻人的周末夜间经济，将线上线下的流量打通，成功拉近与年轻人的距离。

2.

新天地广场

聚焦她生活，审美社交空间

项目概述：位于上海淮海路的核心商圈，面积2.7万㎡，地上7层，地下2层

项目地址：上海市黄浦区淮海中路333号

改造前身：上海太平洋百货淮海路店

交通到达：地铁1号线一大会址·黄坡南路地铁站

改造开业时间：2018年12月7日试营业；2019年年初正式全面开业

改造后定位或标签：她定位、她社交、她消费

◆ 项目改造亮点

以“新女性潮流社交目的地”为定位，在空间打造中融入美学基因，720°新天地眼、城市绿洲露天户外花园、四五层为女性专属社交空间--Social House by XINTIANDI，是一个有零售、餐厅、社交空间的综合性商业空间；

针对女性消费者，引入Space的全国首家体验店和首家精品书店READWAY，在餐饮方面引入一系列高端甜品、茶饮等主题店、旗舰店。

3.

第一百货商业中心

全新规划八大主题区，沪上夜生活

项目概述：位于上海南京东路的核心商圈，总体量约15万㎡，地上8层，地下1层，A馆为品质购物馆，B馆为餐饮及体验馆，C为潮流生活馆。

项目地址：上海市黄浦区南京东路830号

改造前身：第一百货商店、东方商厦南东店

交通到达：地铁1号线人民广场地铁站

改造开业时间：2017年12月8日，试营业开放AB馆；2018年1月19日，C馆正式开放；2018年11月13日，连廊等设施改造完毕，全面正式开业

改造后定位或标签：老地方、新体验

◆ 项目改造亮点

经典上海格调与潮流的相互融合，主打怀旧与海派文化，最精彩的亮点就是位于两栋大楼之间，高42米，长80米的玻璃顶棚；空中连廊则增加空间通透度以及人流的流动性；

A馆和B馆设计了“大戏院、梧桐、弄堂、夜上海”四大主题，C馆（原东方商厦南东店）有“都市前沿、潮货颜仓、探索发现、慢生活”四大主题，新老场景无边界接驳融合；

改造后开业的品牌调整为70%，吸引国内外潮牌前来入驻。

4.

世茂广场

剧院式空间模型，全新场景构建

项目概述：位于上海南京东路的核心商圈，总体量17万㎡，高333米

项目地址：上海市黄浦区南京东路829号

改造前身：上海百联世茂国际广场

交通到达：地铁1号线人民广场地铁站

改造开业时间：2018年9月1日试营业；2018年9月28日正式开业

改造后定位或标签：“城市剧场”、红色飞天梯

◆ 项目改造亮点

改造后的世茂广场重新梳理建筑内外流线，还根据消费者客群规划体match验路径，以“城市歌剧院”的形象主题和“魔都潮流枢纽”的定位重新创造了一个开放的公共空间，为上海城市生活注入了新的活力；

在建筑外侧，一组飞天梯犹如红毯让人眼前一亮，将南京东路上的游客直接送至世茂广场的三层平台及主入口；

在品牌布局中，引入了NIKE旗舰店、M豆巧克力世界亚洲首家旗舰店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、丝芙兰亚洲首家概念店等一批有影响力的旗舰店、概念店及首店品牌，成为潮流人士必逛商场。

5.

U479

魔都夜生活潮流社交新地标

项目概述：位于上海南京东路步行街，小体量1万㎡，垂直楼层12F，是盈展集团继TX淮海之后的另一条U系列新产品线

项目地址：上海市黄浦区南京东路479号

改造前身：新世界港湾

交通到达：地铁10号线南京东路地铁站

改造开业时间：2020年年底

改造后定位或标签：24小时+“ 日、夜”切换运营模式、U+社交文化消费IP

◆ 项目改造亮点

白天，这里是流光溢彩的潮流体验；黑夜，则是以“潮、乐、享”为特色的月色经济；

1F-3F划分为3个主力店铺，4F定义为“次首层社交平台”，电音酒吧台、秘密语法场、音乐视觉交互空间，四层空间的心脏供销社、机能脉络站、神经强化室等，以开源的形式相互联动，是年轻人社交的新体验；

5~7层的餐饮；8~12层包括KTV、Live Bar、SPA等“潮、乐、享”业态，打造夜间全域目的地。

在空间场景层面，整体偏复古潮流刻意没有采用明亮的灯光或者镜面来拉伸空间感，本身局限性尺度略显“局促”，但不妨碍其持续释放“年轻力新青年文化”的魅力，成为魔都夜生活潮流社交新地标。

6.

