“卖不掉”的恒大中心 香港湾仔著名物业重上货架

“湾仔著名物业”——中国恒大中心的卖家寻觅游戏还在继续。

国庆前夕，位于香港湾仔的中国恒大中心大楼再次进行放售，目前由第一太平戴维斯独家代理出售，10月底截标。

对此，第一太平戴维斯方面特别提及，参照恒基兆业地产于2017年投得的美利道项目，呎价约5万港元，总价约323.8亿港元；另一个于2021年投得的中环海滨3号用地，则以呎价约3.1万港元，总价508亿港元成交。

“今次标售的恒大中心，座拥全海景及三面单边楼面，无论长远投资或考虑重建，投资者都不容错过。”

事实上，无论投资者们如何选择，每当恒大中心传出出售消息，市场便会乐此不疲地搅起波澜。

这一次也不例外。

“卖不掉”的著名物业

前身为美国万通大厦，坐落于香港湾仔告士打道38号，中国恒大中心从落地之初便备受关注，项目占地面积2138.8平方米，总建筑面积3.21万平方米，楼高94.85米，总计26层，租户涵盖大型国际汽车公司、保险公司、跨国企业。

作为地处香港核心区域的项目之一，彼时的万通大厦出租率高且收入稳定，市场消息均称其升值潜力相当庞大。因此，在2015年放售时，这宗项目吸引了3家企业争购。

最终，恒大集团以125亿港元的价格从华人置业购入这宗项目，还“一不小心”创了纪录——2015年香港最大额商厦买卖、香港商业大厦中每平方英尺最高单价纪录。

自此，恒大集团将其改名为中国恒大中心，成为当时内地为数不多在香港拥有整栋写字楼的企业。

当时交易采用分期付款方式，华人置业在签订买卖协议后五日，先收取一成订金12.5亿港元，继而在成交后收取三成的37.5亿港元；剩余六成余款则分期6年支付，也就是说，恒大每年需支付12.5亿港元的金额。

恒大集团大手笔入手的背后，打的是抵押融资算盘。虽说企业用不动产抵押进行融资的行为不少见，但还在分期付款的大楼项目进行资本化操作确实不多见。

细数中国恒大中心被抵押的路程，最早可以从2016年11月说起，往后的2018年、2020年均有被抵押登记的情况。

而后，恒大流动性危机逐渐浮出水，作为其最著名的资产之一，中国恒大中心多次被传出售消息。

2021年8月，恒大集团首次开出156亿港元的意向价格，寻求恒大中心接盘方，又与越秀地产接洽谈判，项目价格降至105亿港元，最终交易因越秀地产“对恒大财务状况的担忧”被搁浅。

直至今年7月底，恒大中心再传出售消息，彼时市场估值约90亿港元，已经低于7年前买入价格的三分之一。

如此低价，引来了一批意向商，其中便有长实集团。

“流离失所”的置换筹码

在长实坐实收购意向后，市场开始热烈讨论起“李嘉诚到底是不是恒大的白衣骑士”？

然而还没辩出个是非，交易漩涡中的恒大中心突然被中信银行以债权人的身份接管，并通知恒大集团，已任命接管人Alvarez&Marsal接管恒大中心。

直至今日，中信银行放售恒大中心，间接性又给足了长实集团以及背后的李嘉诚话题性。

其实，纵观李嘉诚旗下的全球投资布局，基本都是“放长线战略”，其房地产投资业务也有相当一部分与金融套利息息相关，对于恒大中心的收购考量，则应更多倾向于其坐地香港中心区的商业价值。

正如2015年恒大集团收购这宗项目时于公告中的解释：“该物业位于香港商业、旅游及交通的核心区域，未来具有巨大升值空间，且将极大地提升集团在香港及国际市场的企业形象。”

因此，对于长实集团来说，入标恒大中心的投资逻辑并未改变，走的还是“人退我进”之路，想的还是“投资回报”之事，从年初业绩发布会李泽钜那句“大风大浪时照样可以赚到钱”便可窥见一二。

对此，独立房地产评论员纪言迅认为，长实集团目前对于香港商办资产的投入性并不是很高，对于恒大中心这笔交易的态度并非志在必得。

从市场来看，今年香港商办市场不容乐观。第一季度，主要零售地区租金全线下挫，铜锣湾按季下跌约4.5%，其中旺角地区的空置率甚至上升至16%。彼时，市场消息认为，随着疫情转趋稳定，香港整体铺位租金下跌空间不算太大，并有望逐渐复苏。

截至2022年上半年末，香港商办市场空置率为11.9%，为2003年第三季度以来最高水平，有980万平方英尺空置。高力国际(Colliers)统计，截至8月，香港高档写字楼空置率已升至12.3%。值得注意的是，7-8月是写字楼传统租赁淡季，在经济、疫情等多方面影响下，部分企业也在计划减少办公面积，需求进一步下降。

此外，最近随着美联储持续加息，恒生、汇丰、中银香港、渣打四大银行全部完成按揭利率上调，这番调整也会与香港楼市相挂钩。

也就是说，未来香港楼市的波动仍然会持续，楼价、租金摇摆不定。

独立房地产评论员纪言迅对观点新媒体表示，目前香港中环湾仔地带的商办项目空置率空前的高，伴随着这种背景，未来恒大中心商业前景还很难说。

早前于2022年3月，中国恒大集团召开债权人电话会议时表示，前期已将香港恒大中心用于担保银团贷款，为妥善应对银团贷款的偿付压力，并减轻贷款产生的利息成本，正在与潜在有实力的买家进行接触洽谈，通过资产出售方式偿还银团贷款。出售回笼资金的结余部分，将优先用于缓解境外流动性的问题。

从两次出售失败到如今再次放售，恒大中心早已从原先恒大集团为之骄傲的商业地标变为“流离失所”的置换筹码，而它的去向如何，也只能由市场来定夺了。