起底！车建新，和他的商业帝国

作者/福贵

昔日同舟共济的兄弟联盟，最终走上解体之路。

2月3日，金科股份公告，公司股东广东弘敏持有的9%股份将被执行司法拍卖。而广东弘敏背后，则是近期失去红星美凯龙（需求面积:30000-100000平方米）控股权的车建新（又名车建兴）。

将时间拉到2016年，彼时金科老大黄红云刚脱身徐翔案，平安落地，虚惊一场的他回过头来发现，请来的野蛮人孙宏斌已成为金科第二大股东。

此后四年间，金科与融创上演了一场相爱相杀的股权争夺战，融创甚至一度成为金科第一大股东。

截至2020年一季度末，黄红云及其一致行动人持有金科29.98％的股份，融创持有29.35%，双方处于一个微妙状态。

在此关键时刻，车建新的加入，为结束这场争夺战起到一锤定音的作用。

2020年4月14日，金科突然发布公告，广东弘敏以47亿元从融创中国手中买下金科11%股权。

至此，融创开始退出金科股份，并持续出售其所持股份，这场被视为继宝万之争后，中国地产界最大的股权争夺战由此落幕。

2021年，黄红云与前妻陶虹遐陷入“分家”大战。车建新再次站到了黄红云身旁，稳定其对金科的控制权。

然而如今，这位曾经的“白衣骑士”近年来频频售卖资产，他一手缔造的红星帝国也将改姓。

600元创业

成就百亿家居大亨

车建新出身并不优越，父亲和两个哥哥都是泥瓦匠。初中还没读完，车建新就外出打工，后来又去做了木匠学徒。

好学、喜欢琢磨，年仅20岁的车建新就已经独当一面，带了5个徒弟。1986年，他借了600元，和徒弟们一起创办了手工作坊，开始制作新款家具。

车建新的家居帝国也从这个小作坊开始。

当年，这个初创团队做了7套家具，在常州西新桥综合市场卖掉，赚了1000多块钱；1987年，产量提高，做了20套家具，赚了一万多块钱。

1988年，车建新开出一家24平的门店，开始接受订货，当年订了500套家具。这一年，年仅22岁的车建新，赚到了人生第一桶金——50万元。

随着资金人脉积累，1991年，车建新又投资100多万元创办常州市及周边地区的第一家大型家具专营商场——“红星家具城”。

一边自己做家具，一边代理其他品牌家具，从中赚差价。到1995年，红星家具城的净利润已突破1.5个亿。

钱虽然赚得越来越多，车建新却高兴不起来。

彼时的红星已开出24家门店，其中有14家出现了不同程度的亏损，亏损门店数占了近6成。

为了能扭亏为盈，车建新出国考察，学习沃尔玛、家乐福、麦德龙和欧倍德等国际商业“巨头”，盘算着如何盘活门店。

转折发生在1997年，那时肯德基刚进入中国，车建新带着女儿车一鸣去尝鲜。看着排起长龙的队伍，一个问题萦绕脑海：肯德基能做连锁，家具大市场为啥不能？

于是，车建新很快决定：转型做连锁公司，要买地、建商场、招商、开业。从这时开始，车建新的公司才走上“家居连锁”模式。

这也是后来车建新长女车一鸣与诺贝尔瓷砖太子爷大婚时分享成功秘诀时所说的“宠女儿的企业家，运气都不会太差”。

1999年，车建新开始自己买地，自建商场，于2000年设立了上海真北商场，成为了“红星美凯龙”品牌的首个商场。

短短几年，连锁家居商场进驻全国多个城市，并打败了国外巨头百安居、家得宝，使他们被迫退出中国市场，红星美凯龙也成为中国首个家居连锁品牌。

随着2018年红星美凯龙A股上市，车建新的身家水涨船高，在当年涨到385亿，一举超过“欧派家居”姚良松，成为家居行业首富。

然而，车建新的野心并不止于家居行业的老大。在他看来，家居行业很难做到千亿规模，而当时的房地产行业，排在前几的都能达到几千亿规模。

所以，披着家居马甲做房地产的红星地产应运而生。

逐鹿房地产

亏得血本无归

然而，逐鹿房地产江湖，让车建新一夜暴富，也让他跌向谷底。

车建新的地产梦始于2009年，彼时正值四万亿刺激计划初期，他成立“红星地产”，其核心产品包括“红星国际广场”城市综合体、“爱琴海”购物中心，涵盖写字楼、SOHO、商铺、住宅等多种产品形态。

从模式上来看，红星地产打着家居旗号，实为房地产开发，即先用自有资金或募资自建家居商场，再进行统一招商，从而收取租金和管理费，还会给加入卖场的其他商家进行贴牌，收取一定的咨询费用及管理费用。

在房地产火爆时期，车建新通过做包租公，赚得盆满钵满。同时，土地升值、投资物业的升值也无形中为他带来庞大财富。

而为了持续扩大规模，车建新将家居商场进行抵押，再次进入买地、盖楼、招商的循环。

按照他原本的计划，红星美凯龙将在2020年开出200家家居Mall。而在“家居+地产”双轮驱动下，这个愿景在2016年末就提前完成。

彼时，红星地产借着家居Mall的东风布局国内36座城市，落子59个项目，2016年签约销售180.1亿元，居全国91位，跻身行业百强。商业项目更是超过当时的万达，是全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商。

