招商局置地年报观察：少数股东利润大增 面临低权益挑战

文｜黄指南

在营收、净利润均有大幅度增长背景下，低权益合作扩张的招商局置地迎来了修复自身盈利质量的课题。

3月15日晚间，招商局置地有限公司公布2022年度的全年业绩，报告期内，完成营业额298.71亿元，同比增加约15.2%；毛利同比下探约16.4%，为40.04亿元，毛利率约为13.4%，相比上年下调5个百分点。

据观点新媒体观察，2022年度，招商局置地净利润总额有接近10%增长，但归母净利润仍保持下探态势，仅占净利润总额的19.08%，超八成分给了少数股东，盈利质量有待修复。

少数股东利润大增

在此前发布简要业绩盈警后，招商局置地在年报里正式披露详细经营数据。

年报指出，招商局置地录得净利润17.3亿元，同比增长约9.3%；期内，归母净利润3.3亿元，占净利润的19.08%，为近年来的低位。而少数股东录得净利14亿元，同比增长36.98%，占利润率的80.92%。

投资者向观点新媒体透露，3月16日早间，招商局置地召开投资者电话会议，对年报数据及公司动态进行了说明，其中就包含少数股东占据利润大头的情况。

对于净利上涨而归母净利下滑的情况，招商局置地管理层表示，一方面为近年来少数股东损益占比持续上涨；另一方面则是2022年度结转项目中，比较高的毛利项目公司综合持股较低，亏损项目综合持股相对高。

2022年该公司结转毛利为正的项目合计结算毛利38.92亿元，归母部分11.34亿元，综合权益比是39.42%。结转毛利为负的项目综合权益比是57.32%，明显可以看到少数股东占的部分是相对比较高的。

回顾招商局置地近几年的发展，这并不是偶然现象，自2016年开始，少数股东应占净利的比例连年攀高。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2017年为该公司净利高峰，当期录得29.38亿元，较上期增长163.49%，彼时少数股东应占净利已有较大幅度增长，2017年为44.28%，2016年同期仅为27.17%。

时至2020年度，该项比例达到80.92%，为历史的高位。这意味着，该公司净利润8成分配少数股东，进一步缩小了招商局置地自身的利润空间。而这背后的原因离不开近几年企业发展采取的低权益合作策略。

低权益挑战

房企信用危机后，开始强调对项目的自持率，在此之前，部分房企往往采取合作开发的模式去做大规模，有效化解土地溢价成本，分担市场风险。

招商局置地也为其中一员，且已在财报中权益比的变化中得以体现。

数据来源：企业公告、观点指数整理

在2016年开始，招商局置地就主动下调了自持权益在权益总额中的比重，截至2021年末，已由42.47%下调至28.77%，减少了13.7个点。在此期间，在营收翻了3倍，净利润增长了41.97%。

另外，近年来地产行业整体盈利下探，毛利率普降的同时，众房企利润实现也面临困局，此时合作模式弊端开始显露。一方面合作方存在现金流风险，另一方面，低毛利及低权益也影响了利润质量。

对于招商置地而言，去年还似乎缺少点“运气”，高毛利项目持股较低，面临利润被分摊，亏损项目自己又占了大头，持股较高。

目前，招商局置地已经感受到了低权益合作的阵痛，据参加了投资者会的人士转述，招商局置地管理层表明，将在投资端不断聚焦，2022年获取项目权益比重已在提升，股东应占溢利的部分在未来相信随着项目的结转不断提升

截至2022年12月末，招商局置地权益总额327.3亿元，该司应占权益98.63亿元，较上年增加1.28个百分点；权益比为30.13%，同样较上年同期增长1.37%。期内，该司的毛利率也来到了历史低位，至13.40%，同比继续下滑5个百分点。

告别黄金年代的地产行业，毛利率下滑已成共识，且未来仍有下探空间。而招商局置地前几年高溢价扩储的动作，也为如今毛利下调种下由头。

2021年，招商局置地曾在土地市场高位时溢价扩储，最为典型的是以14.44亿元、156%的溢价率，竞得西安秦汉新城一宗地块。同年，该司还在重庆分别以溢价129.98%和40.5%斩获299.07亩土地。

投资者向观点新媒体透露，根据招商局置地管理层预计，毛利率在2023年还会进一步承受一定压力，未来仍需时间消化这部分溢价土地。

2022年，招商局置地开始大幅收窄了对外投资强度，新增土地投资金额同比下滑84.41%，为43.24亿元。期内该司在国内仅新增储备2宗地块，分别位于重庆及南京，累计土地面积14.11平方米，计容总建面42.4万平方米。

观点新媒体了解到，由于招商局置地与招商蛇口存在着不竞争协议，自身扩张被限制于西安、重庆、南京及句容、广州、佛山及香港地区等，抗风险能力相对有限。

未来如何修复自身盈利质量，将成为招商局置地要集中攻破的课题。