上海中信泰富广场

老上海人的奢侈品天堂

项目概述：位于上海南京西路“梅泰恒”商圈核心位置

项目地址：上海市静安区南京西路1168号

改造前身：上海中信泰富广场

交通到达：地铁13号线南京西路地铁站

改造开业时间：2021年12月22日试营业，2022年5月正式开业

改造后定位或标签：新奢摩登生活、年轻动态社群

◆ 项目改造亮点

打破传统商场墙体构筑的封闭界面，将东、西、中配置成“三位一体”的玻璃盒子，串联中部顶端的“皇冠”大屏，呈现强有力的展示面；

品牌组合涵盖国际奢品、新锐设计、生活方式、环球美食、轻餐茶饮等多元化业态，通过多家旗舰店、独家店组合的方式；

同时在数字化艺术体验与商业空间服务迭代中做出更多探索，打造“破格新生城市数字艺术馆”，携手世界各地顶尖艺术家持续输出创新艺术主题。

7.

长风大悦城

边改造边运营、精准定位都市女性

项目概述：位于上海市内环、中环之间的核心区域，“边改造、边运营”，体量12万㎡

项目地址：上海市普陀区大渡河路196号

改造前身：上海长风景畔广场

交通到达：地铁15号线长风公园地铁站

改造开业时间：2018年5月5日

改造后定位或标签：“她的理想城池”，为沪上女性提供一个“穿高跟鞋也可以溜娃的地方”

◆ 项目改造亮点

空间利用独创的“短路径、立体化”垂直动线，取代了原本的平层动线，依托互动空间，遛娃娱乐两不误；

上海首个艺术暖心体验街区“Queen’s Lane（女王小径）”，集合上海法租界的各类业态和网红爆品，通过艺术、音乐、文创、美体、轻食等业态，成为链接儿童与家庭之间的社交欢聚之地。

城市街区、商业步行街更新：

8.

张园-丰盛里

老式建筑风格、新派消费文化

项目概述：位于上海南京西路核心商圈，占地1.1万㎡，商业体量2.6万㎡，特色商业街

项目地址：上海市静安区南京西路茂名北路297号

改造前身：上海张园+丰盛里建筑群

交通到达：地铁13号线南京西路地铁站

改造开业时间：2017年4月17日

改造后定位或标签：东西方建筑风格融合、国际化商业街

◆ 项目改造亮点

保留了上海石库门里弄建筑风貌、海派文化特征的城市空间，同时引入新派消费文化，变成了一个集合中西美食餐饮、Live House、潮流品牌等于一体的新潮商业街区，游逛其中，来感受一场上海石库门的文艺复兴。

在开街初期，吸引诸多国际品牌入驻。包括主打各种西班牙Tapas的餐厅酒吧Miss Mustache，Hard Rock Cafe上海硬石餐厅、广州老火靓汤馆一炖、台湾人气No.1音乐酒吧EZ5、美国精酿届的霸主级ICON鹅岛精酿啤酒屋、石窑烘烤面包Briant等等品牌。

9.

愚园路

在诗和远方中重构的市井烟火

项目概述：是上海市64条永不拓宽的马路之一，从最东端的静安寺一直延伸到最西端的中山公园附近

项目地址：上海市静安区愚园路

改造前身：愚园路

交通到达：地铁2号线江苏路地铁站

改造开业时间：2014年-2016年、2017年、2018年阶段性改造

改造后定位或标签：百岁老街变身生活美学、跨界融合地标

◆ 项目改造亮点

经历三个阶段进行特色街区打造和市井建筑微更新，最后呈现一个拥有街区市井气息和生活美学的跨界融合体验。

首先通过老店整体升级和现有空间改造，对整条街道的界面风貌进行整治，再通过公共设施改造“城事设计节”活动，完成环境景观重塑；最后通过业态升级，打造兼具市井气息和生活美学的跨界体验街区；

拥有咖啡、潮牌与艺廊的愚园百货公司与愚园公共市集，让这条今年满100岁的街道上出现更多年轻面孔。

10.

