大悦城控股寒冬起舞 下半年加快商业轻资产拓展

受宏观经济下行，叠加疫情反复等多重因素影响，2022年上半年，中国房地产行业依旧寒风萧瑟。

销售不及预期、利润急速下滑、融资分化明显、偿债压力攀升……在行业骤冷的背景下，每家企业都面临一定程度的压力，大悦城控股亦不例外。

8月29日，大悦城控股发布中期业绩报告显示，上半年该公司实现营业收入150.01亿元，同比增长5.28%，实现净利润10.58亿元，同比降低8.90%，实现归母净利润0.86亿元，同比降低86.02%。

该公司在公告中提到，净利润减少，一方面受持有型物业租金减免影响；另一方面受销售型物业结利项目平均权益占比下降影响。

不过，期内该公司综合毛利率33.94%，同比提高3.74个百分点；毛利额50.92亿元，同比增加7.90亿元，同比增长18.35%

在资本市场眼中，大悦城控股的成绩还有提升空间。

不过，近两年房企增速放缓、市场去化承压已经成为行业共识，在“活下去”的重要关口，这家以“持有+销售”双轮驱动的房企，如何安排未来的业务布局？如何调整下半年发展规划？如何在寒风中起舞，穿越周期？

百余页的中期财报或许能给外界的观察提供一些线索，据观点新媒体了解，该公司在财报中明确，下半年在销售方面将锚定业绩指标，在商业方面加快轻资产拓展。

锚定800亿

过去两年，伴随着房企信用风险事件爆发，项目停工、逾期交付的消息频繁传来，消费者对地产信心全面崩塌。

市场信心不足，购买力减弱，房地产销售数据全面下滑。根据统计局公布的数据，2022年1-6月，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

身处其中的大悦城控股，难免受到波及。

从中期财报看，上半年该公司成签约金额285亿元，较上年同期减少21%；签约面积106万平方米，较上年同期降低35%。

在今年5月的业绩说明会上，大悦城控股管理层曾提到，2022年公司计划新开工项目19个，新开工面积303万平方米；销售方面，力争实现销售金额800亿元，同时多措并举抓销售回款。

按此计算，上半年仅完成全年目标的35.63%。

不过，由于房地产销售的特殊性，大悦城控股当期营收影响并不算太大。数据显示，上半年，大悦城控股实现营业收入150.01亿元，同比增加7.53亿元，同比增长5.28%。

其中，因本期达到结算条件的商品房资源增加，销售型收入121.94亿元，同比增长12%，销售型收入占总营收的八成。同时，因本期结算项目产品差异，销售型毛利率31.63%，同比提高9.51个百分点。

不过，针对销售型业务，大悦城控股亦提出了解决方案。该公司在财报中表示，目前公司已采取多种举措应对，其一，分类分城施策，按不同项目类型制定销售策略；其二，根据市场变化定期更新经营策略，加快销售回款。

至于下半年，该公司明确，要锚定业绩指标，进一步加大库存去化力度，同时多措并举抓销售回款。

土地是房地产企业发展的粮草，但在上半年行业整体下行压力之下，房企在土地投资上愈加谨慎严苛。

数据显示，报告期内，大悦城控股获取7宗地块，土地面积24万平方米，计容建筑面积41万平方米，土地款总额77亿元，平均楼面价为18776元/平方米。截至报告期末，该公司土地储备可售货值约2165亿元。

去年同期，大悦城控股新增计容建筑面积202万平方米，土地款总额215亿元，平均楼面价为10666万元/平方米，整体看来，今年上半年，大悦城控股拿地均价上涨了76.04%。

该公司在公告中提到，下半年要全面提升整体运营效率，周转效率持续提升，开工开盘节奏提高，2022年新获取部分项目力争年内开盘。

轻资产扩容

​2019年，大悦城控股重组获批、完成更名、重新敲钟上市，由此形成了“持有+销售”双轮驱动的发展模式。

不过，在销售型业务方面，受楼市降温影响，大悦城控股的销售型业务应声下滑，而持有型业务方面，在疫情反复的情况下，亦承受较大压力。

数据显示，上半年，大悦城控股实现投资物业及相关服务实现营业收入20.04亿元，同比降低18.90%。该公司表示，投资物业及相关服务收入下滑，主要是本期对旗下租户进行租金减免，持有型业绩有所下降所致。

