融创“割肉”深圳冰雪文旅城，珠海最大国资房企接盘

作者：刘新歌

早在2022年5月，面临流动性压力的融创中国就在为深圳冰雪文旅城项目寻觅买家。大半年过去，传闻中的潜在买家深圳地铁集团、万科并没有出手，合作方华发股份在关键时刻接盘纾困。

1月3日晚，华发股份和融创中国先后公告深圳冰雪文旅城股权交易事宜，华发股份以现金方式收购深圳冰雪文旅城项目公司深圳融华置地投资有限公司（下称“融华置地”）51%股权，总代价为35.8亿元，包括股权收购价款35.7亿元、债权收购价款1190万元。收购完成后，珠海华发将持有融华置地100%股权。

对融创中国而言，出售项目股权是为了降低负债规模、减少债务压力。其称，出售所得款项净额将主要用于偿还为获取上述项目获得的本息合计约20.94亿元融资，并解除其就该融资而提供的担保。同时，它也保留了对上述股权的回购权，回购期限为2025年11月23日前。

这项交易也是国、央企纾困民企的又一案例。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经称，国企、央企发挥带头作用，推进收并购及风险处置，这是新时期稳定地产、防范风险的重要任务。作为珠海最大的房企、珠海国资委下属企业，华发股份熟悉大湾区地产业务，它来接盘在情理之中。

融创“割肉”

深圳冰雪文旅城位于深圳市宝安区大空港片区、国际会展中心板块，为冰雪文旅综合体项目，包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元业态，计容建筑面积约131万平方米。项目土地由融华置地于2020年11月23日以底价竞得，成交总价127.1亿元，楼面价1.4万元/平方米。

融华置地成立于2020年11月6日，原由深圳融创文旅产业发展集团有限公司持股51%、珠海华发房地产开发有限公司持股49%。拿下这宗“深圳历史上第七宗百亿级地块”，融创中国首次通过公开市场进入深圳市场。

事实上，融创进入深圳早有迹可循。2019年12月18日，深圳宝安区与融创中国签订了总投资达367亿元的战略合作协议，拟定由融创中国投资，在宝安建设融创中国大湾区总部及冰雪文旅综合体项目。

2021年3月，融创华发·深圳冰雪文旅城动工，计划于2026年12月完工。拟开发产品包括办公、住宅（可售型人才房）、商业、酒店等。其中，游乐设施、配套酒店限整体转让，商业、可售型人才住房可分割销售；人才住房售价按销售时同地段市场商品住房售价的60%确定，最高售价不得高于4万元/平方米。

2021年至2022年，该项目连续两年被列入宝安区重大项目计划。但随着融创陷入流动性困境，项目开发也陷入停滞。融创中国在公告中称，项目正处于前期开发阶段，后续需要较大资金投入，现阶段完成出售有助于项目恢复正常开发建设及运营，也可减少其资金压力。此次出售，融创中国预计亏损约5.1亿元。

不过，这并不是一场“买定离手”的决绝交易，交易双方在项目合作上或将“藕断丝连”。根据双方协议，深圳融创文旅保留了股权回购权，回购代价将以此次出售代价为基准，并考虑在其退出期间珠海华发的相关资金占用费。

此外，融创还将与珠海华发或双方指定的关联方按照同股同权原则共同设立合资公司，负责目标地块（不含学校、人才房地块）的开发建设及销售；此外，还将设立合资运营公司，负责目标地块上的冰雪项目及酒店项目的运营管理。

华发接盘也有无奈

华发股份认为，冰雪文旅在我国南方地区是稀缺资源，随着北京冬奥会掀起的冰雪文旅热潮，该产业市场需求量大幅增长，深圳冰雪文旅城因此有良好的发展前景和潜力。接盘后，该项目规划的冰雪世界预计在 2025年11月运营开业，同时也将继续推进住宅、商业、酒店及办公等业态的开发建设。

在国家高端智库CDI资深研究员宋丁看来，华发股份的收购是一个资产运营的好机会。“项目非常好，现在收购也相对在一个低点。随着疫情影响减弱，经济复苏动能加大、实现触底反弹，如果华发股份在今年年终或以后再实施股权融资，它有可能吃到一个资本运营的大果子。”

但宋丁同时认为，华发接盘也有无奈。“理论上，它并不想把这么大的项目全压在自己一方，但这两年行业行情不好，愿意且有能力接盘、价格上能达成一致的房企并不多。作为合作方，华发股份必须考虑保持项目的顺利建设。”

接盘深圳冰雪文旅城对华发股份也是不小的资金考验。除了35.8亿元股权转让款，珠海华发还需向项目公司提供63.55 亿元股东借款，以足额缴纳剩余地价款。

拿下深圳冰雪文旅城的2020年，是华发股份冲刺千亿的关键时刻。这一年，在武汉、上海等多个城市频频拿地、补充粮仓。携手融创拿下上述项目，也极大补充了华发股份在深圳市场的土地储备。

近年来，曾经偏居珠海的华发股份不断扩展发展边际，在土地市场凶猛出击。据中指研究院数据，2022年全年，华发股份拿地金额为299亿元，在业内排第10名。其新增土地主要集中在长三角，买地支出为226亿元。其中，仅在上海，华发股份便斥资219亿元拿地，位居榜首。克而瑞数据显示，2022年全年，华发股份实现全口径销售额1202.4亿元。

行业降速中，国企、央企迎来发展机遇，不仅行业排名“后来居上”，融资端口也遇到风口。利用国资背景优势，华发股份拓展了类REITs、ABS等融资，并与2022年12月5日发布了60亿元规模的定增计划，用于郑州、南京、湛江、绍兴等四地住宅项目的开发建设。1月4日，华发股份公告称，该项定增计划获证监会受理。