空置率不断上升，天津商业逆风承压！

研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之天津。

天津商业市场回顾

回顾天津商业地产发展，估衣街是天津较为早先的商业街，始于康熙，盛于光绪。坐落在老城厢附近，东北角和北大关之间。估衣街可不只卖估衣，瑞蚨祥、谦祥益都在此开店。20世纪30年代初期，达到鼎盛时期，这里成为华北地区绸缎、布匹、毛皮、服装、笔墨文具、中药材及日用小商品的集散地。

而后，随着劝业场落地天津，成为天津商业发展中的标志性代表。劝业场始建于1928年，坐落在寸土寸金的和平路和滨江道交界处，建筑面积2.1万平方米，主体五层，转角局部七层。开业之初的劝业场主体经营日用百货、布匹绸缎、各种器皿以及钟表、首饰等，进驻商场的商号达到300多家。当年如此规模的大型综合商场，在全国范围内并不多见。凭借着优越的地理位置、品种齐全的商品和细致到位的服务，劝业场迎来了最为辉煌的十年，闻名全国。

从最早的商贸中心竹竿巷，到繁华的估衣街，从商贾云集的东、北马路，到热闹非凡的河北鸟市，从时尚繁华的滨江道，到充满异国风情的小白楼……各个区域的商业轴心吸引了大批的商家和老字号落户，天津商业也形成了滨江道-和平路为核心的商业格局，此后，劝业场、中原公司、百货大楼、友谊百货、百盛等商业相继开业。

直到2011年9月，鹏欣水游城入驻西北角，开启天津商业开启新篇章的一年。同年12月位于鼓楼商圈的天津南开大悦城开业，2012年 9月，银河国际购物中心也将开张纳客，自此，天津城市商业焕新，逐步迈进购物中心时代。据赢商大数据统计，自2011年开始，截至2021年底，天津共计92家购物中心开业亮相，SHOPPING MALL进入天津，带来的不仅仅是一种新的商业形态，同时改变着天津市民的消费习惯，也带动了传统百货业的转型。

2020年天津受新型冠状病毒疫情影响，大量项目施工停滞、开业延期，全年新开项目数量、体量双双跌至低谷。截至2022年6月30日，天津购物中心（含独立百货）共计125个，总体量高达1017.71万㎡，而随着疫情防控进入常态化时代，对购物中心开业经营的考验更加道阻且长。

区域发展

//行政区：中心城市仍是商业主战场

天津市下辖16个行政区：和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、静海区、宁河区、蓟州区、滨海新区。从商业发展程度来看，市内六区中以和平、河西、南开三区为首，商业聚集度远高于其他区。

和平区无疑是天津金融、商业资源最集中的地区之一。虽然辖区面积最小，但是高质量发展指标连续多年位居全市前列，区域经济密度达到83.03亿元/平方公里，服务业增加值占全区GDP比重的98%以上，成为天津总部经济的首选之地。

近年来，随着中心城区商业饱和度提升，商业开发展更多将战略眼光聚集在环城四区，其中，西青区都被公认为是目前环城四区中发展最好的，在住宅开发红利的带动下，西青区各个板块内的商业发展也走在前列，除了已经形成商圈的南站板块、中北镇板块之外，万科东第城市广场、大津城商业广场等商业项目为其周边居民带来全新的消费体验，同时带动西青区整体商业氛围，随着新城市广场二期、运河水街等新商业体的入市，西青区的营商环境也势必再度提升，西青区在环城四区中“老大哥”的地位再度夯实。

//商圈：新兴商圈发力 带动周边区域商业提升

目前，天津已经形成16个商圈，其中以鼓楼商圈、和平路商圈、友谊路商圈三个市级商圈为主构筑天津商业中坚力量，而随着区域级购物中心的蓬勃发展，如水上奥体商圈、小白楼商圈、津滨大道商圈、中北镇商圈、大梅江商圈等区域级商圈，同样是区域消费客群的首要选择，无论是商业规模还是客流量，同样非常能打。

​此外，“双城战略”下的滨海新区随着商业地产开发商的入驻，其商业项目发展越来越具规模化，形成塘沽商圈、泰达开发区商圈2个区域级商圈，同时自2020年以来，生态城等片区内商业项目逐渐落地，将共同助力滨海新区商业大发展。

