万达稳坐最强包租公，一年收租超500亿，轻资产平台冲刺上市

作者/刘新歌

风水轮流转。

2022年，房地产行业经历了一番波动和洗牌，地产大佬们的日子普遍不好过。相比之下，万达集团掌舵者王健林则要“滋润”很多。

卡塔尔世界杯赛场上，“万达文旅”、“万达酒店及度假村”等关键词不断闪现。《2022胡润百富榜》上，王健林家族的排名出现2017年以来的首次上升、位列内地房地产富豪之首。

1月13日，万达商业管理集团（下称“万达商管”）公布业绩快报。数据显示，其2022年实现收入553.1亿元，同比增长7.4%；租金收入508.5 亿元，同比增长8%；年内开业55个万达广场，完成年计划100%。商铺出租率98.7%，租金收缴率100%。累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积4445万平方米；在建万达广场187个，商业面积2195万平方米。

这一年，万达还不断以“白武士”的身份出现。在同行陷入流动性危机时，万达却释放出强烈的“归来”信号。

最强包租公：年租金收入超500亿

与其他房企商管业务的百亿规模相比，万达商管这份“成绩单”领先业内。

近日披露的业绩数据显示，新城控股商业收入首破百亿，2022年含税租金收入100.06亿元；华润置地投资物业2022年内租金收入约183.9亿元，龙湖集团投资性物业租金收入约119.0亿元。

而截至2022年12月31日，新城持有的已开业吾悦广场为126个。华润万象生活2022年中期业绩报披露，其为72个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积达790万平方米；同时，还为24个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为160万平方米。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对时代财经称，万达商管的规模和业绩表现，与其输出管理和品牌的轻资产模式有关。在行业下行、普遍陷入困境的情况下，轻资产模式使其摆脱了资金局限、创造了更多市场机会。另外，这两年万达也加大了与品牌商的协作速度，存量市场的整合也加快了万达商管在管面积的增长，从而推动了租金收入的逆市上涨。

万达的轻资产战略始于2017年，这一年，万达决定不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。作为轻资产战略平台，珠海万达商管2022年不断加速，以轻资产方式与北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心等签约，接管了长沙、成都等地的5家奥克斯广场。

2022年，万达商管最引业内关注的轻资产合作，是与“河南王”建业地产的合作。2022年3月，建业集团与万达集团达成战略合作，将旗下全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，由后者全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。

万达商管的轻资产子公司珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“珠海万达商管”）2022年10月末递交的第三份招股书显示，截至2022年6月30日，珠海万达商管管理425个商业广场，其中来自万达集团的在管商业广场285座，在管建筑面积4260.6万平方米，毛利率55.9%；来自独立第三方在管商业广场140座，在管建筑面积1747.6万平方米，毛利率32.6%。

上市曲折难阻万达当“接盘侠”

万达商管也有烦恼，其中之一即上市屡屡受挫。

2021年3月，万达商业撤回持续近6年的A股IPO，并转战港交所，谋求在香港上市。2021年10月21日和2022年4月22日，珠海万达商管先后两次递交招股书，但均已失效。2022年10月25日，珠海万达商管第三次递表，目前尚无上市进展。

上市进度不仅影响珠海万达商管的募资能力，还将增加万达商管整体的资金压力。根据珠海万达商管与投资者承诺的条款，如果它在2023年底前未能顺利上市，珠海万达商管有义务从投资者手中回购股份，从而增加发行人资金压力。

除了上市不顺，万达商管也面临着到期债务压力。据其2022年底发行的60亿规模公司债募集说明书显示，截至2022年6月30日，其有息债务金额为1398.25亿元，其中未来1年内到期有息债务金额为233.37亿元，1-2年到期有息债务金额为305.42亿元，2-3年到期有息债务金额为216.43亿元，3年以上到期有息债务金额为643.03亿元。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对时代财经称，目前的市场气氛下，珠海万达商管发行股票发行非常具有挑战性。近期国家政策主要利好房地产开发，联交所可能会对商管业务继续持观望态度、拖延审批。

虽然珠海万达商管上市不顺，万达却开始以白武士的身份纾困业内，释放出越来越强烈的回归信号。

2022年7月，万达被选定为安徽万泓置业投资有限公司的后续投资运管机构，负责盘活其名下烂尾数年的城市综合体合肥万泓中心，合作方式仍为轻资产管理输出，万达只参与运营管理。

2022年11月，万达又投资参与安徽合肥新站区悦都荟正荣中心的建设。合肥正荣中心是正荣集团2017年首进合肥时的第一个项目，地块为商住用地，住宅部分正荣·悦都荟已于2017年11月首次开盘，但商业部分的正荣中心却迟迟未见完工，并在2022年年初停工。

从“甩卖资产”到“抄底”，在不断处于周期变换中的房地产行业，王健林似乎找回曾经熟悉的赛道。