万博商圈：凭啥成为“广州第二CBD”？

本系列旨在研究：商圈是什么？它们会出现在哪里？边界何在？又是什么造成了它们的繁荣、衰败？

此篇为，广州万博商圈。

撰写丨熊舒苗 陈羲龙

主编丨付庆荣

视觉设计丨一卡拉

万博商圈，广州“第二CBD”，名声躁动起来了。

今年5月，广州市商务发展“十四五”规划正式印发，长隆-万博被定位为五个世界级地标商圈之一，排名仅次于天河路-珠江新城商圈。

“争气”的万博商圈，CBD“范儿”满满。核心商务区已基本落成——栋栋高耸写字楼巍然而立，座座大型商业中心环绕四周，地铁7号线、“地表最快”地铁18号线已开通……

PK掉琶洲、金融城、白云新城、明珠湾，万博商圈大概率将成为了天河路-珠江新城的接棒者。但这个商圈新星，待修炼的武功招式却远不止三级。

属于万博商圈的商业想象空间，又还剩下多少？

一、万博商圈概况：“顶配”交通，新贵客群，商业体量广州第二

1、区位交通：番禺“顶配”级别，辐射范围广

万博商圈，区位交通为番禺“顶配”级别。位处广州南站和广州大学城中间，周边华南快速干线、番禺大道、南沙港快速、广明高速环绕，经由地铁7号线、22号线、18号线可串起广州南站、珠江新城、琶洲、长隆等关键枢纽点，跨区、跨城、跨省通畅 。

◎万博拥有多座超高层建筑 图片来源：视觉中国

今年5月，横贯广州东西的南大干线（番禺大道主线跨线桥）开通，万博商圈辐射范围扩大，产业集聚效凸显。南大干线，被誉为湾区壹号公路、大湾区东西大动脉，往西通过番海大桥与佛山衔接，往东可与东莞相连，往南通达南沙新区。

◎万博地处南大干线核心位置 图片来源：广州房叔

2、客流/客群：日均83万人，瞄准广州年轻新贵阶层

赢商tech-城市地图显示，目前万博商圈日均客流量约83万人，在广州各商圈中名列前茅。

到访客群热力图可见，万博商圈核心辐射范围内，丰富的商业、交通、教育、医疗资源，“宜商”+“宜居”双重属性明显。

• 一方面，大量高端企业总部在此落址办公。据番禺区政府官网，“万博商务区拥有11栋150米以上的高楼，其中6栋200米以上，入驻企业主体超2万家”。其中，不乏欢聚时代、携程（华南总部）、海大集团、长隆集团、Shein（希音）、广汽研究院、虎牙直播等大型企业。

• 另一方面，中高档小区集聚，大批广州新贵在此安家。目前周边有越秀·和樾府、星河湾、锦绣香江、华南碧桂园、雅居乐、万科欧泊、广地花园等住宅小区，二手住房均价超3.7万元/㎡，新房最高超6万元/㎡。

“这里有良好的宜居生态环境，公司有大批员工住在番禺，员工选择住在番禺，所以公司也选择了搬到番禺。”谈及办公室迁址万博，欢聚时代创始人李学凌如是说。

◎图片来源：视觉中国

周边3公里内常住人口，天河路商圈、珠江新城商圈为80万左右，万博商圈则为40万，但三者客群的富裕等级相近，中产、富豪客群占比均较高，占30%左右，TGI＞1（TGI＞1即超过广州全市商圈平均水平）。

另在年龄分布上，万博商圈19-34岁人口占比明显较高，约67%，TGI＞1，而天河路商圈、珠江新城商圈对应占比均低于60%，且35-44岁人口占比超过20%，TGI＞1。