受持有型减免租及销售型本期结利项目平均权益占比下降影响，报告期内，大悦城控股实现净利润10.58亿元，同比降低8.90%，实现归母净利润0.86亿元，同比降低86.02%。

不过，针对销售型业务，2022年大悦城控股强调加速去化，而在持有型业务方面，这家企业的应对策略则是轻装上阵。

事实上，自2021年起大悦城控股启动了轻资产战略，以降低持有型物业的投资压力。今年上半年，这家企业继续通过轻资产模式扩容，期内获取轻资产商业项目2个，分别为广州黄埔大悦汇和成都金牛大悦城，并实现武汉大悦城开业。

根据此前披露的消息，大悦城控股表示，“十四五”期间将坚持“轻重并举”的商业拓展模式，并以轻资产项目发展为重要战略方向，以一二线与强三线城市为核心，加速轻资产商业项目扩张。

按照规划，大悦城将重点深耕布局京津冀、大湾区、长三角和成渝区域，2022年轻资产商业项目拓展数量不低于7个。

截至报告期末，大悦城控股商业在营27家(含轻资产和非标准化产品)购物中心，累计总商业面积约300万平方米，其中包括16个大悦城，累计总商业面积239万平方米，平均出租率90.5%。在建、筹备的项目(含轻资产)共20个，商业面积约183.5万平方米。

不可否认，从资产持有运营到资产的经营管理，大悦城控股不断进行“减重”转型，一方面，此番模式能够降低该公司的资金压力，缩短资金回收周期；另一方面，通过轻资产，大悦城能够迅速提升规模扩张的速度，强化自身品牌。

该公司亦提到，下半年，在商业方面将全力以赴达成年度业绩任务，统筹推进各项标准化建设，加快轻资产拓展，确保项目质量、品牌形象和市场口碑，持续提升商业精细化管理水平。

现金流故事

除了各项业务的发展情况以外，当下对房地产企业而言，现金流的安全与融资渠道的通畅显得尤为重要。

从上半年的情况来看，行业融资政策出现了边际放松，央行更是屡屡提及，要进一步改善房地产行业的融资，促进房地产市场的稳定、良性发展。

从大悦城控股的情况来看，上半年该公司的融资渠道还算通畅。一方面，获批了50亿元中期票据额度及30亿元私募公司债额度，另一方面，今年1月成功发行15亿元公司债，今年2月又与招商银行签署100亿并购融资战略合作协议。

针对并购贷款而言，该公司此前曾表示：“公司已与多家金融机构达成并购融资合作，目前在积极跟踪、筛选市场上收并购项目。鉴于收并购项目存在一定潜在风险，故已相应提高投资标准。未来公司还将继续发挥自身优势，通过教育资源、产业资源、政府平台公司资源等实现低价获取项目，并在集团内外部积极寻找优质收并购项目。”

整体情况来看，上半年大悦城控股新增借款平均成本4.84%，整体的平均融资成本降至4.87%，较年初下降0.04个百分点，属于行业较低水平。

截至2022年6月30日，大悦城控股有息负债余额741.62亿元，较年初增加23.64亿元。另外，该公司的债项以长期借款为主，这一数值为450.70亿元，较年初上升0.47个百分点，短期借款为31.41亿元。

“债务结构合理，目前公司在手资金充裕，有息负债具有下降空间。”该公司在今年5月的业绩会上提到。

从三道红线指标来看，报告期末，大悦城控股现金短债比1.37；净负债率93.28%；扣除预收账款后的资产负债率71.12%，踩中一道红线。

与年初相比，大悦城控股现金短债比有所下降，净负债率与扣除预收账款后的资产负债率亦分别提升3.22个百分点、0.81个百分点。

该公司管理层此前亦提到：“预计2022年内将维持在黄色档以上。