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今天，坚韧与创变将成为云南商业新标签！

赢商网张维怡 2022-11-17 17:25

核心提示：2022云南商业地产高峰论坛圆满结束。

作为商业二线区域，云南以昆明为代表的商业，在疫情的反扑下，展现出其坚韧的一面。商业数智化的普及、购物空间的探索、线上直播的开通、新品牌的诞生与引入……无一不在说明云南商业地产生态发生了改变。

但是在其商业征程的发展中，云南商业也不可避免展现出了它薄弱的一面。存量商业的粗放，增量商业的放缓……给云南商业未来带来不确定。

11月16日，由赢商网云南站发起主办的“不定时代思定未来 2022年云南商业地产高峰论坛暨‘金孔雀’颁奖盛典”在云南昆明七彩云南温德姆至尊豪廷酒店举办。

100+商业地产风云人物、100+创意机构及知名媒体、200+商业地产名企、400+优质创新品牌，总数超过800名中国及云南商业地产与时尚零售业最具影响力的行业领袖、精英、学者，齐聚一堂，剖析现状，谋定未来！

为期一天的活动中，汇集云南商业地产风向标-高峰论坛、表彰晚宴- “金孔雀”颁奖盛典、云南商业地产成果创展、定制式商业精英高端酒会、定制式主题论坛/沙龙五大系列活动，思维火花碰撞，展现云南商业力！

大会开始前，赢商tech副总裁兼首席产品官朱智向现场嘉宾表示感谢。

1、2023年的商业发展趋势，我个人是持非常积极乐观的态度。最近大家也听到了一些消息，一切都在向好的方向发展。不论是地产基金的纾困，还是国家政策的放开，疫情的放开，各方面政策的调整，甚至是大的国际趋势变化，都是非常利好。

2、商业经历今年这么艰难的局面，一定会迎来一个新的春天。

3、希望我们众多商业人能够一起更加的携手、更加的团结，能够更加的坚持，坚持到美好的未来的到来！

赢商大数据《2022年云南商业地产与消费趋势发展报告》：

赢商tech云南区域总经理方娟

一、全国商业2022前三季度发展情况：客流阶段性波动，开业量同比下跌，关店比持续收窄。

1、客流上，年3月客流行至最低谷，二季度开始客流在波动中恢复；

2、品牌行业发展上，不确定中抓住稳定，黄金珠宝、新能源汽车逆势开店，持续扩张；餐饮仍在环比回复，休闲餐饮仍是香饽饽；

3、购物中心开业量上，2022年第三季度呈现报复式开业，全国开业购物中心达92个，总体量852万㎡，其中包含7个试营业项目。

4、空置率上，9城mall三季度平均空置率回落至10.3%，租赁市场有所回暖；

二、云南商业基本面及发展趋势：消费有待释放，客流及空置率波动大，缺乏新兴品牌进驻。

1、经济基本面：2022上半年云南GDP为13464亿元，人均水平相对落后；

2、商业规模：云南购物中心存量规模处于第四梯队，人均商业面积仍有上升空间；地州市场发展势力悬殊，昆明存增量仍稳坐第一；

3、空置率：2022上半年平均空置率达两年来峰值，昆明出租率处于全国中上水平；其中2022上半年昆明空置率环比增速不增反减，波动较大；

4、开关店比：重点城市平均开关店比0.8，开、关店量同步收缩，昆明逆势上涨；

5、品牌进驻情况：零售与餐饮占比高，但新兴品牌较少且品牌相对老旧；

三、市场展望。客流正在环比回升，而信心的恢复需要过程；市场危中有机，目前亦是轻资产的拓展时机；中长期来看，城镇化进程持续，消费升级中持续下沉，消费服务逐步恢复，没有理由不对中国消费市场乐观；购物中心仍然是线下消费最大的流量入口。

△主题演讲一：年轻势力汹涌，从永和广场看昆明潮玩商业新兴样本

江东集团商业事业部副总经理高勇

1、随着新时代消费力日益旺盛，消费意识超前，为昆明筑造起优质的商业氛围和市场环境，为城市经济水平发展孕育新的市场机会。北市区，是昆明“北延”的发展的有力表达，对于整个昆明商贸消费升级具有强大的推动力。

2、永和广场就处于北市区的核心地段。项目周边半径三公里区域内，已经云集了众多中高档住宅，为昆明白领人群、改善性置业的首选之地。周边覆盖多个高端商务区及高校，消费潜力巨大，目前逐渐发展成为以新一代年轻家庭组团为主的新兴商业区。

3、永和广场融创意文化娱乐体验,网红餐饮、运动流于一体,集合特色品牌形象店/旗舰店,带领消费者进入极具体验感和品质感的室内外空同,为消费者打造城市级开放式高品质社交和潮玩目的地,筑造极致购物体验感的流世界。