思南公馆

小资人文商业聚集地

项目概述：位于淮海中路商圈，5万平方米的街区，拥有51栋历史建筑，每一栋都是带有独特的历史气质，在静谧的街区彰显无遗

项目地址：上海市黄浦区复兴中路523号

改造前身：思南公馆+历史建筑

交通到达：地铁10号线一大会址·新天地地铁站

改造后定位或标签：老洋房历史建筑、年轻业态

◆ 项目改造亮点

街区内分布有餐饮、零售、生活服务等业态，可以说逛一整天都不会腻；

吃饱喝足，还可以去人文博物馆--“思南露天博物馆”，感受一个全新的文化互动体验空间和人文思南的展览空间。还可以去思南书局诗歌店，感受在旧教堂里打造的最动人书店；

还有无味舒食、Make Up Forever、288 Livehouse、萌果酱谷子咖啡的动漫主题店、瑞幸咖啡x网易云音乐联名店、RIOLAB锐澳轻饮实验室等特色门店，吸引年轻人群。

11.

安福路

文艺漫步的网红街拍地

项目概述：这个短短七八百米的网红路，是出片率极高的上海街拍圣地

项目地址：上海市徐汇区的乌鲁木齐中路和武康路之间

改造前身：安福路

交通到达：地铁10号线上海图书馆地铁站

改造后定位或标签：街道两旁的梧桐树，藏在院子里小洋楼，临街店铺装修时髦，一条街上300多个门牌号，每一个都有一个故事。

◆ 项目改造亮点

你可以在Sunflour面包店选一款自己喜欢的，可以在兼具阅读、咖啡、沙龙功能的咖啡书店——FILM电影时光的小洋楼里看一场怀旧电影，也可以在多抓鱼循环商店和HARMAY话梅的货品里淘淘宝，在into_ the force 原力飞行的三顿半线下主题店里喝杯醇厚咖啡；

精致的街景、店铺让这里挂上了“网红”的头衔，也让这里成为城市文艺青年的集聚地，除了拍照，这里也是艺术、设计、生活方式的碰撞、汇聚之地。

12.

永康里

上海咖啡高地

项目概述：曾是大名鼎鼎的酒吧一条街，短短600多米的小马路，却一路上全是各类的酒吧、西餐厅。

项目地址：上海市徐汇区

改造前身：永康路

交通到达：地铁10号线陕西南路地铁站

改造后定位或标签：化身新晋网红新地标，目前以咖啡、多元化的餐厅业态为主，有上海“咖啡高地”之称

◆ 项目改造亮点

tea funny泡茶店，法式面包店Pain Chaud，丹麦甜品店Strangas Dessert Boutique，茶是一枝花泡茶店，还有永康路咖啡三巨头Beautiful Concept、Café del Volcán、GRIFFIN COFFEE，以及各类展览…...大变身之后的永康路，也成为魔都新晋的下午茶地标；

此外，还有染发研究所、买手店LOOP 58、文艺风的彼岸亭花店RIVERSIDE、595Barbershop美式油头等等小众特色小店，让来这里的消费者每次都有新鲜体验。

13.

今潮8弄

悠久石库门的史韵、新兴文化新地标

项目概述：项目面积1.5万平方米，包括8条里弄、60幢石库门房子和多幢优秀百年历史建筑

项目地址：上海市虹口区四川北路989弄

改造前身：里弄+石库门房子+百年历史建筑

交通到达：地铁10号线四川北路地铁站

改造后定位或标签：海派新潮

◆ 项目改造亮点

今潮8弄的店铺为上海特有的“石库门”风格，园区内集合多位艺术家的公共艺术装置，未租赁的空间则是作为“限时快闪店”、主题展览空间，吸引了不少客流，拥有双层独栋空间的“Giftopia 礼坊”还将时下流行的露营元素被带进了石库门；

海派文化和摩登氛围，以一种创新融合的方式在这片石库门里弄间得到了精彩演绎，在这里，人们可以一边悠哉地逛这弄堂，一边可以沉浸在艺术世界中。

老旧厂房、老旧办公楼等改造：

14.