大悦城、爱琴海、万达、新城、印力、永旺等企业在天津商业市场已经形成一定规模，天津大悦城占据天津商业“顶流”位置，而和平大悦城亦成为城市青年的先锋文化阵地，即将开业的大悦春风里也即将落地中北镇；坐落在和平路商圈的天河城、恒隆广场不断创新经营，集聚全城消费客群；坐落在和平路另一端的和平印象城也随着金街改造的进程，展露新的商业生命力。此外，天津水游城、天津陆家嘴中心、河东爱琴海购物公园、鲁能城购物中心等商业占据区域商业发展脉络上，不断为区域商业发展赋能，带动区域商业品质提升。

品牌洞察

在品牌引进方面，天津商业一直致力引进首店品牌、特色品牌、新兴品牌，构建别具一格的新奇消费矩阵。

据赢商网不完全统计，2021年天津共开出品牌首店186家，其中全国首店8家，华北首店（首家旗舰店）9家，天津首店169家。业态分布上，餐饮和零售仍然是大热门。餐饮品牌首店达58家，占比31%；零售品牌首店98家，占比53%；文体娱品牌首店16家，占比9%；儿童亲子品牌首店10家，占比5%；生活服务品牌首店4家，占比2%。

运营商洞察

//空置率：上半年平均空置率达13.9%

据赢商大数据统计，2022年上半年天津开关店比一路下滑，2022上半年为0.68，品牌拓店意愿疲软。2020-2022上半年，除2021年上半年之外，天津市级商圈样本购物中心的空置率，始终高于区域商圈，今年上半年市级商圈与区域商圈两者达到一致，均为13.9%。

从具体商圈看，天津各个商圈购物中心空置率两级分化严重。其中，青池西街商圈空置率不到1%，区内的天津蓟县州河湾广场出租率超99%；而天津东丽新业广场所在的东丽开发区商圈，空置率超70%。

存量mall招商遇挫之外，新mall集中入市，是天津空置率高的另一诱因。天津2021年迎来另一供应量高峰，新入市11个购物中心，新增125.3万㎡体量。

需求端供过于求，消费端信心疲软——今年上半年天津全市社会消费品零售总额同比下降5.5%，天津的开关店比急速跳水至0.68，远低于2021上半年（1.13）、下半年（1.10）。

据赢商大数据监测，2022上半年天津购物中心（商业建筑面积≥5万㎡）品牌调整数量约700家。除文体娱之外，其它业态均处于收缩状态，儿童亲子尤甚。上半年天津餐饮、零售业态关店数均高于开店数。统计的254家餐饮开关店数据中，新关店144家，新开店110家。

空置率持续居高的情况下，2022下半年天津仍有8个购物中心（商业建筑面积≥3万㎡）计划开业，总体量87万㎡，预计天津零售商业经营或将持续承压。

展望未来

- 国际消费中心城市建设，助力商业发展

2021年7月，天津成为国务院批准的率先开展国际消费中心城市培育建设的五个城市之一，天津商业进入“加速跑”的赛道。《天津市培育建设国际消费中心城市实施方案》提出，天津将打造海河亲水、洋楼文化、津味美食等消费名片，发展时尚消费、旅游消费、文化消费、体育消费、康养消费、会展消费等。不断促进消费结构升级，追求更全面的服务、更深层次的开放，以文化、旅游、会展等为抓手，打造鲜明的消费品牌和城市符号，把握新的“流量密码”。

• 在政策利好的倾斜下，天津正在加快建设地标商圈，着力打造意式风情区、金街、五大道等8大地标商圈和万达—爱琴海、大悲院等14个目标商圈；

• 支持发展首店、首发、首秀经济，国图文创空间、蓝将、雅格狮丹等200余家国内外知名品牌进驻天津；

• 连续举办两届海河国际消费季，连续三年发放消费券，每年推出500余场促销费活动；

• 规划发展夜间经济，培育摩天轮、水滴、奥城等30余个夜市，增添津城“烟火气”；

• 大力发展会展经济，建成国家会展中心（天津）一期并投入运营，一年多来举办大型展会60余场。每年举办世界智能大会、亚布力企业家论坛等大型活动。

• 挖掘具有天津文化特色的沉浸式体验文旅项目，争创正能量“网红城市”。打造“海河灯光秀”、“海河音乐节”等丰富多彩的主题活动。

在这一系列官方动作下，天津商业也正在积极创新，不断转型革新，激活项目潜力，增强区域对品牌的吸引力和竞争力，丰富人们的生活场景和购物体验。商业力不断赋能，天津商业也将逆风起飞，在未来展现出超水准的商业活力。