△主题演讲二：新茶饮红海“突围” ，与购物中心共生的迭新之路

麒麟大口茶创始人林森

1、突围其实和购物中心是息息相关，这也是我们如何和购物中心一起共生更迭之路。茶饮，是创业失败率最高的一个行业，是一个有可能你看起来比较简单容易门槛低、容易开业，但是要流传、要做好非常困难的行业。

2、在2022年1月-10月我们麒麟大口茶一共新开26家直营店，与头部茶饮品牌相比不算什么，但对比云南新茶饮品牌，我们相比去年增长了460%。如何在这样红海里面去突围呢？在我看来，在不定的时代里面我们一定要会看清意外和周期，想办法越过，找到不变的趋势作出规划，才能思定未来。

3、茶饮的周期是对供给周期的的掌握。供货商受市场供需影响，闻风而动，在价格的波动中，扛过价格低迷周期后的迎来下一个比较好的时期，如此反复。

4、茶饮的趋势是什么？好像很难找，我自己有一个小的方法论。就是找对标，而且时间越久的行业，它的趋势越显现。那什么行业和茶饮最相似？比茶饮更久呢？咖啡。这是一个完全值得茶饮行业去借鉴学习探知的行业。咖啡的底层逻辑是什么？其一农业、其二工业、其三手工业。

5、我们的产品很简单，就只有一个，就是一杯简单15块钱云南味的柠檬茶，但就是这样我们也坚持要赋予极致的体验过程，产品才是完整的。

△圆桌对话一：变局时代，云南商业如何“固本”与“拓界”？

·昆百大集团副总裁段蟒（主持人）：

1、站在云南角度看整个云南商业，其饱和度是不高的，但是站在昆明看饱和度却是非常高。这是云南天然的问题，一个单中心的城市，昆明一城独大。昆明这个城市基本上占了全省各方面的40%，除人口以外，因此可能更适合购物中心的存活或者生存。但近几年增长过快，带来了巨大的压力。再看向云南的16个地区，只占云南经济的60%，平均每个地区实际上就10%，其中最好的曲靖，占到云南省经济总量10%左右。

2、很多国际一线的品牌，实际上它的市场定位或者说含金量已经定型了，会有影响，但也不会有太大的改变。但是我们也不排斥国潮的成长，中国在成长，中国制造、中国品牌也会在成长，中国也会有越来越多的国际品牌。

3、线下的实体，品质是我们守住生存的最后一条底线。如果线下都不讲品质了，我们还不如线上。

·爱琴海集团副总裁、云南运营中心总经理鲍硕：

1、整个云南商业在昆明层面上看是远远超量，但从云南整个地州商业发展看，我们可以看到很多的机会。随着整体互联网的带动，特别这两年短视频发展，让整个地州是小众青年，让他们的理念和接受的事物，和一线城市完全同步。

2、从商业领域的需求供给看，其实商业供给给到云南地州整体市场来说还远远不够，所以爱琴海也在积极地拓展地州业务。

3、新商业我们走下去更多的是两块：第一，能够把新的品牌和新的生活方式，带给地州的消费者；第二，把整体运营的理念和新的运营模式带下去，给到当地的合作伙伴。

·江东集团商业事业部副总经理高勇：

1、以消费者需求为中心。

2、随着整个市场近年来的风潮浪潮，特别是国潮比较兴起。很多商场的活动都是以国潮为核心进行嫁接，包括很多品牌的IP、营销手段等都和国潮息息相关。近年来随着国潮国风的备受关注，对于本土来说美妆也好、服饰也好，包括国潮点心都顺势而起，比如本土的滇小酥等，都成为消费者的新宠。

3、进行创新。品牌需要不断的创新才能找到自己的立足点。反观商业市场也是一样的，如何创新也成为购物中心在新时代发展下永恒的课题。

4、提升品牌价值。对于购物中心的品牌来说营销固然重要，但抱团过后真正留住消费者的是品牌价值，热度过后品牌如何持续提升，这也是很多品牌面临的巨大挑战，反观商业也面临同样的问题。

·北京睿易辰商业发展有限公司/北京云南商会秘书长马殷：

1、从2019年开始我们就在楚雄和临沧尝试做农贸市集，它既是一个菜市，但又不是传统的菜市。我们在临沧打造的农贸市集，选择一个基地。从临沧“佤族之乡”的标签出发，引入佤族的茅草屋式的风格，当游客走进时，看到是佤族原汁原味的生活状态。工作人员不只单单穿着民族服装，他们本身就是少数民族，载歌载舞，营造出的场景、氛围、体验让很多消费者流连忘返。

2、做这样的农贸市集，我们最大特点是在招商的时候找本地周边这些村子里自产自销的农户。现在商场也好，菜市场也好，更多的商户是来自于蔬菜和水果批发商与中间商，我们通过这样的模式，保证产品的质量。

