武汉、苏州、南京、西安，商业准1线城市“攻势十足”

编者按：今年11月，研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期聚焦“2022中国城市商业力排行榜”中的商业准1线城市，重点观察【武汉】、【苏州】、【南京】、【西安 】的商业情况。

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武汉：深挖武汉187家百货和购物中心后，我们发现了这些秘密！

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苏州：苏州197家商场，透露了这些趋势！

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南京：跻身全国大中城市十强后，南京的城市商业发展怎么样了？

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西安：空置率下降至5.1%，西安城市商业力全维度洞察

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历经一年多打磨，赢商tech与中国商业联合会共同发起并确立了“城市商业综合评价指南”团体标准，以“商业力”指标综合评价城市商业繁荣程度，全面发掘城市发展潜力，立体洞见未来新商机。

具体看，城市商业力是基于城市商业的广度、高度、质量，对城市商业发展繁荣程度进行评价的综合性指标，包含城市商业发展基础、城市商业规模、城市商业档次、城市商业活跃度以及城市商业潜力五大一级维度。基于评价体系对国内368座城市综合测评后，赢商tech最终形成《2022城市商业力排行榜》。

基于各商业维度，从划分的排行榜中，商业准1线作为零售商业在全国处于重要地位并能辐射带动所在区域商业整体发展的城市。今年，入围榜单的商业准1线城市有杭州、南京、苏州、武汉、西安、郑州、天津、沈阳、佛山、宁波，本篇将聚焦【武汉】、【苏州】、【南京】、【西安 】四个城市，从城市商业的起源史到行政区发展、商圈成熟程度来见证商业准一线城市的强大攻势实力。

武汉：商业准1线排行跃升2位

成熟商圈领跑，区域商业劲力不减

回溯武汉商业地产发展，最古早的莫过于江汉路上的中心百货，它最早诞生于1937年，后由武汉四大本土零售商业巨头之一的中百集团接手运营至今。

而武商、中百、汉商、中商武汉四大本土零售商业巨头，一度独食武汉商业大蛋糕。

1994年，第一家新世界百货（国贸店）在西北湖畔开业，此后十年间，王府井百货、群光百货、大洋百货等全国百货相继入驻。

直至2005年武汉第一家购物中心销品茂开业，终于进入百货全面向购物中心过渡的“换轨期”，2010年后，购物中心成为武汉商业地产市场最受追捧的物业形态，至此购物中心开启了“加速跑”的黄金十年，分别在2011、2015年达到两次“增量高峰”。

2010-2019年间，万达集团从菱角湖万达广场起跑，向汉阳、武昌、东西湖等地多点拓展；百联奥莱、罗马春天奥莱、绿地欧镇奥特莱斯、首创奥特莱斯先后完成布局；以凯德广场、永旺梦乐城、荟聚、武汉新天地为代表的连锁mall已经在武汉站稳脚跟……

2020年武汉受新型冠状病毒疫情影响，全年新开项目数量、体量双双跌至低谷，但也涌现出武汉K11这类优质项目。

截止2021年，已开业购物中心+独立百货（3万㎡以上）存量超1100万㎡，同比增长12.4%；其中2021年增量超120万㎡，武汉恒隆广场、武汉K11、华发中城商都、武汉万象城、武汉大悦城等相继落成，集结而出的商业项目，意味着城市能级和品质提升。

行政区：洪山区商业高歌猛进，青山商业亟待释放

当前，江汉区存量商业项目数量位居全市第一，但增量方面，洪山区就更甚一筹，凭借未来2年内入市的购物中心项目，洪山区有望反超江汉区，成为全市商业项目最多的行政区。

于数量而言，武汉市商业项目最多的前五个行政区分别为江汉、洪山、武昌、汉阳和江夏；于商业建筑面积而言，武汉市商业项目最多的前五个行政区分别为江汉、洪山、武昌、汉阳和硚口。

值得注意的是，青山区作为武汉传统老城区和旧城改造的重点区域，在商业发展上却稍显落后。商业有待开发。

商圈：市级商圈项目集中度高于区域商圈

武汉所有城区已形成32个商圈，包含7个市级商圈和25个区域商圈。商圈内项目数量排在前5名的武广商圈、江汉路商圈、街道口商圈、CBD商圈、光谷商圈的消费热度受广泛认可。

武广商圈以11家购物中心（独立百货）位列第一，商圈容纳度较高，囊括了从武汉恒隆广场、武商MALL·国广的高奢型，到武汉K11的人文艺术型，再到凯德广场·武胜和武商MALL·世贸的大众消费，商业业态结构丰富，满足不同消费人群的需求。

