保利发展：上海“双赛道”战略升维与资管进阶法则

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风云变幻的房地产江湖，领头优等生的每一个动作，都会引起行业格外注意。

当整个行业伴随市场下行进入微妙的时刻，今年正值30周年的保利发展，年初提出规模要“进三争一”的同时，强调要持续打造不动产生态平台，坚持“一主两翼”的战略，进一步夯实多元化发展。

聚焦至城市层面，房企的多元化发展，已然从原来单纯的造房者向城市建设者、美好生活缔造者角色转换。

以上海作为锚点，保利发展上海公司推动“双赛道”战略升维，推行不动产投资开发和资产运营管理同步发展的战略转型升级。

一方面，作为目前规模最大的地产央企，不动产投资开发业务，要继续保持市场领导力。

另一方面，保利发展上海公司要在资管领域发力，针对办公、商业、公寓等持有型的存量资产，梳理系统性的操盘思路和运营逻辑。

从地产开发商到城市综合运营商，保利发展深耕上海，挖掘城市深层价值，以更广深的维度反哺城市的发展，也为行业提供一个样本参考视角。

01

保利发展30载沉淀

上海“双赛道”战略升维

经历30载的保利发展，以贯穿行业周期的发展韧性，不断深耕和打磨作为城市运营商的复合实力，坚持长期主义下所带来的厚积薄发，也让这家企业无论在黄金时代还是黑铁时代，都能够站稳脚跟。

在今年，保利发展继续加速上海市场拓展，布局普陀、杨浦、嘉定、闵⾏等区域，不断壮大资管版图。恰逢30周年，给这座城市献礼，刷新其未来发展想象。

这背后，保利发展早已跳脱传统的地产开发业务。正如上海保利资产管理部经理高腾所言，面对上海这样的超一线城市的同行竞争，基于保利在资管业务的发展，带来商业管理、公寓运营、健康养老等业务支线，使得保利发展上海公司“双赛道”战略如虎添翼，在城市更新、产城融合、大型片区开发方面，凸显出自身综合实力优势。

据高腾介绍，站在如今的资产大分化时代，保利发展一直坚持把城市“核心地段+核心商圈”作为投资甄选原则。

目前，保利发展在上海几乎所有的商办项目，都位于内环核心圈或是城市副中心。

以今年开放的保利浦开金融中心为例，项目和上海金融交易广场--中金所、上交所、中国结算，隔路相邻，共同组成陆家嘴金融城东扩的核心功能区，可以说是8公里“大陆家嘴”金融帝国最后的自留地。该项目更紧邻上海博物馆东馆、上海科技馆，具备金融中心和文化中心双重属性，是保利发展战略级的重要资产。

另外，包括徐汇滨江的保利西岸中心和静安大宁的商办综合体，也都是选择上海核心区位中，商业、文化功能交融的稀缺地块。其中静安大宁地块项目配备住宅项目外，也规划了办公、MALL、街区等商办配套，设计上尊重城市历史肌理并带来现代延续，呈现新旧相辉的城市画卷。

可以看出，保利发展针对每个地块进行综合开发，从前期定位、商业设计、招商运营、客户服务提高地块商业价值及社会价值，并给后期的管理运营和资产增值提供保障。

02

保利商旅业务整合

实行资管“三周期”、实现资产增益

恰逢保利发展30周年这个重要里程碑，一个新举动也引起行业的关注。

保利发展控股在今年把商业、酒店、旅游产业三个业务版块整合为一个商旅平台，依托集团发展战略，在不动产投资开发业务上继续保持市场领导力，同时开始在资管领域发力，针对商业梳理系统性的操盘思路和运营逻辑。

据介绍，保利商旅从全域资产管理输出的角度，配置更为全面的解决方案，不仅为保利体系内部提供资管生态产品，也为市场轻资产的合作方定制全链条的资管服务内容。

以上海为核心的华东商旅板块，一方面服务于不动产开发主业，从前期拿地商业定位及设计规划开始介入，围绕项目资产管理的全周期提供商业服务。目前已在上海徐汇、静安、浦东、闵行多个核心区位布局高品质的商业作品。另一方面也为第三方输出轻资产服务，不仅是传统购物中心业务，还包括城市更新、产城融合、存量资产处置等多维度的商业作品，同时华东还辐射杭州、宁波、南京、福建等重要省市，资管服务面积近百万方商业体，全方位构建美好生活场景。