3、内容上，农贸市场上更多的是蔬菜、熟食、水果，但在这里更多的是手工艺品。在时间上我们也有新的尝试，实现在一个菜市里面由早到晚的两个时间段空间使用，实现租金上双份收入，实现空间时间的联通。

·昆明市茴香餐饮娱乐有限公司副总裁陆春：

1、探索购物中心以及在购物中心的布局落位方式，我觉得这是企业面对疫情时代、新的年轻消费群体应当做的有效变革。

2、从我的角度上来讲今年关键是打好内功，另外是积极开拓新品牌。在新的一些玩法上积极参与，在线上线下有效结合。把我们原有的产品尽量调整得年轻化，未来能更好的适应市场，适应走出去，在做好原有基础的同时走到地州去创造更多的价值。

·滔搏运动云南区域总经理翟培超：

1、从近期对消费者的洞察，包括大量的数据分析看，行业消费两极分化比较严重。好的、有价值感的、个性化的产品这些卖得相当好。其次就是打折的，便宜的也卖得很好。我们发现这些产品组合很好，整体具有延展性，话题感十足。

2、从整个消费UPT表现来看，客单量是有一定增长，但消费者更理性了，总体上秉持着“能消费的还是愿意去享受”的态度。

3、从今年双十一的表现来看，线上的小程序、直播，一定程度上弥补了线下流量的不足，但从今年的表现来看也会发现消费者对线上活动开始疲软。这在我看来为线下带来了新的机会，我认为通过甲乙双方不同的联动，线上线下联动，甚至银企之间联动，对于品牌发展都一个不错的机会。

·昆明傲为世企业管理有限公司董事长袁源

1、从餐饮角度来说所谓变局时代，业内探讨最多的就是疫情常态化的问题。我们自己做了一个小统计，在9、10月中，50多家龙头企业亏了近一点几个亿，可以说开馆子亏出了做地产的钱。人工成本在最近的五年内我觉得是餐饮涨得最厉害的。员工从2013年平均工资2000块钱到现在快4000块钱了，但我们的营收砍了一半，不难看出“固本不离人”。

2、餐饮正是从疫情的这几年真正感受到来自线上的威胁。“点外送”模式的竞争对线下餐饮没有很大的影响。但疫情这几年，因常态的管控，大家消费习惯正在快速地变化。现在线上的餐饮品牌竞争力非常强，热度非常高，比如年轻人追捧的臭豆腐、榴莲、螺蛳粉等，还有很多低脂低热的产品，已经快于线下产品迭代。

3、我们未来会有两个方向：第一，如果做快销大规模连锁，就要完成高标准的产品体系，不断创立新的品牌或者新的产品去同线上所谓软跨界、硬跨界的企业竞争；第二，自身也要硬。在内控上产品体系上都要花心思，在当下时代作为餐饮实体保持一定的生命力，并且通过自己小的跨界尝试，完成“二条腿”让企业发展相对更健康。

△圆桌对话二：新奇消费激发原创力量，品牌主理人时代来了？

·云南奥臻文化传播有限公司总经理/举例市集联合创始人佟佳（主持人）：

其实云南的零售商业发展从最早的地域性、老品牌的发展到全国全球连锁的品牌布局，再到现在本土原创品牌的爆发，云南零售商业业态也呈现出了多维度以及年轻化的态势，在这股发展的潮流当中涌现出一批批优秀的品牌创始人和主理人。

·赛的餐饮管理有限公司总经理/ SAIS 主理人赛志玮：

1、在我看来，当下的露营模式上，很多都是受到日本式露营的影响，即搬家式露营。

2、露营运营在我看来有以下要点：

（1）走大众市场，标准化产品，提高人均消费。我们每个营地基本上6个人就可以正常经营，每次可接待120人左右。

（2）选址集中在市区30分钟车程以内，且是有地标性的位置。

（3）做营地不去做开发建设，只嫁接到现有的场地。

（4）不做过夜，只做日归行营地，即当天去了当天回来的营地，这是一种轻资产运营。

（5）品类专一，多样化链接。

3、纵观过去做营地的四年，我不觉得露营是一时的风口，反而未来露营会融入每个人的生活方式中，这也要求我们从业者不断的更新迭代产品和服务。

·景素品牌创始人贺海善：

1、我们2016年打造一个云南首个省级非遗文创园， 2019年做到了云南省第一批非遗的扶贫项目，2021年我们开创了中国第一个城市非遗会客厅，也是云南省在2021年整个非遗项目入选中国非遗大世界的一个项目。

2、非遗的体验是什么？不光是手工，还包括文创。首先我们要理解什么是非遗的文创？非遗传承几千年下来的是什么？是一个习俗，代表的是当地文化。文创是什么？在当地文化背景下去创造出符合当代艺术美学和当地生活方式的一个产品，这才叫文创。