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苏州：连续商业准1线城市第九位

亟待核心商圈成”C”位担当

开业于1934年的苏州人民商场，是苏州最早的商业地产。当时商场内几乎涵盖了各种消费行业，有屋顶花园、西餐厅、评弹、广播电台、食品、百货，和现在的购物中心非常相近，只是在营业面积上稍小一些。如今，苏州人民商场依然屹立在繁华的观前商圈，是苏州市民印象中的地标式存在。

1992年3月，中新（新加坡）合资的“美罗时装有限公司”建立，成为苏州最早的合资零售企业。1990年开始，苏州工业品商场、长发商厦、石路国际商城、泰华商城等大中型百货商场拔地而起，苏州人民商场等老商场也扩建翻新。2007年4月，位于狮山板块的绿宝广场正式开业。2015年11月开业的苏州诚品，是诚品集团在大陆打造的首家旗舰店。为苏州购物中心的发展带来了新的启发。而2017年11月11日苏州中心商场开业，标志着苏州城市商业新名片的诞生。作为苏州体量最大及地理位置最优越的购物中心，苏州中心商场以其丰富的品牌与多样的业态，成为苏州名副其实的商业“中心”。

截止2022年6月30日，苏州大市范围内，购物中心与百货商场共计197个，商业体量高达1454.76万㎡。在全国368个城市中，购物中心体量位居第七；人均购物中心面积高达0.99㎡，位于全国第三。

行政区：行政区：吴中区商业遥遥领先，太仓市商业亟待释放

于数量而言，苏州市商业项目最多的前五个行政区分别为吴中区、姑苏区、虎丘区、昆山市和相城区；这5个行政区也包揽了存量商业体量的前五位。太仓市以10个已开业项目位居倒数第一，且近两年内并无新项目入市，商业潜力亟待释放。

商圈：散装“苏州”的均衡之道，缺乏城市核心商圈

受苏州“一核四城”发展规划和强势的县级市影响，苏州始终缺乏一个真正意义上的“核心”商圈。近年来，随着苏州传统商圈不断调整推陈出新，新兴商圈又如雨后春笋般冒出，商圈整体呈现出“全面开花、相对均衡”的态势。经赢商网观察，所有城区已形成42个商圈，包含3个市级商圈和39个区域商圈。已开业和未来2年筹开的购物中心（及独立百货）的232个项目，有145个项目在商圈内，其中仅17个项目在市级商圈内，占比仅11.7%，128个项目在区域商圈内，占比88.3%，区域级商圈整体集中度高于市级商圈。

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南京商业排行稳居前十

新兴力量不断崛起

时光追溯至上世纪三十年代初，彼时南京的商业主要还是以个体、私营的沿街商铺为主。直至1936年，位于新街口的中央商场开业后，南京终于拥有了第一家大型综合性百货商场。建国后，以山西路百货大楼、南京新百、太平商场等为代表的百货商场也相继开业，正式开启南京百货业的新篇章。1992年，以金鹰商贸为代表的外资企业开始进入南京商业地产市场，打造南京新街口金鹰中心，进一步奠定了新街口商圈的核心地位。进入21世纪，胜太路同曦假日、新街口印象汇、新街口大洋百货、建邺万达广场等一批商场的出现，不断丰富人们的消费选择。2008年，南京更是迎来了第一家真正意义上的购物中心——夫子庙鹏欣水游城，给当时的南京市民带来了颠覆式的购物体验。2010-2019十年间，南京购物中心市场则发展迅猛，出现了弘阳广场、德基广场二期、南京虹悦城、江宁万达广场、景枫中心、金鹰世界等一批着眼于提升生活品质和消费体验的大中型体量商业，推动南京商业市场走向繁荣。2020-2021年间，南京两年仍开出30个商业项目，商业体量新增191.53万方，整体表现出较强韧性。今年以来，南京上半年增量市场相比去年同期有明显减少，仅紫云智慧广场于今年1月试营业（商业体量≥3万方）。而在下半年，南京有望迎来12个近86万方的新商业体，包括江苏首座万象天地——南京万象天地、江苏首座拥有河谷与绿洲结合的"轻奢"奥莱——砂之船（南京江北新区）超级奥莱等，为南京商业市场注入新的活力。

行政区：秦淮区存量商业数量第一，栖霞、浦口区成”潜力股“

南京市下辖玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区、六合区、溧水区、高淳区共11个行政区。玄武、秦淮、鼓楼等主城区依旧是南京目前资源配套最集中的地区。从存量商业数量上看，秦淮区以22个商业体位居第一，鼓楼区紧随其后，以21个商业体位居第二。商业建筑面积方面，只有15个存量商业体的建邺区更靠前列，意味着该区域单体项目普遍体量较大。