上生-新所

开放式国际生活圈、文艺网红

项目概述：位于“上海第一花园马路”盛名的新华路历史风貌区，体量5万㎡

项目地址：上海市延安西路1262号

改造前身：近100年前是哥伦比亚乡村俱乐部，近70年前是上海生物制品研究

交通到达：地铁10号线交通大学地铁站

改造开业时间：2018年5月25日

改造后定位或标签：新型城市商圈、7x24全天候活力社区

◆ 项目改造亮点

大片巴洛克风格的建筑，点缀着随处可见的马赛克瓷砖，满眼的ins风，仿佛会一秒带去北欧，最吸睛的是室内的网红超大泳池，过来欣赏一下这异域风情的建筑，也是赏心悦目；

这里的店铺以潮牌和网红餐厅为主，项目开业初期，引入了裸心社、稲城书店、PIRATA、相扑猫、Brew bear、MissSth等20多家品牌，还引入了日本高人气品牌茑屋书店的上海首店；

休闲的假日约上闺蜜、家人，喝杯咖啡、聊聊天，感受城市的更迭和人文气息，简单的快乐自然get。

15.

永平里

充满浪漫美食的办公商业文化区

项目概述：永平里位于徐汇衡复历史文化风貌区，具体在衡山路和永嘉路交界处

项目地址：上海市徐汇区衡山路199号

改造前身：5栋单体建筑改造而成，其中四栋为老旧办公楼，一栋为新里建筑

交通到达：地铁1号线衡山路地铁站

改造开业时间：2017年6月

改造后定位或标签：海派时髦“慢生活”

◆ 项目改造亮点

主入口的玫瑰花是永平里的标志，在业态功能布局上，沿衡山路一侧，延续其商业氛围，以休闲商业和文化艺术展示功能为主；沿永嘉路一侧，因街道氛围宁静安逸，以现代化办公功能为主；

这里汇集了多国美食，有土耳其餐厅Garlic、餐酒咖啡厅kru、西班牙特色餐厅Colca，还有潮汕菜神仙馆。艺术业态包括高级画廊杜梦堂、瓷器工艺品牌松梦窑等，还有花店Joyce Flower、高级珠宝集合品牌Vetiver等精致零售店。

16.

M+马利

童话般梦幻彩色世界

项目概述：一个集办公商业一体化的艺术园区，建筑面积7000㎡

项目地址：上海市静安区西康路850号

改造前身：上海美术颜料厂

交通到达：地铁13号线长寿路地铁站

改造后定位或标签：创意园、缤纷色彩世界

◆ 项目改造亮点

一层主力店是mamǎfufú超级百货，建面约1000平米，是一个跨界联合的潮流文创空间；

店内打造7个主题区域：马利趣味工厂、马利画材、POP-UP Market、色彩理想国、灵感书集、色彩生活集市、色彩沙龙。涵盖了艺术展览、手工工作室、画材、图书、生活家居、艺术衍生、服装零售等多种业态内容，汇集了以众多有色彩引领性的设计师品牌；

M+马利园区是一个面向街道敞开的园区，整个绿植墙生意盎然，许多个白色小阳台非常吸睛。知名艺术家周日央的公共艺术装置《下腰女孩》成为了来这里必打卡的网红地；

一层店铺均为餐饮美食品牌，，加之周边办公楼和社区密集，且有不少外籍人士，所以在品牌业态上也具有针对性，集合大古外滩小酒馆、松菘易·串烧酒屋、FUMI coffee、Chéri & Chérie（烘焙店）、EMPTY JAR Cozy Hub，Gin & Wine（地中海餐酒吧）等小众特色店铺。

17.

黑石M+

上海老洋房韵味、生活方式集合空间

项目概述：黑石公寓建成于1924年，一直以庄严神秘示人，被誉为“全中国最好的公寓”

项目地址：上海市复兴中路1331号

改造前身：上海黑石公寓旧址

交通到达：地铁1号线常熟路地铁站

改造开业时间：2020年

改造后定位或标签：着眼于“文化”、“海派”两大因素打造

◆ 项目改造亮点

拥有近百年历史的黑石公寓，如今改造为集文艺书店、西式餐厅、酒吧、咖啡甜品、西装高定、精品酒店为一体的生活方式集合体和跨界生活美学体系；

除了对建筑立面、边角空间等空间美华，还将原本狭窄的空间重新演绎新旧融合、对话，白天商业场所，晚上社区场所，共同构建出一个有活力、有艺术气息的全新公共空间，打造一个有温度的社区生活空间；

其中，幸福集荟·七大艺术集室、Drops咖啡工作室、No2A艺术空间、LITCHI、Deer Art Lab鹿·艺术实验油画画室是这里最大的文化IP，随着M+ Hotel、只二首家线下门店的开业，业态也愈发丰富、吸引人。

18.

