操盘者看未来五年|汉博商业杜斌：华东区域城市更新及小而美的街区大有可为

党的二十大报告提出，“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性”。未来五年，提升消费在拉动经济增长中的作用将会继续成为中国国内大循环中的重要内容。汉博商业集团专注商业空间创新管理十余年，持续通过全链条可落地服务推动商业消费落地与繁荣，推动消费体验不断升级。近期，我们邀请集团各区域、分公司负责人，结合报告精神，聚焦所在区域，畅享未来五年商业市场发展趋势。本期畅谈的嘉宾为集团副总裁、上海公司董事长杜斌先生。

杜斌，汉博商业集团副总裁上海公司董事长，北京大学区域经济专业研究生。曾任职高力国际、高纬环球、莱坊国际等机构，拥有超过25年商业地产全流程服务经验，从前期定位、建筑规划到招商运营领域拥有丰富的实操经验和独特见解。曾主持及参与万科、中粮、恒隆、瑞安、保利、华润、中信泰富等企业的近百余个国内商业地标。工作之余，担任上海购物中心协会副会长和浦东新区商业联合会副会长。负责上海公司全面管理。

Q：回想过去五年，华东区域内商业项目的最大变化如果用一句话概括的话是什么？印象深刻的大事件有哪些？

百花齐放，砥砺前行。这五年华东区开业的项目仍然是全国区域最多的，占比近半数。各大品牌开发商占据华东市场，并开始逐步下沉至三四线城市。同时，外资运营商也大力开发华东市场项目，包括近几年开业的上海Lalaport、凯德晶翠广场、宁波阪急百货、Costco等。值得注意的是，因为疫情，华东区所受的影响也是最大的，招商难、商场掉铺率高、客流量少、竞争激烈，商户纷纷由线下转线上，开店越发谨慎，这是近三年每个商业人所面对的困扰。

印象最深刻即是今年上半年上海近三个月的封城，解封后疫情的影响让商场真正的明白了与品牌之间唇亡齿寒的关系，愈发地关注品牌、帮助品牌和品牌共度难关。ShoppingMall的租赁模式也将产生新的变化，共享利益共担风险成为新的模式。

Q：目前，华东商业存量与增量市场都分别呈现何种竞争格局？可否以上海和您所操盘的上海漫乐城，详细说明。

目前，华东商业的增量市场主要集中在体量5-10万平方米的一站式商业中心。一线城市由于拿地成本增加，5万平方米以下的小体量商业也逐渐增多。

同时，随着商业模式的发展迭代，百货与卖场逐渐在一二线城市中退出历史的舞台，存量市场目前主要集中在关店的百货和卖场及部分的老厂房改造中。上海浦东漫乐城即是标准的城市更新中由卖场改造为社区商业的案例，由单一的卖场业态转型成多元化多业态的商业组合，无论从外形风貌、购物空间及业态品类上都让周边的消费者有了全新的体验。

上海公司案例：上海浦东漫乐城

服务内容：自有品牌“漫乐城”管理输出

服务成果：“漫乐城”品牌首次进入上海。在体量受限、疫情反复等种种挑战下，项目经重新定位、规划设计、动线调整、内外重装等改造升级。引进百余家品牌，商圈首店占比约30%，包括众二酒馆、烧本烧烤肉等多家本地区域首店。开业以来，项目受到广泛关注的同时亦取得了较好的市场反馈和社会评价，为业界呈现了上海城市商业更新的又一典范之作。

Q：二十大会议前夕，《上海大都市圈空间协同规划》出炉。“构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的世界级城市群”，是党中央、国务院的重大决策部署。这一决策部署，对于商业市场格局有无影响？可否举例说明？

商业的发展离不开城市规划的发展，随着城市的外扩，原来的单一商圈转变为多核商圈甚至到多点商圈。这次发布了《上海大都市圈空间协同规划》亦是如此，以上海为中心带动其周边城市的发展，更好地增加城市之间的联动与协作，打造上海大都市圈一体化的作用。最终形成将产业和资源分布均衡化，产业的发展势必会带动商业的发展，对下沉市场的影响重大。

Q：在您眼中，哪些区域或者哪类项目在如今的格局下存在守正出奇的新机遇？为什么？

我比较关注的是，城市更新类的项目和市中心小而美的街区。商业的本质是以人为本，早期商业的功能是以满足人们的生活需求为本，所以需要规模需要丰富度。但是，如今随着市场的竞争、消费者的变化，商业更多以消费心理需求出发，尤其在后疫情时代，成为治愈心理提升生活思想理念的地方。城市更新或是市区小而美的街区有着城市原本的记忆，饱含烟火气，同时又是散发主观核心价值观的地方。这一类的商业不惧怕竞争，更追求的是够新够奇够特。

上海公司案例：上海武夷|MIX320

服务内容：首席招商代理服务

服务成果：为上海新长宁集团重点布局的老洋房城市更新项目，为长宁区城市面貌改观注入全新活力。签约美发咖啡集合店Z-ZEST、电竞酒吧+潮牌集合店ONLINENESS、黑胶唱片主题酒吧RIDDIM(DUFOUR)、精酿啤酒吧厚浪精酿、创新酒吧西餐复合业态RED ROCK等二十多家网红特色业态与品牌，打造成为融潮流文化、人文关怀、艺术情趣、生活服务于一体的活力社交生活工作场所，呈现了一个在日暮春风里，城市里的“绿野仙踪”。