综上，不难看出，万博商圈常住人口绝对数虽不及天河路、珠江新城两大市级商圈，但年轻活力足，结构也更丰富，涵盖单身贵族、亲子家庭、商务白领。

关于这点，从到访客群画像亦可印证。万博商圈的年轻客群、年轻家庭TGI分别为1.04、1.01，合计占比约75%；中产、富豪客群占比亦较高，TGI＞1。

注：基于运营商用户实名登记年龄信息进行划分，年轻客群为19-29岁人群，属于消费活跃度较高的人群；年轻家庭客群为30-44岁人群，多为有18岁以下小孩的家庭，潜在亲子消费需求；成熟家庭为45岁以上人群。

瞄准年轻的广州新贵阶层，万博商圈正在全力冲刺广州“第二CBD”这一目标。

3、购物中心体量：存量广州第四，增量、拟增量领跑

商业存量68.6万㎡，万博商圈已赶超珠江新城商圈，仅次于天河路商圈、白云新城商圈，位列广州第四。

具体看，年轻时尚的万博商圈中，超50%购物中心为近三年开业，包括广州番禺天河城、广州时代·芳华里CR8、广州万博四海城等。同期，成熟的天河路、白云新城商圈，均无新mall入场；珠江新城商圈则仅有4万㎡的合利·天德广场开业。

增量上，未来三年，万博商圈有至少4个购物中心计划入市，总体量超50万㎡，领跑广州，远超位居第二的增城区创新大道商圈。

就总商业体量（存量+未来三年拟增量）而言，万博商圈仅次于天河路商圈，发展潜力毋庸置疑。而同为区域商圈的科学城、香雪等，目前商业尚未成气候；天河路、珠江新城等，相对饱和难出惊喜，后者更因CBD客群潮汐现象，长期不温不火。

二、万博商圈存量mall：各显神通，亲子生活+商务社交“兼得”

万博商圈兴起前，周边已出现了华南碧桂园、万科欧泊、锦绣香江、华南新城等近20个大型社区楼盘，居住氛围浓厚。

人群大聚集，推动商业兴起向上，一座座mall拔地而起：2003年万博中心吉盛伟邦店进驻、2005年四海一家美食酒家营业、2006年天河城百货奥特莱斯名牌折扣店登场、2012年海印又一城奥特莱斯广场亮相、2014年番禺万达广场开业……

第一批在万博落成的商业物业，首先满足商圈周边各大小区的刚需型消费需求。吉盛伟邦主打家居，天河城奥特莱斯名牌折扣店偏百货业态，严格意义上的购物中心海印又一城和万达广场则在2010年后才开业。

此后，万博板块上数个购物中心旋即而来。广州中铁诺德天街于2017年亮相，奥园国际中心于2019年开业，2020年接连迎来番禺天河城及四海城。

长隆板块上，2016年广州奥园城市天地、保利大都汇接连登场，至2022年则有时代·芳华里CR8聚新而来。

新登场的mall，是万博商圈“进阶者”。它们已不拘泥于传统盒子形态。其中，中铁诺德天街、奥园国际中心、四海城为配合万博商务社交属性，均打造成了开放式街区；而时代·芳华里CR8则将精致盒子“嵌入”办公园区集聚的商业氛围，是商圈生长的必要条件；扎堆的商业项目，在商圈这一竞技场上保持微妙的“竞合关系”。

据赢商大数据监测，万博商圈7大已开业代表性购物中心，因定位特色及商业形态有别，品牌业态组合各具看点。

1、主打零售型（占比40%以上）：以盒子式购物中心为主，“买买买”属性强

万博商圈三个盒子式购物中心——海印又一城、番禺万达广场、番禺天河城，零售占比最为突出，“买买买”属性强，但三者在细分领域各有侧重。

海印又一城，主打奥莱奢品及运动品牌，A座引进COACH、ARMANI、Boss、Michael Kors、VERSACE等大牌，紧锁商圈内高端时尚人群；项目B座则通过Adidas、NIKE、李宁与运动体验馆的体育业态联动。此外，落地与此的广州首家山姆会员店，网罗了一众番禺中产家庭客群。