数据显示，截至2022年12月31日，红星美凯龙经营了94家自营商场，284家委管商场，通过战略合作经营8家家居商场，此外，公司以特许经营方式授权57家特许经营家居建材项目，共包括476家家居建材店/产业街。

不过，不停跑马圈地的红星美凯龙，资产也不断加重，从红星美凯龙的财报上能看到，截至2022年上半年，重资产部分占据红星美凯龙总资产规模的71.8%。

高杠杆、高负债，也为红星美凯龙的衰落埋下伏笔。

数据显示，2017—2020年间，红星美凯龙的资产负债率一路走高，从54.72%扩大到61.16%。

2022年三季度，红星美凯龙负债率虽有所下降，但仍然高达56.85%，负债总计759.77亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债合计高达96.17亿元。而同期，红星美凯龙的经营现金流仅为39.76亿元。

图源：百度股市通

基于此，评级机构纷纷下调了红星美凯龙的评级，如标普将红星美凯龙的信用评级从“B+”下调至“B-”。另一家机构惠誉也将其独立信用状况从“BB”调整至“BB-”。

机构反应无疑会影响资本市场对红星美凯龙的判断，令其后续融资渠道收窄。

走投无路之下，车建新只能变卖股权，以填补资金窟窿。

开启卖卖卖模式

红星美凯龙改姓

早在2019年，阿里就认购了红星控股43.594亿元的可交换债券，并获得红星美凯龙约10%的A股股份。同时，阿里还在港股收购红星美凯龙3.7%的股份。

一通操作，阿里拿下红星美凯龙超过总股本13.7%的股份，跃升为第二大股东。

此后，红星美凯龙一直在拆东墙补西墙，售卖旗下资产。

2021年6月，“红星系”将旗下7家物流子公司以23.12亿元出售给远洋资本；当年7月，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以40亿元获取红星地产70%股权，三方将有效持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权，车建新的地产板块几乎被剥离。

随后的10月，车建新又以6.96亿元的价格将成立不久的美凯龙物业80%股权转让给旭辉永升服务，以期回笼资金。

然而，上述几项交易中，受房地产行业深度调整，远洋资本陷入美元债偿还困境，再加上公司面临现金流问题，远洋资本无法支付收购红星地产的款项，这次收购只能黄了。红星美凯龙也少了一笔资金。

变卖资产外，近几年，红星美凯龙也关闭了不少商场，以减少支出。

财报显示，2020年—2021年，红星美凯龙共关闭22个商场，2022年前三季度又关闭了7个。

另外，2022年12月23日，红星美凯龙发出通知，一次性将武汉5大卖场统一关停。

看着颓势尽显的红星美凯龙，红星控股也萌生退意。

2021年12月22日，红星控股曾减持1.58%的股份，合计套现约5.92亿元；2022年12月25日，红星控股再次减持，红星控股及其一致行动人西藏奕盈拟合计减持最高不超过3.41%的股份，套现约7亿元。

而上月红星美凯龙与建发的交易，使得公司实控人将变更为厦门市国资委，控股股东将变更为建发股份。

同时，按照此前约定，车建新还承诺每年累计减持股份不超过10%。这也意味着，一手缔造了红星美凯龙的核心人物“中国Mall王”车建新即将黯然退场。

接管爱琴海

要重圆商业梦？

“在刚结束的爱琴海集团2023年开工大会（2月1日）上，红星美凯龙董事长车建新阐述了爱琴海五年战略规划的总体目标及发展要求”。

卖掉家居卖场股份，退居二股东的车建新，工作重心或将转向商管。

而与家居板块相比，爱琴海更偏重轻资产运作。

效果图图源：爱琴海集团官网

据悉，截至目前，爱琴海旗下在营项目达41座，产品线包含购物公园、城市广场、星银海城市客厅、城市书香、晶海广场等。

此外，截至2022年12月，爱琴海集团总签约项目136个，管理面积1323万㎡（含停车场），年服务消费者2.5亿+人次，总营业额达120亿元，已开业项目年平均销售增长达16.5%以上。

显然，爱琴海集团经历10年发展，已打下一定基础。

而梳理资料显示，2013年红星地产成立商业地产品牌红星商业（爱琴海集团则于2018年正式启用），并在当年开出爱琴海第一个商业项目——北京太阳宫爱琴海公园。

随后，2014年开始，昆明、福州、天津、兰州等城市的爱琴海购物公园相继开业。

2016年8月，唐山路北爱琴海购物公园开业，这是爱琴海首个轻资产运营项目，体量达19万平方米。据相关报道，该项目开业当天创造了26.35万人次的超大客流量，刷新了唐山商业多项新的“第一”。

转变发生在2021年，当年初，爱琴海集团实现各类资产管理项目的“密集签约”，在上海、西安、大连、临邑、辉南等近10座项目签署合作协议。爱琴海集团开始成为专注轻资产的第三方资产运营管理公司。

随着爱琴海动作不断，2021年3月，市场传出爱琴海集团筹备赴港上市，但上市时间表未确定。

如今，车建新开始将精力转向爱琴海集团，同时，近日又传出原龙湖商业华西一区高管已履新爱琴海集团。

或许，爱琴海集团已停滞近两年的上市路会再次启动。而继红星美凯龙港股、A股上市后，车建新或将带领爱琴海赴港敲钟，开启新一轮巅峰。