保利商旅商业板块华东区域总经理蔡元达表示，保利对商业资产管理主要从前期、筹建、运营三个周期进度来诠释运维逻辑、实现运营收益及资产增值。

前期介入：深化定位差异

时间回到2017年，保利时光里首度进入商业百家争鸣的上海，成就保利商旅发展的一大里程碑。

而在此之前，保利就以资产管理为出发点，在前期介入阶段，重点对项目资产配置进行商业功能设计及空间规划，并通过市场调研深化的项目定位差异，为后续一系列商业筹备及运营提供扎实的基础。

时间再往回至上海提出“西岸文化走廊”战略不久后的2012年，保利便以前瞻性眼光布局上海徐汇滨江板块，将旗下商业线内最具人文艺术气质的“保利时光里”落子于此。

恰恰保利时光里在前期规划精准确定打造社交融入生活美学的精致商业项目，与西岸的艺术氛围完美契合，也让项目在后续实现与西岸独特的人文生态共融生长，并带动资产增值。

筹建阶段：切实服务定位招商

当项目定位敲定，在筹建阶段，资管从项目节点倒推的项目管理，无论是工程进度、设计还愿、预算控制、预埋预建、商户协调等方面，都切实服务定位招商，从而令管理的资产后续能持续按规划实现回报。

铺开上海保利时光里的品牌招商情况，每一个品牌从筛选、谈判、落位、最终店铺呈现均一丝不苟、精雕细琢。项目引进多个国内外首进上海品牌，创新品牌占比30%，更多去挖掘主理人品牌，让品牌走进实体商业空间。这种招商策略，让时光里完全跳出了当下商场品牌同质化的困局，也更契合周边消费群体的审美趣味和消费习惯，创造出更大的商业价值。

进入运营期：着重携手合作方持续发展

最后，当项目进入运营期，除了以规范的商业管理体系保障运营稳定，更注重携手商户的持续生长、发展，通过持续的品牌建设、运营辅助、营销策展，来助力合作方、业主实现超预期的资产增值。

基于以上的资管逻辑，上海时光里开业后，商业管理团队非常善于整合市场资源，帮助创始人建立品牌意识，并且全方面参与品牌定位、设计、研发等环节，基于孵化逻辑一同与品牌共建。如龙码头、顺峰顺水、喜鼎等在时光里完成首店开业后，近几年已经成为在上海布局多家分店的头部餐饮品牌。

时光里经营4年，通过不断文化策展营销活动，如疫情后携手场内商户举办线下“朝暮”户外社群主题活动、引入YELLOWKORNER收藏级摄影画廊与一见图书馆、木墨的升级旗舰店等，即便在疫情冲击当下仍然在商业圈中继续发挥文化基因，与品牌一同共创共生长，同时也给予周边人民更多文化生活体验。

上海时光里的成熟运营，在业界斩获诸多好评，更让产品具备规模扩张的可复制性。保利商旅未来将在上海浦东花木核心文化地块及静安大宁相继推出两座新升级版的时光里产品，通过不同市场需求、不同消费特征深入研究，提供更为丰富的文化体验、高品质生活消费与社群运营的商业形态，结合上海这座城市的艺术文化DNA，传承保利商旅一如既往的文化基因，将高品质的建筑作品打造成为极具文化气质的标杆商业作品，给上海的商业市场带来新的商业灵感。

未来，保利商旅华东区域商业板块将持续基于不同资产项目的独有属性及市场辐射，定制升级路径。

• 一是充分发挥媲美艺术专业的文化型商业策展能力，吸纳周边高质量的消费人群；

• 二是创新联动商业、品牌，通过服务＋体验＋活动的空间运营形式，形成独有的会员系统和互动场景；

• 三是大力投入品牌孵化，帮助品牌适应市场产生商业变现能力，定制更多体验感的空间，以策展美化主题进行品质提升。

往后，保利商旅华东区域必将进一步夯实多元化发展路径，紧随保利发展控股上海公司的“双赛道”战略升维，通过资管能力的强化及产品精细化运营能力的提升保障战略实施。

03

资产管理驶向快车道

长租公寓打通“投融建管退”全产业链

当下的市场环境，房企分化加剧。其一是短期自己生火取暖，度过转型期。其二是长期蓄力，快速在新赛道找到业务的第二生长曲线。

推进不动产投资开发和资产运营管理“双赛道”同步发展的保利发展上海公司，是后者的典型代表。

高腾表示，保利发展已打通了资产管理“投融建管退”全链条。这种发展战略，不仅带来土地开发从零到一的建设优势，更因保利发展作为行业的央企头部企业，充分具备价值判断和融资多元的实力，因此，链条各环节的联通，将保利发展提升至了具备综合实力的资管快车道。