3、我们把金木土石布作为非遗体验的核心成果融入到每一个商业里去，所以到现在为止景素每一年都在开新店，把每一个店变成一店一景一非遗，每一个店非遗是有主题，并且都不一样的。融合这样的方式让非遗成为商业非常好的一部分，从而形成品牌核心的经营内容。

·云南巨勺文化传媒有限公司运营总经理/勺滇癫喜剧创始人李伟：

1、我个人对脱口秀的理解是什么？它不仅是一个艺术形式，随着脱口秀大会的热播，已经成为了一种生活方式，而且这种生活方式覆盖年龄段也会越来越广。

2、脱口秀有什么特点呢？首先，这样的一个艺术形式或者生活方式比较简单，一间房子、一个人，一只话筒就可以给你一两个小时的快乐，这是一种低成本的快乐。

3、这样的艺术方式在北上广推广地比较快，而且已有很多专业的脱口秀演员。这个行业在云南启动的不算特别早，我们成立是2019年年底，到现在接到了很多商演，成果也是不错的。

·樊登读书云南区域创始人师兢：

1、今年的双十一有一个很大的变化，流量变成了留量。第一个流是流动的流，第二个留是留下来的留，得靠你的积累、文化内涵把真正的那些流动的因素留下来。

2、未来在整个昆明、在整个云南的商业地产当中，我们完全可以增加这样多种形态，例如脱口秀的形态、阅读的场景，让每一个客人来到一个商业地产，把他留下来。

3、我们已经在思考明年给商业地产带来什么样的活动，已经策划了五六场活动，希望把IP后面的流量带到商业体当中，同时也把商业体本身的流量带到我们引进来的这些IP中，这个过程我们完成的是相互交互，即交互赋能。

·玖合素手运营总监尚莲莲：

1、后疫情时代足浴行业是娱乐行业当中的一个媒介，很大程度上代替了综合商圈夜间经济服务，补充“中间吃饭的时候累的这两小时去哪”的消费问题。

2、我们做过分析，这个行业中，20-38岁的客户占比达到48%，这表明年轻群体越来越重视健康，越来越喜欢这样的躺平。他们需求一个躺平的空间，让他能够在那个地方疗愈身心、疗愈身体。

3、在我看来足浴行业是商场里很多休闲娱乐业态的媒介，比如说茶饮可以进入足疗店，客户的空间是可以利用，露营也可以搬到足疗店……因为客户在空间里越来越需要价值情绪，需要更多的商业思维的碰撞，打造出更多的个性化、娱乐化的发力点。

·汤合缦加首席品牌官张凯：

1、作为客户的带刀护卫，我们主要做三个事情：一个是品牌战略咨询；第二，一家品牌定向策划公司。第三，涉及影像的板块。我们公司所有服务客户第一战略一定要对董事长，第二方面所有落地能力一定要对高管，第三方面我们不接触过于下沉的服务人员，最主要的核心内容是帮助企业提高消费频率。

2、团队一直提倡一个理念，我们的战略如何帮助商品品牌走向更大化的未来。所以我们认为中国商业品牌未来是一个虚拟的数字，今天所有品牌都代表当下和要做什么。

3、希望汤合缦加给每一个服务的品牌兼具社会责任，帮助社会上的品牌提供自己的方向，帮助品牌去赋予更大的魅力和支撑。

△主题演讲三：新消费主义下的商业空间设计

叮梆商业设计创始人、创意总监

华夏设计研究院总院院长

任文凯

1、这两年深受年轻人喜欢的商业类型已经发生了变化，与前些年看到标准化的购物中心已经完全不太一样。购物中心开业到出圈、到社交媒体上的传播，所有呈现出来的东西都与我们经常逛的这些购物中心呈现完全不一样的状态了，比如说年轻人开始喜欢沉浸式、社交型、在地型的……这些形容词也为新筹备购物中心的提出新的挑战。

2、在颜值、品质、情怀、复古等趋势之下，现在非标化的购物中心已成为一个主流，为什么？现在很多购物中心从默默无闻的筹备，默默无闻的招商，默默无闻的开业，默默无闻的有些就倒闭，为什么？现在年轻人，包括新消费阶层的人出行目的地或者他们要去哪里已经完全变了，与传统的思维已有很大的区别，但是商业迭代还是很缓慢。

3、传统的思维，讲求地段，但地段的本质其实是流量。以前只要地段流量大，地段就值钱。现在的地段跟流量已经不直接挂钩了，现在的流量已经是多元化的思路。

4、差异化的核心是因地制宜，要找到自己的基因在哪里，你的差异化才在哪里，才能完成差异化升级。

△主题演讲四：探索消费新势商业数智化的进阶新路径