番禺万达广场，从优衣库、ZARA、Jack&Jones、MO&Co.等服装品牌，到屈臣氏、华为、周大福、六福珠宝等美妆、科技、珠宝品牌，再到国美零售、华润万家等生活配套品牌，“一站式”打通各大零售品类。

值得一提的是，番禺万达广场此前调整了百货区业态，保留了快时尚、运动、家居生活等传统零售业态，新增健身、美容、培训、儿童等体验型业态。

番禺天河城，聚焦“时尚家庭新生活”，集结300多家品牌，50%为番禺首店。

• A、B两区业态差异化布局，满足多元消费需求——A区零售业态囊括丝芙兰、欧舒丹、施华洛世奇、泰格豪雅、Champion、Tommy Hilfiger、Calvin Klein Jeans、维密，时尚潮流基调撑场；

• B区通过B1层无缝连接地铁，广州购书中心、七鲜超市、全棉时代、KKV、O.C.E、完美日记等吸引消费者“驻足逛买”。

2、主打餐饮型（占比35%以上）：以开放式街区为主，商务社交氛围拉满

以开放式街区姿态展示的中铁诺德天街、奥园国际中心、四海城，餐饮业态占比超零售，巧用空间落位品牌，商务社交氛围拉满。

四海城峡谷式建筑设计配合层层退台，为餐饮创造开放空间，餐饮品牌组合则注重国际化和多元性，包括引入纯正徳国啤酒paulaner、日式餐厅海日本料理、东南亚菜泰爱里、北美体育餐吧goat、意大利披萨玛尚诺等，有效延长经营时段，发力“夜经济”。

时代·芳华里CR8虽为盒子式购物中心，但餐饮占比高达56.93%，引入炙柒、木棉、文通冰室IP店、Tim Hortons、COMMUNE、榕意、M Stand等品牌，既契合办公园区商务社交需求，也服务于一街之隔的长隆旅游度假区游客。

◎图片来源：广州时代·芳华里CR8

儿童亲子/生活服务/文体娱：占比最高近50%，不同项目各有偏好

以零售、餐饮两大主要业态打造差异化外，万博商圈的购物中心在儿童亲子、生活服务、文体娱等业态上，也各有偏好。其中：

奥园国际中心，这三类业态占比近50%，其中儿童教育业态丰富，引进雅马哈音乐中心、西禾里琴行、滑板运动馆等。

四海城，强化亲子和体验属性，把马术场开在唐宁书店楼上，让整个项目主打餐饮社交的场域兼具第二属性，成为遛娃圣地。

番禺天河城，则针对家庭客群，一方面引入覆盖儿童成长全周期的服饰、母婴、玩具等零售品牌，另一方面不断完善汽车美容、花店、家居等生活配套业态。

◎图片来源：广州番禺天河城

正所谓，“八仙过海，各显神通。”万博商圈内各购物中心，因形态功能不同，客群定位有别，匹配着差异化业态组合，兼得亲子生活+商务社交双重属性，以此明显区别于天河路商圈所突出的高阶潮流属性、北京路商圈所独有的文旅调性。

三、万博商圈新名片

如果说天河路商圈，是今日广州行走在商业地产圈的头牌；那万博商圈，代表的或是一张未来的新名片。

可塑造这张新名片——“世界级地标商圈”，仍有不少亟待改进之处：

1、商业同质化态势明显，高奢品牌、特色体验稀缺

目前，万博商圈内购物中心多为中档、大众化，进驻品牌档次、级次相对不高——高奢品牌布局较少，全国连锁品牌占比、新兴品牌率低，特色体验业态及高势能品牌稀缺。

业态配比方面，万博商圈较偏重亲子家庭、生活服务，主要服务周边客群基本生活需求。零售占比53.5%，远低于天河路商圈的64.3%；儿童亲子占比较突出，但文体娱占比3.14%，相对较低。