从未来两年的增量市场来看，拟开业商业数量排名前三的分别是栖霞区、浦口区和玄武区。其中，浦口区在南京“拥江发展”战略提出后迅速崛起，近几年吸引了不少优质商业地产企业相继进驻，未来商业综合体的建设大有遍地开花的趋势。

商圈：市级商圈项目集中度高于区域商圈

从“中华第一商圈”新街口，到夫子庙商圈、湖南路商圈、百家湖商圈、桥北商圈、仙林商圈等新兴商圈的出现，这是南京现代商业发展史上的耀眼阶段，也是南京商业版图由主城核心商圈向外迅速扩张的时期，造就了南京商圈多中心发展的趋势。作为南京唯一的市级商圈，当前，新街口商圈内集中了17家存量商业体。其中，新街口“四大金刚”德基广场、中央商场、新街口金鹰、南京新百，在去年更是联手贡献了超360亿的销售额，表现十分抢眼。而奥体商圈、仙林商圈、城南商圈、夫子庙商圈等区域商圈表现也不俗。据赢商网观察，目前南京20个区域商圈共开业79个商业项目，未来两年内还将有12个新商业体入市。区域商圈代表如湖南路商圈、夫子庙商圈、百家湖商圈、奥体商圈、新江东商圈等发展更趋向成熟，在项目集中度上要高于其他商圈。未来随着各新项目的入市，新兴商圈的地位或将得到进一步巩固。

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西安商业正燃

商业的未来，大有看头

古都西安，西北商业重镇，1952年，西安市解放百货合作社落成，为西安市民提供生活用品、副食，是当时西安市最大的合作社，1992年，解放百货商场启动拆迁改造，1996年更名为开元商城后正式对外营业。1954年，中山大街百货商店（东大街华侨商店）开业；同年，民生百货商店的雏形“民生合作商店”也已形成，再到1990年新的民生百货大楼正式建成，并于1996年进行二期扩建，这座10万㎡的商业殿堂让彼时的西安有了新的时尚地标。1998年，世纪金花钟楼店正式开业，为西安带来了纪梵希、巴黎世家、圣罗兰、资生堂、谢瑞麟、周生生等知名品牌，；2000年西安中大国际南大街店开业，引领了西安乃至西北地区的奢侈品消费理念。2008年，李家村万达广场开业正式开启了西安的购物中心时代。此后，凯德广场·新地城、赛格国际购物中心、CityOn熙地港（西安）购物中心、老城根GPARK等商业项目陆续开业，商业体朝着规模化、集中化、个性化、多元化等多方面发展，以丰富多样和新奇有趣的空间形态使西安的城市生活更加缤纷多彩。2010-2019年间，港资、外资、国内连锁与西安本地企业百家争鸣，开启了商业加速跑的黄金十年，新增商业建筑面积173.6万㎡。2020年西安受新型冠状病毒疫情影响，全年新开项目数量、体量双双跌至低谷。2021年西安购物中心增量市场逐步破冰升温，其水平已恢复至接近2016年的状态。

区域：雁塔区商业高歌猛进

西安市共设置灞桥、碑林、高陵、鄠邑、莲湖、临潼、未央、新城、阎良、雁塔、长安11个行政区，人口密度集中的主城区商业配套更优于灞桥、高陵、临潼、鄠邑、阎良等远城区。

当前，雁塔区存量商业项目数量位居全市第一，增量方面同样第一；数量方面，西安市商业项目最多的前5个行政区分别为雁塔、未央、碑林、莲湖、长安；商业建筑面积方面，最大的是雁塔、未央、碑林、莲湖、灞桥五个行政区，这意味着灞桥区项目单体平均商业建筑面积大于长安区项目的。

值得注意的是，新城区作为西安传统老城区和旧城改造的区域，在商业发展上却稍显落后。虽然有益田假日世界、万和城、幸福林带环球港等大型商业体，但都未在板块内形成购物中心集群，商圈发展缓慢。

商圈：市级商圈项目领跑市场

随着商业发展，以钟楼商圈为圆心，向外分散出南门、小寨、高新、龙首、曲江等多个城市级、区域级商圈，通过skp、大融城、大悦城、万象城等一系列标杆项目带动商圈内部发展。

经赢商网观察，西安所有城区已形成25个商圈，包含4个市级商圈和21个区域商圈。具体到每个商圈上，项目集中度往往与商圈影响力正相关。商圈内项目数量排在前5名的小寨商圈、经开商圈、大雁塔商圈、解放路商圈、龙首商圈的消费热度大多受到认可。

小寨商圈以10家购物中心（独立百货）位列第一，商圈容纳度较高，囊括了从赛格的多元化零售型，到MOMOPARK艺术购物中心的人文艺术型，再到华旗国际和军人服务社的大众消费，商业业态结构丰富，满足不同消费人群的需求。

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