其中在起步较早的长租公寓领域，保利发展在探索与深耕中逐步形成适合上海公司发展的公寓管理体系，为上海公司转型实践迈出重要一步，而“投融建管退”资管逻辑，无疑有着显著的指导和支持作用。

投：注重投资指标与拿地甄选原则

在土地供给侧，保利发展对长租公寓布局一是围绕核心城市二中心布局，二是跟着产业发展走，更能够结构性的获取例如租赁用地、村集体。

在投资开发上，保利公寓也注重所处地段市场背后的用户实际需求，在终端精准匹配相应客户群体，让长租公寓投资回报率处于行业头部水平。

以上海保利今年获取第一个租赁重资产项目元江路为例，项目位于15号线元江路地铁上盖，拥有3000多间的租赁社区规模体量。预计，项目将达成远高于上海许多商场、写字楼、物流园等各类业态4%-5%的收益率。同时，项目拥有70年产权，在匹配客户需求层面上给予更多经营空间，无论从战略意义还是投资角度来讲，均是非常优质的标的。

融：契约精神成重要信用考量

保利发展作为央企，有很强的融资优势，在发力自持业务时更从容。

今年上半年，保利发展发行公司债65亿、中期票据75亿，平均融资成本仅3.09%。其中，5月发行的3年期中期票据、8月发行的3+2年期公司债票面利率仅为2.80%，分别创下了保利发展发行同类产品的历史最低利率。

另一方面，责任担当的央企，天然具备契约精神，也是重要的信用资产。如今年上半年上海疫情期间，保利发展积极响应国家政策号召，对旗下商业、办公的租户纾困解难，和企业一起共度难关，在不确定性越来越强的当下，会成为信用考量的重要因素。

建：资管前置实现控制成本

保利发展在“不动产生态发展平台”战略定位下，贴合国家战略导向布局多元产业，拥有较强的综合开发建造优势。其中在公寓建造过程中，保利发展通过集团集采来控制成本，并在交付前进行项目的宣传蓄客工作，形成独有的前介机制。

另外，保利发展在投资-前策-设计-施工-运营全价值链的每一个环节，都带入资产管理思维和运营前置考虑，全面规避后期改造的环节，提前兑现项目的升值空间。

管：经营韧性造稳定收益

成立于2018年的上海保利N+青年社区，作为保利发展上海公司资产管理主航道公寓业务，截止2022年将在上海运营9家门店，运营总间数达2300余间。预计2025年在营项目数达21家，管理规模达10000间。

值得一提的是，保利发展在长租公寓领域的运营管理，通过依托大数据与物联网技术赋能精细化运营、领先行业的线上线下客户管理渠道、不断升级迭代自有运营制度体系，展出较高精细度和较强综合性实力。

退：首单央企租赁住房REITs示范效应

保利发展在持有资产的退出环节，是央企的引领典范。

早在2017年，保利发展就发行了国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs，打通了“投融建管退”的全链条闭环。这是保利发展资管业务快速发展的一个重要基础。

据上海保利公寓公司执行总经理周元透露，保利在长租公寓业务上将坚持“精耕轻重资产理念”，上海保利N+将坚持获取核心地段核心资产，重点布局中内环核心区，未来三年内将重点打造青年系产品及白领精品系产品，覆盖年龄段自20岁至45岁，为在上海奋斗的中青年人群提供优质居所。

结语

存量时代，是资源禀赋、专业能力、战略定力的全面竞争。

30年的沉淀与发展，保利发展已然有着市场领先的不动产规模以及成熟的资产管理模式，这让保利发展上海公司的“双赛道”战略，其发展路径更为扎实和稳健。

事实上，不管是商业、公寓，还是养老、文化，保利发展的多元业务触角，内部均有专业的平台运营公司，除了操盘保利旗下的自持物业，更有大量的运营管理输出，其高品质的资产管理水平，能始终保持在市场的最优水平，维持长期的竞争力。

站在“精耕大资管，升维全链路”的战略高度下，保利发展面对的是一个跨时代的升维考验。但同时，以此作为进击的步伐，这家企业在上海所描绘的资管新图谱更具想象空间。