进阶之道：存量mall升品牌档次，筹开mall补特色业态

商圈崛起，高端楼盘、优质企业聚集了大批优质客群，驱动商圈内商业不断焕新。存量购物中心要不断提升业态丰富度、品牌级次与多样性，吸引国际国内知名品牌首店、旗舰店等，强化商圈的客群黏性或广度。

而新mall的入局，有望带来新商业形态，以及特色业态。如：佳创盛汇商业中心，处于万博CBD商务区地下空间核心区域，总体量高达28万㎡，具有双层商业、双层停车场设计、双层地下空间和66个出入口连通地面多个甲级写字楼，是“旅游+文化+体验+娱乐+购物”的组合。

该项目以全球五大洲的国家特色风情为主题，进行商业规划设计，设有动感亚洲、浪漫欧洲、活力美洲、狂野非洲及浪漫漩涡5大体验主题区域。

2、商业氛围感差，mall之间、片区之间联动性弱

商圈之谓，离不开“圈”。衡量一个优质商圈的标准不仅在于商业数量和规模，更在于商业之间的联动是否紧密，这代表着商圈的商业氛围、营商环境，为TOP级商圈必备的“基本素养”。

例如天河路商圈，不仅自驾、地铁通行便利，人行通道亦规划合理，购物中心之间通达顺畅，对于“战斗力”强的消费者，“一天逛7mall”不在话下。

相比之下，万博商圈的各购物中心畅达度差。番禺天河城、番禺万达广场、万博奥园国际中心、万博四海城，在地图上相距1公里左右，步行10分钟即可转战下一个mall，但现实是：该片区周边道路未完善，人行路段多有围挡，进展缓慢。

此外，政府规划层面，长隆与万博互相借力，连为一体，但现实中，万博片区与长隆片区缺乏联动，与真正的“文商旅融合”有一定差距。

作为全国知名旅游名片之一，“广州长隆”年接待游客超过1600万，潜在消费力可观。而仅靠长隆片区内时代·芳华里CR8、广州耀胜新世界广场（待开业）不足以承载千万游客需求，但目前万博片区购物中心针对游客的业态尚少，转化率低。

进阶之道：组建行业协会、联动营销，强化圈内多mall互动

联动的前提，是有行之有效的沟通、协作机制。政府、头部企业可牵头组建商业协会，促进商圈内版块间、各项目间，共谋发展、促进共赢。

此外，还可结合数字化手段联动商圈内各项目进行营销，通过主题消费券、商圈购物节等形式，优化消费体验，共同带动商圈客流提升。如，近三年上海政府开展的“五五购物节”中，各区商圈联动商业企业打造特色活动，有效提振消费。

3、商圈配套仍不完善，交通通达性亟待提升

一个“世界级地标商圈”，必须是建立在畅达的交通体系之上。日本东京六本木、法国巴黎香榭丽舍大街、美国纽约第五大道，皆为样本。

目前，万博商圈内地铁、高铁通达性尚可，但公交出行线路尚不完善，自驾车在非上下班高峰期也常有拥堵现象，消费者积极性受挫。此外，休闲绿道系统差，人车分流混乱，难以满足游逛观光需求。

进阶之道：“超级环”地下环路、南大干线全面开通，广域慢行环线落地

伴随“超级环”地下环路、南大干线全面开通，以及广域慢行环线人行天桥的建设，万博商圈交通出行配套便捷性大幅提升。

一方面，万博“超级环”地下环路可逐步串联商圈内商业项目，形成集交通、通行和停车配套等一体的大型地下交通网络，提高区域出行效率。另一方面，南大干线全线通车，加速长隆-万博商圈内外人群流动。

另值一提的是，今年8月，经规划部门审议通过的番禺南村镇里仁洞村规划优化方案，取消了上盖平台，将其优化为人行天桥，未来将通过跨接天桥、二层连廊系统、地下空间，保持片区的建筑、公共空间、地铁的无缝接驳；通过慢行绿道，提高社区内外的步行可达性和舒适性，同时构建了联动万博、长隆及里仁洞片区的广域慢行环线。

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