力波1987创意园

一代上海人的本土记忆

项目概述：力波啤酒厂是上海第一个本土啤酒品牌，也是无数上海人心中的“白月光”

项目地址：上海市闵行区益梅路91号

改造前身：力波啤酒厂

交通到达：地铁1号线莲花路地铁站

改造开业时间：2021年5月开业

改造后定位或标签：借品牌IP打造一个集活力创新、文创体验、科技时尚、人文怀旧功能于一体的复合型园区

◆ 项目改造亮点

力波1987精酿根据原来的啤酒工厂改建而成，其中60米高的烟囱，38米高的麦芽仓，10多米高的锅炉，这些标志性的遗址在修缮中被完好地保存了下来；

整个空间采用粗狂质感的水泥墙，黄铜老吊灯，宽大的皮沙发，充满了工业复古风，还设置了酒别重逢电话亭等空间作为拍照打卡点；

还能尝尝现打啤酒，口感清爽，夹杂着麦香，视觉和味觉都能得到满足体验。

19.

半岛1919创意园

浪漫婚纱出片圣地

项目概述：共有14座老建筑，是目前上海唯一保存较完整的民族纺织工业建筑群。

项目地址：上海市宝山区淞兴西路258号

改造前身：上海第八棉纺织厂

交通到达：地铁3号线淞滨路地铁站

改造后定位或标签：4种不同风格，4种方式玩转园区

◆ 项目改造亮点

在这里，复古怀旧风、硬朗工业风、清新潮流风、文艺浪漫风都于空间中一一展现，每一个惊喜可能出现在一个转角，也可能出现在一个厂房，甚至是路边的橱窗里；

曾经是纱厂的罗曼园，艺术氛围满满的涂鸦墙，老厂房改造的私人博物馆......不论是文艺青年，还是怀旧青年、亦或是都市青年，都能在这里找到共鸣；

每年夏天，钟楼都会被爬山虎包围，绿叶婆娑，随风作响，加上门前的一大片草坪就像置身于夏日浪漫之都，吸引许多新人来此拍摄婚纱照。

20.

现所＆98创意园

“网白”创意办公园区

项目概述：共5层、占地近7000平米

项目地址：上海市静安区延平路98号

改造前身：钟牌414毛巾厂

交通到达：地铁2号线静安寺地铁站

改造开业时间：

改造后定位或标签：

◆ 项目改造亮点

现所的沿街展示面十分简约，甚至有些不起眼，但进入主体空间之后，便有“大有乾坤”的惊喜，整个空间由内而外一直使用灰白色，极简元素风格也让空间看起来十分整洁、亮眼，连桥、弧形楼梯则是人们的热门打卡地；

目前，现所涵盖了近50个创意生活方式品牌，不同于安福路的in the PARK mall，现所店主要以男装为主，同时也更强调“公园”在场景中的表达；

专注于“策展”方式的香蕉鱼书店、fibre艺术空间、沪上老牌生活方式买手店ALLUNEEDNOW、英国著名的自行车品牌Alex Moulton、ABC Camping上海首店、还有打造户外美学的“檐外”、丹麦精酿啤酒品牌Mikkeller、拉美风情的餐酒馆BONICA餐厅也坐落于此；

现所中，不论是办公工作室还是零售店铺，大多都集中在创意设计、时尚艺术、户外生活等领域，针对的目标客群的也有着高度重合。

研究院观察

存量改造对于商业项目、甚至于城市建筑脉络，都是一次重生，也是未来存量时代背景下的重要课题。

当我们不得不用发展眼光来对待城市的存量空间，那些难以为继、濒临没落的百货商场、购物中心、城市老街、老旧厂房也能在经历一番“改头换面”后，重新链接人们“善变”的需求和生活方式，保持与消费者的猎奇、好奇心理以及趋势保持一致性。

但归结到底，存量改造中无论是升级还是换代，无论是改造还是重立，所追寻的都是激烈竞争下的“消费需求量”。

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